대구지방법원 2025타경514. 포항시 북구 청하면 덕천리 ‘청하대우네오빌’ 4층 404호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 소유자 이진경은 2018.06.29 매매를 원인으로 거래가액 140,000,000원에 취득했고, 2018.07.31 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이후 신탁을 거쳤다가 2021.04.19 신탁재산이 다시 이진경에게 귀속됐고, 같은 날 구룡포수산업협동조합 앞으로 채권최고액 105,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 2021.04.19 근저당권이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 2025.09.17 구룡포수산업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 2025.10.02에는 해당 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있어, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경514 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 이용중 · 대상면적 66.4323㎡ · 4층 건물 중 4층 404호 |
| 소유자 | 이진경 · 2018.06.29 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 90,453,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 | 청하대우네오빌 · 23세대 · 2017.12.29 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2018년 주식회사대구은행 근저당권과 박태욱 가압류, 교보자산신탁주식회사로 이어진 신탁등기는 모두 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.04.19 구룡포수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 말소기준권리이므로 매각으로 소멸하며, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래의 70.0%
청하대우네오빌의 면적 일치 실거래는 1건입니다. 2025.01 전용 66.43㎡, 3층이 125,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래 금액 역시 125,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 66.43㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.4323㎡ 대상 | 1건 | 125,000,000원 |
현재 최저매각가 87,500,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 125,000,000원의 70.0%입니다. 예상 인수액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득 역시 87,500,000원으로 볼 수 있어, 가격만 놓고 보면 최근 확인 거래보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구룡포수산업협동조합 | 105,600,000원 | 85,525,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 미배당액은 20,075,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수분이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청하119안전센터 남서측 인근으로, 주변은 연립주택·단독주택·관공서·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 4층 404호이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15미터, 북측 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 접도구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 158,000원/㎡입니다.
- 환금성. 청하대우네오빌은 23세대이고, 확인된 면적 일치 실거래는 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.4회, 낙찰률은 0.0%로 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2021.04.19 을구 3번 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025.10.02 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 기록돼 있습니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 시뮬레이션은 매각가 87,500,000원에서 집행비용 1,975,000원과 근저당 배당 85,525,000원을 전제로 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 관련 원문을 재확인하세요.
- 환금성 검토. 최근 실거래는 125,000,000원 1건이고 단지는 23세대입니다. 인근 대체 매물과 실제 매수 수요를 함께 점검하세요.
- 토지이용 규제 확인. 접도구역·역사문화환경보존지역 등 규제사항이 포함돼 있으므로 이용계획확인서를 대조하세요.
맺으며 — “가격은 할인, 권리는 확인형”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 125,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 87,500,000원으로 낮아졌고, 최근 12개월 평균과 최신 실거래 125,000,000원의 70.0%입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 예상 인수액은 0원입니다.
다만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어 실제 점유·전입관계를 확인해야 하고, 23세대 규모에 단지 경매 평균 유찰 1.4회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표도 함께 봐야 합니다. 결론적으로 최근 실거래 대비 가격은 낮지만, 점유 확인과 출구가격 검증을 전제로 접근해야 하는 물건입니다.
