대구지방법원 2025타경534. 포항시 남구 대도동 129-39에 위치한 연립/다세대 + 토지 경매물건입니다. 등기상 소유자는 김미림이고, 2023년 상속을 원인으로 소유권이 이전되었습니다. 등기부상 말소기준은 2013년 6월 7일 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이후 2023년 한철식 명의 근저당권이 추가되었고, 2025년 임의경매개시결정이 이루어졌습니다.
현재 최저매각가는 98,640,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 현재 배당 가정에서는 집행비용 약 2,175,520원을 제외하고 농협은행주식회사 60,000,000원, 한철식 36,000,000원이 배당되어 채권자 합계 96,000,000원 전액이 충당되고, 잔여 464,480원이 소유자에게 교부되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경534 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대도동 129-39 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 상공로92번길 13-14 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 김미림 |
| 감정가 / 최저가 | 140,913,590원 / 98,640,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한철식 / 23,422,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 173.3㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기부상 말소기준권리는 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고 공동담보로 토지 경상북도 포항시 남구 대도동 129-39가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 을구 2번 한철식 근저당권 36,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 갑구 3번 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 — 인수 부담은 확인되지 않음
③ 예상배당표 (매각가 98,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,175,520원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 한철식 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 464,480원 |
현재 회차의 배당 가정에서는 채권자 총액 96,000,000원이 전액 배당되고, 매각대금 잔여는 464,480원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래보다 ‘현재 회차 가격’ 자체를 검증
현재 최저매각가는 98,640,000원으로 감정가 140,913,590원의 70%입니다. 그러나 개별 실거래 비교자료가 제시되지 않아 이를 기준으로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 할인율 자체보다 대상 건물의 실제 상태, 점유관계, 토지 포함 일괄매각 여부와 주변 거래 수준을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 포항시 남구 대도동 소재 ‘상도중학교’ 북측 인근으로, 단독주택 및 학교 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 현재 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로, 적벽돌·페인팅 외벽과 벽지·미장목재·타일 등의 내외부 마감이 기재되어 있습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 173.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·정방형이며 세로한면 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 ‘-’로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 확인. 1회 유찰 후 최저가 98,640,000원, 감정가의 70% 상태에서 매각기일은 2026.09.21입니다.
- 권리 확인. 2013년 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 한철식 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 인수 여부. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 정리됩니다.
- 현황 확인. 감정평가상 단독주택 이용 중이며, 임대관계는 미상이므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 ‘일괄매각. 제시외 건물 포함’이 기재되어 있어 제시외 건물의 현황과 권원관계를 확인해야 합니다.
- 토지 확인. 토지 173.3㎡ 포함 물건이므로 건물만이 아니라 토지 형상·도로접면·용도지역을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 현장을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 부담은 낮지만, 회차의 의미를 읽어야 한다”
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원으로 정리되고, 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 반면 가격 측면에서는 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 98,640,000원을 시세 대비 유리하다고 단정할 수 없습니다. 현재 회차에서는 채권자 합계 96,000,000원이 전액 배당되지만, 2회·3회 유찰 시 미배당이 각각 28,594,864원과 48,936,405원으로 커집니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순히 ‘70%까지 떨어졌다’는 데 있지 않습니다. 권리상 인수 부담은 낮고, 가격은 현장과 주변 거래를 확인한 뒤 회차별로 판단해야 하는 물건입니다. 특히 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 임대관계 미상이라는 점을 함께 체크한 뒤 입찰 상한을 정하는 것이 안전합니다.
