대구지방법원 2025타경9588. 대구 동구 신천동 현대하이페리온2단지 30층 3001호 아파트입니다. 현 소유자 손지연은 2020.12.18. 소유권이전을 마쳤고 등기상 거래가액은 995,000,000원입니다. 같은 날 주식회사대구은행이 채권최고액 629,050,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당 2건, 조현식 근저당, 다수의 가압류·압류 및 근저당권 가처분은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
따라서 등기상 후순위 채권 총액이 크다는 사실만 보고 그 금액을 낙찰자가 추가 부담하는 구조로 해석하면 안 됩니다. 현재 매각가 가정에서 채권 미배당액은 2,743,688,463원이지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 배당의 선순위를 바꿀 수 있어 아래 배당표의 후순위 배당액은 변동될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 143-2 현대하이페리온2단지 30층 3001호 · 도로명 대구광역시 동구 국채보상로 863 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일면적 실거래 기준 166.28㎡ · 32층 건물 중 30층 |
| 소유자 | 손지연 (2020.12.18. 소유권이전 · 거래가액 995,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 843,000,000원 / 843,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 189,682,441원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 임대·점유 | 임차인 조사내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상, 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인 부재 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수 0원
핵심 기준일은 2020.12.18.입니다. 대구은행 근저당 629,050,000원이 말소기준이고, 2021년 이후의 중소기업은행 근저당, 각종 가압류·압류, 조현식 근저당 및 그 근저당권을 대상으로 한 가처분까지 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 등기상 권리금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
현대하이페리온2단지는 102세대, 사용승인 기준 2007.04.09. 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 166.28㎡ 실거래는 최근 12개월 기준 1건이며, 2025.08. 28층 거래가 820,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 820,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 166.28㎡ | 28 | 820,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 166.28㎡ | 1건 | 820,000,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득가는 843,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득가가 낮아지는 효과도 없습니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 실거래 820,000,000원의 102.8%로, 현재 회차에서는 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 843,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,830,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 629,050,000원 | 629,050,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 47,120,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 331,881,050원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 조현식 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 225,169,813원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 33,635,902원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼진스틸산업 주식회사 | 205,617,500원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신보2022제2차유동화전문 유한회사 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 | 32,984,728원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,404,430원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 92,115,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 843,000,000원 가정 시 채권자 예상배당 합계는 832,170,000원, 미배당액은 2,743,688,463원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 청구고등학교 동측 인근으로, 주위에는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 위치해 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 32층 건물 중 30층 3001호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 7차선, 서측 폭 약 10m, 동측 폭 약 3m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등이며 공시지가는 3,208,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지는 102세대이고 최근 12개월 동일 면적 확인 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 한 건의 실거래만으로 넓은 시세 범위를 단정하기보다 추가 거래 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 실질취득 843,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 820,000,000원의 102.8%입니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 조사내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 거주인·이해관계인이 부재했습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부에 따라 배당 우선순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사에서 내부 구조·마감상태를 직접 확인하지 못하고 동류형 구분건물의 일반적인 상태를 참고했습니다.
- 후순위 권리 원본 대조. 말소기준 이후 가압류·압류·근저당·가처분이 다수 존재하므로 매각물건명세서와 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2020.12.18. 대구은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격은 다른 문제입니다. 인수액이 없으므로 실질취득가는 그대로 843,000,000원이고, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균이자 최신 거래가인 820,000,000원의 102.8%입니다. 확인된 거래 표본이 1건이라는 한계까지 감안하면, 현 회차의 결론은 권리는 통과, 가격은 보수적으로 판단하는 쪽이 맞습니다.
