대구지방법원 2025타경9487. 경상북도 칠곡군 지천면 금호리 소재 건물로, 감정평가 이용상태는 제조업소(공장) 및 사무실입니다. 일반철골구조 및 경량철골조 판넬지붕 단층 건물이며, 위생설비와 급배수설비가 갖춰져 있습니다. 등기상 소유자는 최현미이고, 2025.05.27. 설정된 대경신용협동조합 근저당권 1,140,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기순위보다 토지와 건물의 관계입니다. 매각물건명세서에는 건물만 매각이라고 명시되어 있고, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 게다가 공부상 소재지는 금호리 33-5 및 33-16이지만, 지적도상 건물은 33-5 및 33-17 양 지상에 소재합니다. 따라서 낙찰 후 건물을 어떤 권원으로 토지 위에 존속·사용할 수 있는지가 이 물건의 가장 큰 권리 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9487 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 지천면 금호리 33-5 · 금호로 218-31 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 제조업소(공장) 및 사무실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 및 경량철골조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 최현미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 230,253,750원 / 230,253,750원 (신건) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 토지사용권 확인이 먼저
2024.04.08. 대경신용협동조합의 가처분은 2025.10.17. 해제되어 2025.10.29. 말소됐습니다. 말소기준은 2025.05.27. 대경신용협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 1,140,000,000원입니다. 2025.10.14. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 임대관계는 미상
확인된 임차인 내역은 없지만, 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 등은 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 점유관계를 단정하기보다 현장 점유자와 사용관계, 임대차 존재 여부를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자에 대해 대항력 유무를 임의로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,253,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,023,552원 |
| 1. 근저당 · 대경신용협동조합 | 1,140,000,000원 | 226,230,198원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 1,140,000,000원 가운데 226,230,198원이 배당되고, 미배당액은 913,769,802원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 230,253,750원 | 226,230,198원 | 913,769,802원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 184,203,000원 | 180,824,158원 | 959,175,842원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 147,362,400원 | 144,499,326원 | 995,500,674원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 230,253,750원에서 184,203,000원, 147,362,400원으로 낮아지더라도 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 하지만 이 사건에서는 가격 하락 자체보다 건물만 매각되는 상태에서 법정지상권이 실제로 성립하는지가 가치와 사용 가능성을 결정하는 핵심 요소입니다.
⑤ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 제조업소(공장) 및 사무실로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 및 경량철골조 판넬지붕 단층으로, 철골 주기둥은 350mm×175mm H-Beam, 외벽은 판넬노출, 내벽은 판넬노출 및 벽지 등, 바닥은 세멘콘크리트 위 에폭시 및 타일 등, 창호는 하이샷시 단창입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 공업용, 면적은 656.0㎡이며 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 244,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 여부 재확인. 토지는 매각 대상이 아니므로 매각물건명세서와 매각목록 원본에서 대상 부동산의 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 법정지상권 성립 여부 확인. 명세서 자체가 성립 여부를 불분명하다고 적시합니다. 토지·건물의 소유관계와 근저당 설정 당시의 관계를 원본 서류로 검토해야 합니다.
- 지번 불일치 확인. 공부상 33-5·33-16과 지적도상 33-5·33-17이라는 차이가 있으므로 건물 위치와 토지 경계를 현황·지적도에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등 현재 이용과 향후 활용에 영향을 줄 수 있는 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·지적도를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 토지사용권
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 대경신용협동조합의 2025.05.27. 근저당권이 말소기준이고 임의경매개시결정은 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 판단의 중심은 여기에 있지 않습니다. 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점, 그리고 공부상 지번과 지적도상 실제 건물 소재 지번이 다르다는 점이 핵심입니다. 신건 최저매각가는 230,253,750원이지만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 토지사용권은 확인 전까지 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
