대구지방법원 2025타경9546. 칠곡군 왜관읍 ‘칠곡왜관태왕아너스센텀’ 105동 3층 302호, 전용 70.17㎡급 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트 단위세대이고, 105동은 지상 26층 건물이며 사용승인일은 2018년 11월 29일입니다. 현재 소유자는 김은경이고, 등기상 2019년 3월 14일 소유권이전 당시 거래가액은 209,750,000원으로 기재돼 있습니다.
권리 흐름의 중심은 2020년 2월 14일 설정된 푸본현대생명보험주식회사 근저당 188,400,000원입니다. 그보다 앞선 서대구신용협동조합 근저당은 같은 날 해지로 말소됐고, 이후의 엠에스캐피탈대부 근저당, 서민금융진흥원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9546 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 1463 칠곡왜관태왕아너스센텀 105동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 70.17㎡급 · 105동 지상 26층 중 3층 |
| 소유자 | 김은경 · 등기상 거래가액 209,750,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 22,144,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계는 현장과 원본 서류를 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래와 비교해 가격 여유가 크다
같은 단지 ‘칠곡왜관태왕아너스센텀’의 동일면적 70.17㎡ 실거래는 12건 확인됩니다. 전체 평균은 256,291,666원이지만 가격 판단은 더 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 257,250,000원, 최신 거래는 2026년 8월 3층 254,500,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세도 +0.8%로 소폭 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 70.17㎡ | 3 | 254,500,000원 |
| 2025.12 | 70.17㎡ | 20 | 267,000,000원 |
| 2025.10 | 70.17㎡ | 21 | 257,000,000원 |
| 2025.10 | 70.17㎡ | 15 | 253,000,000원 |
| 2025.10 | 70.17㎡ | 15 | 253,000,000원 |
| 2025.09 | 70.17㎡ | 22 | 259,000,000원 |
| 2025.08 | 70.17㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2025.08 | 70.17㎡ | 16 | 260,000,000원 |
| 2025.06 | 70.17㎡ | 23 | 244,000,000원 |
| 2025.06 | 70.17㎡ | 20 | 260,000,000원 |
| 2025.06 | 70.17㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2025.05 | 70.17㎡ | 17 | 263,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 257,250,000원 |
현재 최저가이자 실질취득 기준금액은 168,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 257,250,000원의 65.3%에 불과하며, 최신 실거래 254,500,000원보다도 86,500,000원 낮습니다. 특히 최신 거래 역시 이 물건과 같은 3층이라는 점에서 단순 평균보다 직접적인 비교자료로 볼 여지가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 푸본현대생명보험주식회사 | 188,400,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 근저당 · 엠에스캐피탈대부주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,240,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 227,640,940원 중 예상 배당액은 164,848,000원으로, 미배당액은 62,792,940원입니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권 등의 배당 부족을 뜻하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 62,792,940원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 117,599,999원 | 115,153,599원 | 112,487,341원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 82,319,999원 | 80,438,239원 | 147,202,701원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 미배당 규모보다 실제 낙찰가격과 최근 실거래의 차이에 초점을 맞추는 편이 적절합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대구지방법원 칠곡군법원 남동측 인근으로, 주변은 택지개발지구 내 아파트단지·다가구주택·나대지·근린생활 점포상가·소하천 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 대중교통 및 교통시설 접근성은 감정평가상 보통 수준입니다.
- 도로. 남측 약 12m, 서측 약 10m, 북측·동측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지구획정리사업지구, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당하고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건물. 2018.11.29 사용승인, 철근콘크리트구조 26층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 거래. 728세대 단지이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 257,250,000원, 최신 3층 거래는 254,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.02.14. 푸본현대생명보험 근저당권을 기준으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·점유 관련 원본 자료를 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 168,000,000원은 최근 12개월 평균 257,250,000원의 65.3%, 최신 실거래 254,500,000원보다 86,500,000원 낮습니다.
- 동일층 비교. 최신 2026.08 거래가 이 물건과 같은 3층에서 254,500,000원에 이뤄졌다는 점을 응찰가 산정의 직접 비교자료로 활용할 수 있습니다.
- 배당표 성격. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘실제 점유 확인과 입찰가’가 핵심
이 사건은 등기상 권리구조가 비교적 명확합니다. 2020년 푸본현대생명보험 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 168,000,000원이 최근 12개월 평균 257,250,000원의 65.3%이고, 최신 동일층 거래 254,500,000원보다 크게 낮아 현재 회차부터 가격 경쟁력이 확인되는 구간입니다.
다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 최종 판단에서는 실제 점유관계를 확인한 뒤, 최근 실거래와 현재 최저가 사이의 차이를 어느 정도까지 입찰가에 반영할지가 핵심입니다. 권리구조와 가격지표만 놓고 보면 강점이 분명하지만, 그 강점을 확정하려면 입찰 전 점유 및 원본 서류 확인이 마지막 관문입니다.
