대구지방법원 2025타경9546. 칠곡왜관태왕아너스센텀 105동 3층 302호 아파트 단위세대입니다. 소유자는 김은경이고, 2019.03.14. 소유권이전 당시 거래가액은 209,750,000원이었습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.02.14. 설정된 푸본현대생명보험주식회사 근저당권의 채권최고액 188,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 엠에스캐피탈대부주식회사 근저당, 서민금융진흥원 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서도 신건 최저가가 최근 거래 흐름 위에 올라가 있지 않습니다. 동일면적 최근 12개월 평균은 257,250,000원, 최신 2026.08 거래는 254,500,000원인데, 현재 최저가는 240,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 +0.8%로 하락장이 아니라는 점에서, 전체 평균만이 아니라 최근 12개월 기준으로도 가격 위치가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9546 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 1463 칠곡왜관태왕아너스센텀 105동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대 |
| 대상 면적 | 70.1658㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 26층 중 3층 · 사용승인일 2018.11.29 |
| 소유자 | 김은경 · 2019.03.14. 소유권이전 · 거래가액 209,750,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 22,144,877원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수액도 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 2019.03.14. 서대구신용협동조합 근저당은 2020.02.14. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 푸본현대생명보험주식회사 근저당이 현존하는 말소기준권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 93.3%
칠곡왜관태왕아너스센텀은 728세대, 사용승인일은 2018.11.29입니다. 대상 면적 70.1658㎡와 면적이 일치하는 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 256,291,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해 최근 12개월 평균 257,250,000원과 최신 거래 254,500,000원을 중심으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 70.17㎡ | 3 | 254,500,000원 |
| 2025.12 | 70.17㎡ | 20 | 267,000,000원 |
| 2025.10 | 70.17㎡ | 21 | 257,000,000원 |
| 2025.10 | 70.17㎡ | 15 | 253,000,000원 |
| 2025.10 | 70.17㎡ | 15 | 253,000,000원 |
| 2025.09 | 70.17㎡ | 22 | 259,000,000원 |
| 2025.08 | 70.17㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2025.08 | 70.17㎡ | 16 | 260,000,000원 |
| 2025.06 | 70.17㎡ | 23 | 244,000,000원 |
| 2025.06 | 70.17㎡ | 20 | 260,000,000원 |
| 2025.06 | 70.17㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2025.05 | 70.17㎡ | 17 | 263,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 70.1658㎡ | 6건 | 257,250,000원 |
최근 12건 거래범위는 244,000,000원~267,000,000원이고 전체 평균은 256,291,666원입니다. 더 중요한 최근 12개월 평균은 257,250,000원이며, 최저가 240,000,000원은 그 금액의 93.3%입니다. 최신 2026.08 거래도 같은 3층에서 254,500,000원으로 확인돼 현재 신건 최저가보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 근저당 · 푸본현대생명보험주식회사 | 188,400,000원 | 188,400,000원 |
| 2. 근저당 · 엠에스캐피탈대부주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,240,940원 | 9,240,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,199,060원 |
현재 회차 240,000,000원 가정 시 배당표상 채권자 청구액은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 8,199,060원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 240,000,000원 | 227,640,940원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 39,128,940원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 76,991,340원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권의 미배당은 커지지만 그것이 곧 매수인 승계로 이어지는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 미배당은 39,128,940원, 2회 유찰 시 76,991,340원이지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지방법원 칠곡군법원 남동측 인근이며, 택지 개발지구 내 아파트단지·다가구주택·나대지·근린생활 점포상가·소하천 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 대중교통사정과 교통시설 접근성 등 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 26층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2018.11.29입니다. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 12미터, 서측 10미터, 북측 및 동측 6미터 정도의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·토지구획정리사업지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 32,163.2㎡, 공시지가는 519,900원/㎡이며 사다리형 토지입니다.
- 환금성 참고. 단지는 728세대이고 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12건은 244,000,000원~267,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.02.14. 푸본현대생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이며, 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기사항전부증명서에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 인도 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 257,250,000원, 최신 거래 254,500,000원, 최저가 240,000,000원의 관계를 기준으로 개별 호수의 상태와 층을 함께 비교하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.19이고 매각기일은 2026.08.24입니다. 입찰 직전 최신 등기와 법원 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격이 모두 비교적 명료하다
이 사건의 핵심은 복잡한 인수관계가 아니라 말소기준 이후 권리의 소멸과 최근 시세 대비 가격입니다. 2020.02.14. 푸본현대생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역이 없어 현재 확인되는 매수인 인수액도 0원입니다.
가격도 신건 최저가 240,000,000원이 최근 12개월 평균 257,250,000원의 93.3%이고, 2026.08 최신 동일면적 3층 거래 254,500,000원보다 낮습니다. 최근 추세는 +0.8%이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 0.0회로 집계돼 있습니다. 권리구조는 단순하고, 현재 가격도 최근 거래 기준 아래에 있는 사건으로 정리할 수 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계와 최신 법원 서류의 최종 확인은 입찰 전 필수입니다.
