대구지방법원 2025타경9462. 수성구 지산동 녹원맨션 106동 13층 1305호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 후순위 근저당이 아니라 말소기준권리보다 앞선 전세권입니다. 을구 5번 이미옥의 전세권은 2015.07.31. 전세금 210,000,000원으로 설정됐고, 말소기준인 2022.04.22. 중소기업은행 근저당보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨이라고 명시돼 있습니다.
임차인 이미옥은 2013.07.29. 전입, 2015.07.20. 확정일자를 갖고 2025.12.03. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있는 임차인으로 조사됐고 우선변제권도 행사 가능한 상태입니다. 다만 임대차 보증금 자체는 확인되지 않았습니다. 따라서 임대차보증금과 등기된 전세금 210,000,000원을 별개의 금액으로 중복 합산해서는 안 되지만, 등기 전세권 210,000,000원의 인수 명시 자체는 입찰가 계산에 반드시 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 761 녹원맨션 제106동 제13층 제1305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 13층 |
| 소유자 | 이재우 (2015.07.31. 소유권이전 · 거래가액 277,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 373,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이미옥 / 220,400,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
말소기준 이후 설정된 중소기업은행의 근저당 3건은 각각 채권최고액 84,000,000원, 60,000,000원, 84,000,000원이고 매각으로 소멸합니다. 2025.10.10. 강제경매개시결정도 소멸 대상입니다. 즉 후순위 근저당 자체보다, 말소기준 전에 존재하는 이미옥의 전세권과 대항력 있는 점유관계가 핵심 위험입니다.
② 임차인·전세권 분석
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미옥 | 2013.07.29 | 2015.07.20 | 2025.12.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 전세권 인수 명시 |
실제 임차인은 1명입니다. 이미옥은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 직접 조사된 점유자입니다. 전입일은 2013.07.29.로 말소기준 2022.04.22.보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 다만 임대차 보증금은 확인되지 않아, 임대차보증금 기준의 정확한 미배당 인수액을 별도로 확정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세 이상
녹원맨션 동일 평형 전용 84.96㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 321,454,545원, 최신 거래는 2026.06. 345,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 대비 -2.6%로 하락 추세입니다. 이런 상황에서 신건 최저가 373,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.0%이고 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 8 | 251,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 11 | 323,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 6 | 282,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 321,454,545원 |
전체 12건 평균은 322,166,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 321,454,545원과 최신 거래 345,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최저가 373,000,000원은 최근 평균보다 51,545,455원 높고, 최신 거래보다도 28,000,000원 높습니다. 따라서 신건은 시세보다 저렴한 물건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,022,000원 |
| 2. 전세권 · 이미옥 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 근저당 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 12,978,000원 |
| 6. 경매개시결정 · 이미옥 | 220,400,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산에서는 이미옥 전세권에 210,000,000원이 배당되는 가정이 제시돼 있으나, 매각물건명세서에는 같은 을구 5번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 입찰 판단에서는 이 인수 문구를 우선해 보수적으로 반영해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 373,000,000원 | 366,978,000원 | 291,422,100원 |
| 1회 유찰 · 80% | 298,400,000원 | 293,422,400원 | 364,977,700원 |
| 2회 유찰 · 64% | 238,720,000원 | 234,577,920원 | 423,822,180원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 하지만 이 사건은 단지 평균보다 개별 권리관계가 훨씬 중요합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 전세권 인수 범위가 해소되지 않는다면 최저가만 낮아지는 것이지, 반드시 실질취득 부담이 충분히 낮아지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지방경찰청 북서측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·관공서 등이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 대구도시철도 3호선 수성못역이 있어 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 13층입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 2,940,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 녹원맨션은 542세대, 1989.05.23. 준공 단지이며 동일 평형 거래가격이 251,000,000원부터 370,000,000원까지 폭이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 문구 확인. 을구 5번 전세권 210,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 명세서 내용을 최우선 확인해야 합니다.
- 임대차 보증금 확인. 이미옥의 전입·확정일자·배당요구는 확인되지만 임대차 보증금은 미상입니다. 실제 계약서와 배당요구 내용 확인이 필요합니다.
- 동일인 관계 확인. 이미옥은 임차인·전세권자·경매신청채권자로 동시에 나타납니다. 점유 원인과 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 373,000,000원은 최근12개월 평균 321,454,545원의 116.0%이고 최신 거래 345,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 이전 구간 대비 -2.6%이므로 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수권리를 먼저 본다”
이 사건은 신건 최저가부터 가격 메리트가 없습니다. 373,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 321,454,545원의 116.0%이고, 최신 거래 345,000,000원보다도 높습니다. 시장 추세 역시 -2.6%로 하락 방향입니다.
더 중요한 것은 권리입니다. 이미옥의 을구 5번 전세권은 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에 전세금 210,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수됨이라고 명시돼 있습니다. 이를 신건 최저가에 더한 보수적 실질취득 부담은 583,000,000원입니다. 따라서 이 물건을 “3.73억짜리 아파트”로만 보면 안 됩니다. 가격도 보류, 권리도 보류. 전세권의 실제 인수 범위와 임대차 관계가 명확히 해소되지 않는 한 신건 응찰을 정당화하기 어렵습니다.
