대구지방법원 2025타경9462. 수성구 지산동 녹원맨션 106동 13층 1305호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 감정가는 373,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 261,100,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 321,454,545원의 81.2%라 할인폭이 커 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가와 실질취득비용이 완전히 다른 물건입니다. 2015년 설정된 이미옥의 전세권 210,000,000원이 2022년 말소기준 근저당보다 앞서고, 매각물건명세서에도 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시되어 있습니다.
따라서 현재 회차에서 낙찰가를 최저가인 261,100,000원으로 잡더라도 권리분석상 비교해야 할 금액은 그 가격만이 아닙니다. 전세권 210,000,000원을 더한 실질취득 471,100,000원이 기준입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 321,454,545원, 최신 거래는 2026년 6월의 345,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 -2.6%로 하락 추세입니다. 이 때문에 ‘1회 유찰돼 싸다’는 평가는 성립하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 761 녹원맨션 106동 13층1305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 중 13층 |
| 소유자 | 이재우 (2015.07.31. 소유권이전 · 거래가액 277,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 261,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 220,400,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2.10억 전세권
이 사건의 말소기준은 2022.04.22. 중소기업은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 은행의 60,000,000원·84,000,000원 근저당과 2025.10.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이미옥의 전세권은 2015.07.31. 설정되어 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에는 이 을구 5번 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로, 후순위 채권이 얼마나 배당되는지와 별개로 이 인수권리를 낙찰비용에 포함해 판단해야 합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제와 전세권을 함께 본다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미옥 | 2013.07.29 / 2015.07.20 | 미상 | 2025.12.03 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이미옥은 2013.07.29. 전입했고 2015.07.20. 확정일자를 받았으며 배당요구도 했습니다. 임차보증금 자체는 확인되지 않았으므로 임차보증금을 210,000,000원이라고 단정해서는 안 됩니다. 다만 별개의 등기권리로 같은 이미옥 명의의 전세권 전세금 210,000,000원이 존재하고, 그 전세권은 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 471,100,000원을 비교
녹원맨션 전용 84.96㎡의 최근 실거래입니다. 2025년 9월부터 2026년 6월까지의 최근 12개월 거래 11건 평균은 321,454,545원이고, 최신 거래는 2026년 6월 7층 345,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.6% 낮아 하락 추세로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 8 | 251,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 11 | 323,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 6 | 282,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 321,454,545원 |
최저가 261,100,000원 자체는 최근 12개월 평균의 81.2%입니다. 그러나 이 수치만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 인수 전세권 210,000,000원을 반영한 현재 회차 실질취득은 471,100,000원으로, 감정가 373,000,000원보다도 높고 최근 평균 321,454,545원 및 최신 거래 345,000,000원도 모두 상회합니다. 여기에 실거래 흐름이 -2.6% 하락하고 있어 가격 측면에서 우호적으로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,455,400원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 이미옥 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 46,644,600원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 경매개시결정 · 이미옥 | 220,400,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 추정은 총 채권 658,400,100원 중 256,644,600원이 배당되고 401,755,500원이 미배당되는 구조입니다. 다만 권리분석에서는 이 추정 배당표와 별개로, 매각물건명세서가 명시한 을구 5번 전세권의 매수인 인수 여부를 우선 반영해야 합니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 먼저 볼 숫자
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (감정가 70%) | 261,100,000원 | 256,644,600원 | 401,755,500원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 182,770,000원 | 179,411,220원 | 478,988,880원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 127,938,999원 | 125,347,853원 | 533,052,247원 |
회차가 내려가면 매각가 자체는 182,770,000원, 127,938,999원으로 낮아집니다. 그러나 이 사건에서는 단순히 유찰 횟수와 최저가만 보는 접근이 위험합니다. 말소되지 않는 전세권 210,000,000원이 존재하기 때문에 각 회차에서도 낙찰가와 인수권리를 함께 계산한 뒤 최근 실거래와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지방경찰청 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·관공서 등이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 대구도시철도 3호선 수성못역이 있어 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 13층이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·중앙난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제3종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 2,940,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 녹원맨션은 542세대, 1989.05.23. 준공이며 전용 84.96㎡ 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 321,454,545원이고 최근 흐름은 -2.6%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 5번 이미옥 전세권 210,000,000원이 매수인에게 인수된다는 명세서 기재를 입찰 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대차 실질 확인. 이미옥의 임차보증금은 미상입니다. 전세권 전세금과 임차보증금을 임의로 동일시하거나 중복 합산하지 말고 계약서·배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 261,100,000원만 최근 시세와 비교하지 말고 인수 전세권을 포함한 실질비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 321,454,545원, 최신 거래 345,000,000원이며 최근 구간 추세는 -2.6%입니다.
- 동일인 관계 검토. 이미옥이 임차인·전세권자·경매 채권자로 함께 나타나는 구조이므로 권리의 실질과 관계인 여부를 원본 서류로 점검해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 “2.10억 인수”가 먼저다
이 물건은 아파트이고 최근 실거래도 꾸준히 확인되지만, 권리구조가 가격 메리트를 압도합니다. 현재 최저가는 261,100,000원으로 감정가의 70%, 최근 12개월 평균의 81.2%까지 낮아졌습니다. 그러나 2015년 이미옥 전세권 210,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 현재 회차의 실질취득은 471,100,000원으로 최근 12개월 평균 321,454,545원과 최신 거래 345,000,000원을 모두 넘습니다. 게다가 시세 흐름도 -2.6% 하락입니다. 이 사건은 “유찰돼 싸진 아파트”가 아니라, “낙찰가 외 인수권리를 반드시 더해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
