대구지방법원 2025타경9487. 칠곡군 지천면 금호리의 건물 경매입니다. 감정평가상 건물은 제조업소(공장) 및 사무실로 이용 중이며, 일반철골구조 및 경량철골조 판넬지붕 단층 건물입니다. 소유자는 최현미, 말소기준권리는 2025년 5월 27일 설정된 대경신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이고 공동담보목록 제2021-397호가 기재되어 있습니다.
현재 최저매각가는 161,178,000원으로 감정가 230,253,750원의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 매각물건명세서는 이 사건에 대해 “건물만 매각, 법정지상권 성립여부 불분명”이라고 적고 있습니다. 즉, 입찰자가 가장 먼저 확인해야 할 것은 단순한 할인율이 아니라 낙찰 후 이 건물을 어떤 토지 사용권에 기초해 계속 이용할 수 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9487 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 지천면 금호리 33-5 · 금호로 218-31 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 제조업소(공장) 및 사무실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 및 경량철골조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 최현미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,253,750원 / 161,178,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 특이사항 | 건물만 매각 · 법정지상권 성립여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2025.05.27 대경신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 1,140,000,000원, 채무자는 이정미이며 공동담보목록 제2021-397호가 붙어 있습니다. 2025.10.14 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
이에 앞선 2024.04.08 대경신용협동조합의 가처분은 약정에 의한 근저당권설정등기 이행청구권을 피보전권리로 한 것이었고, 2025.10.17 해제되어 2025.10.29 말소등기가 접수됐습니다. 따라서 현재 등기부상 가처분 자체는 이미 말소된 상태입니다.
② 이 사건의 핵심 — 건물만 매각, 토지는 별도
매각물건명세서 비고에는 건물만 매각이라고 명시돼 있습니다. 동시에 법정지상권 성립여부 불분명이라고 적혀 있습니다. 등기상 인수채무가 0원이라는 사실과 별개로, 낙찰 후 건물이 위치한 토지를 사용할 법적 근거가 무엇인지가 실질적인 핵심 위험입니다.
③ 소재지 불일치 — 33-16이 아니라 33-17에도 걸쳐 있다
등기사항전부증명서의 부동산 표시는 금호리 33-5, 33-16입니다. 그러나 감정평가의 “공부와의 차이”에는 본건 건물이 지적도상 33-5 및 33-17 양 지상에 소재한다고 기재돼 있습니다. 매각물건명세서도 같은 내용을 별도로 명시하고 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,056,492원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대경신용협동조합 | 1,140,000,000원 | 158,121,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 대경신용협동조합의 채권최고액 1,140,000,000원 중 158,121,508원이 배당되고 981,878,492원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격과 그대로 남는 구조적 위험
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 161,178,000원 | 158,121,508원 | 981,878,492원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 112,824,600원 | 110,445,056원 | 1,029,554,944원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 78,977,220원 | 77,155,630원 | 1,062,844,370원 | 0원 |
가격은 유찰될수록 161,178,000원에서 112,824,600원, 78,977,220원으로 낮아집니다. 그러나 건물만 매각이라는 조건과 법정지상권 성립여부 불분명이라는 핵심 위험은 최저매각가가 낮아진다고 사라지는 문제가 아닙니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 결론내리기 어렵습니다.
⑥ 이용상태·토지 현황 메모 (감정요항표·토지 정보 기준)
- 이용상태. 건물은 제조업소(공장) 및 사무실로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 및 경량철골조 판넬지붕 단층, 철골주기둥 350mm×175mm H-Beam, 외벽 판넬노출, 내벽 판넬노출 및 벽지, 바닥 세멘콘크리트 위 에폭시 및 타일, 하이샷시 단창입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지 현황. 지목 대, 토지이용상황 공업용, 평지·부정형, 세로한면(가), 면적 656.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 244,300원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 등기 원본 대조. 건물만 매각되므로 33-5·33-16·33-17 각 필지의 소유권과 담보관계, 건물과 토지의 권리 변동 경위를 반드시 함께 확인해야 합니다.
- 법정지상권 성립 검토. 매각물건명세서 자체가 성립여부 불분명이라고 적고 있으므로 성립을 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 현황 위치 확인. 공부상 33-5·33-16과 지적도상 33-5·33-17의 차이를 현장과 지적도에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 사용자와 점유원인을 별도로 확인해야 합니다.
- 공장 사용 조건 확인. 제조업소(공장) 및 사무실로 이용 중이고 계획관리지역·배출시설설치제한지역 등 토지이용 제한이 기재돼 있으므로 현재 사용과 향후 사용계획이 가능한지 검토해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 70%까지 유찰됐더라도 실거래 시세 자료가 없고 토지 사용권 위험이 남아 있어 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “안전한 물건”은 아니다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2025.05.27 대경신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 배당이 아니라 건물과 토지의 관계입니다.
건물만 매각, 법정지상권 성립여부 불분명, 그리고 공부상 33-5·33-16과 지적도상 33-5·33-17의 소재 차이까지 겹칩니다. 따라서 현재 최저매각가 161,178,000원이 감정가의 70%라는 사실만 보고 접근하기보다, 토지 사용권과 현황 위치를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 토지 사용권은 미확정. 이 차이가 이 사건의 핵심입니다.
