대구지방법원 2025타경514. 포항시 북구 청하면 덕천리의 청하대우네오빌 4층 404호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정평가상 실제 이용은 연립주택입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층 세대로, 비교 대상 면적은 66.4323㎡입니다. 청하대우네오빌은 2017년 12월 29일 준공된 23세대 규모의 주택입니다.
소유자 이진경은 2018년 7월 31일 거래가액 140,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 부동산신탁이 설정됐습니다. 이후 2021년 4월 19일 신탁재산이 이진경에게 귀속되면서 신탁등기가 말소됐고, 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 105,600,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 9월 17일 임의경매가 개시됐으며, 이후 2025년 10월 2일 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 기존 근저당과 이전된 근저당을 별도 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경514 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 4층 404호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 청하면 청하로 255 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 연립주택 이용 · 4층 건물 중 4층 404호 |
| 면적 / 단지규모 | 비교 대상 면적 66.4323㎡ · 23세대 · 2017.12.29 준공 |
| 소유자 | 이진경 · 2018.07.31 소유권이전 · 당시 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 | 125,000,000원 |
| 최저매각가 | 61,250,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매 신청채권자 | 구룡포수산업협동조합 |
| 청구금액 | 90,453,850원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.19 · 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 105,600,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.02 · 수협엔피엘대부주식회사 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조는 명료하다
먼저 눈에 띄는 것은 2018년 설정된 대구은행의 채권최고액 1,507,000,000원 근저당권입니다. 액수가 매우 크지만 2018년 7월 31일 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이 금액을 현존 채무나 매수인 인수금액으로 취급하면 안 됩니다.
박태욱의 가압류 39,798,000원도 2018년 7월 30일 말소됐습니다. 과거 신탁 역시 2021년 4월 19일 종료·말소됐으므로 현재 신탁등기가 존속하는 구조는 아닙니다.
임차인·점유관계 — 대항력 미상
매각물건명세서에서 실명이 확인되는 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고, 주거용 물건의 점유자·전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 실제 임차인이 전혀 없다는 확정 사실로 해석할 수는 없습니다.
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실명 확인 임차인 없음 · 점유관계 미확인 | 전입 미상 / 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 신고 없음 |
실제 확인된 임차인 0명 · 보증기관 대위·승계 신고 없음. 임대차 보증금과 전입신고 시점이 확인되지 않아 선순위 임차인 존재 여부를 확정할 수 없습니다.
따라서 61,250,000원은 명시 인수권리가 없다는 가정에서의 취득금액입니다. 미확인 대항력 임차인이 있다면 실질취득비용은 상승할 수 있으며, 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력 있는 임차인의 미배당액을 인수하는 구조라면 실질취득비용이 보증금 수준에 이를 수 있습니다.
② 시세 비교 — 49% 할인, 그러나 거래 표본은 1건
청하대우네오빌에서 확인되는 비교 실거래는 2025년 1월, 전용 약 66.43㎡, 3층, 125,000,000원 거래입니다. 본건은 4층 404호로 면적은 유사하지만 층이 다릅니다. 이 1건을 기준으로 하면 최저가 61,250,000원은 거래가의 49.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 66.43㎡ | 3층 | 125,000,000원 |
| 비교 표본 평균 | 66.43㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
단순 계산으로 감정가와 비교거래는 모두 125,000,000원이며, 현재 최저가는 그 절반 이하입니다. 수치만 보면 가격 차이가 큽니다. 그러나 해당 거래는 매각기일인 2026년 10월 기준 상당한 시간이 지난 2025년 1월 거래이고 거래 수도 1건뿐입니다.
따라서 이 가격을 2026년 현재의 확정 시세로 볼 수 없습니다. 최근 가격이 상승했는지 하락했는지를 검증할 거래 흐름도 충분하지 않습니다. 하락 추세라고 단정할 근거도 없지만, 시세가 그대로 유지됐다고 전제하는 것도 위험합니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회이고, 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 이는 감정가 수준에서 거래가 성립하지 않았다는 신호일 수 있지만, 단지의 거래량이 충분하지 않아 유찰 원인을 가격 하나로 확정하기는 어렵습니다. 점유, 물건 상태, 지역 수요 등도 함께 살펴야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,502,500원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 구룡포수산업협동조합 설정, 수협엔피엘대부로 이전 | 105,600,000원 | 59,747,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 61,250,000원 |
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,502,500원을 제외한 59,747,500원이 근저당권 배당재원으로 산정됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 45,852,500원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
채권최고액 105,600,000원과 경매 청구금액 90,453,850원은 서로 다릅니다. 미배당 45,852,500원은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션 차액이지 확정된 실제 채무 잔액이 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인 최우선변제, 미확인 선순위 임차권 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권의 미배당액이 그 자체로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
유찰 회차별 배당·취득 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 채권최고액 기준 미배당 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 61,250,000원 | 59,747,500원 | 45,852,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 42,875,000원 | 41,703,250원 | 63,896,750원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 30,012,499원 | 29,072,274원 | 76,527,726원 | 0원 |
유찰이 추가되면 최저매각가는 42,875,000원, 이후 30,012,499원으로 낮아지는 시나리오입니다. 근저당권자의 미배당액은 늘어나지만, 소멸하는 근저당권의 부족분 자체가 매수인 인수액이 되지는 않습니다.
반면 별도의 대항력 있는 임차인이 확인된다면 문제는 달라집니다. 보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 경우, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어나 실질취득비용은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 그러므로 추가 유찰에 따른 가격 인하만을 투자 수익으로 계산해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 포항시 북구 청하면 덕천리의 청하119안전센터 남서측 인근에 있습니다. 주변은 연립주택, 단독주택, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 남동측 약 15m, 북측 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 4층 404호입니다. 외벽은 스톤코트·페인팅, 내부는 벽지·타일 등의 마감이며, 이중창호, 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 토지는 사다리형에 가까운 평지이며 연립주택 부지로 사용됩니다. 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역이고, 토지 전체 면적은 2,123㎡입니다. 공시지가는 158,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 접도구역, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 등의 규제 사항이 있습니다. 향후 증축이나 개발 관련 판단 시 관계 법령과 토지이용계획을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 내부 하자나 수선 필요 여부까지 확인됐다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 23세대 규모이고 확인된 동일 면적대 비교거래는 2025.01의 1건입니다. 매각 후 재매도 수요와 거래가격을 대규모 주거단지 수준으로 가정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입세대와 실제 점유자를 최우선 확인. 소유자 또는 제3자의 실제 점유 여부, 전입 시기, 임대차계약 존재 여부를 조사해야 합니다. 2021.04.19 이전 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지가 권리분석의 핵심입니다.
- 보증금과 확정일자 확인. 임차인이 존재한다면 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 배당 후 남는 금액을 확인해야 합니다. 대항력과 우선변제권은 구분해서 판단해야 합니다.
- 최신 매각물건명세서 확인. 명시 인수권리 없음이라는 기재와 실제 점유 현황의 일치 여부를 확인하고, 매각기일 전 정정·추가 기재가 있는지 점검해야 합니다.
- 근저당권 이전과 배당채권자 대조. 2025.10.02 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현행 권리자와 채권신고·배당 내역을 확인해야 합니다. 이전 전후 근저당을 별도 채무로 중복 계산하지 않습니다.
- 2026년 현재의 시세 재검증. 2025.01의 125,000,000원 거래만으로 현재 매도 가능가격을 정할 수 없습니다. 동일 단지 및 주변 유사 연립·다세대의 실제 거래와 매도 호가를 비교해야 합니다.
- 4층 최상층 상태 확인. 옥상과 인접한 최상층 세대이므로 누수, 단열, 창호, 난방 및 내부 수선 필요성을 점검해야 합니다.
- 관리비와 명도 비용 확인. 체납 공용관리비, 실제 점유관계, 인도·명도 비용을 확인해야 합니다. 이 금액들은 현재의 실질취득 가정에 포함되어 있지 않습니다.
- 유찰 전략은 권리 확인 이후. 3회 유찰 시 42,875,000원, 4회 유찰 시 30,012,499원으로 내려가는 시나리오가 있지만, 미확인 보증금 인수위험과 환금성 위험이 가격 인하 효과보다 클 수도 있습니다.
- 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 경매기록을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “반값은 사실, 안전한 반값인지는 미확인”
이 물건은 감정가 125,000,000원에서 61,250,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 말소기준권리와 근저당권 이전 구조는 비교적 명확하고, 과거의 대구은행 근저당·가압류·신탁은 이미 정리됐습니다. 명세서에 명시된 별도 인수권리도 없습니다.
하지만 여기서 권리가 완전히 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다. 실명 확인 임차인이 없다는 것과 선순위 대항력 임차인이 존재하지 않는다는 것은 서로 다른 문제입니다. 전입일과 보증금이 미상인 상태에서는 잠재적 보증금 인수위험을 배제할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 2025년 1월 125,000,000원 거래와 비교하면 현재 최저가는 49%에 해당하지만, 거래가 단 1건인 23세대 규모의 연립·다세대 물건입니다. 현재 시세와 환금성을 검증하지 않고 과거 거래가격을 그대로 매도가격으로 적용하는 것은 위험합니다.
종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 최저가 자체는 주목할 만하지만 점유·보증금 확인과 최신 시세 검증이 선행돼야 합니다. 그 결과 명시되지 않은 인수위험이 없고 실제 매도 가능가격이 충분히 뒷받침될 때에만 입찰가격을 구체화하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 가격이 아니라, 그 가격에 무엇을 인수하고 얼마에 다시 팔 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
