창원지방법원 2025타경11919. 진해구 경화동 829-7, 도로명 경화시장로 61에 위치한 토지 167㎡와 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 감정평가 당시 지하층은 근린생활시설이지만 공실로 탐문됐고, 1층은 근린생활시설인 KCC페인트, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 배준기이며 2023년 2월 22일 증여를 원인으로 2023년 3월 2일 소유권을 취득했습니다.
권리분석에서 먼저 바로잡아야 할 부분은 말소기준권리입니다. 2008년 10월 1일 설정된 진해농업협동조합 근저당권 112,000,000원은 2023년 3월 2일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 중 말소기준은 같은 날 새로 설정된 새진해새마을금고 근저당권 216,000,000원으로 보는 것이 타당합니다. 이후 설정된 추가 근저당권, 전세권, 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11919 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 경화동 829-7 · 경상남도 창원시 진해구 경화시장로 61 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 지하 근린생활시설 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 |
| 토지 | 167㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1995.09.02 |
| 소유자 | 배준기 (2023.02.22 증여, 2023.03.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 498,247,360원 / 348,773,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새진해새마을금고 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현존 말소기준은 2023년 근저당
말소기준 이후에는 새진해새마을금고의 추가 근저당권 72,000,000원과 36,000,000원, 주식회사올바름도장방수의 전세권 30,000,000원, 경남신용보증재단·새진해새마을금고·한국캐피탈의 가압류, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하며, 예상배당에서 돈을 받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 대항력·승계 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박철준 | 미상 | 2023.10.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)올바름도장방수 | 1층 전체 | 2025.05.16 | 30,000,000원 | 없음 | 후순위 전세권 | 없음 |
실제 점유자는 2명입니다. 두 점유자의 전입 또는 사업자등록 시점은 모두 현존 말소기준일인 2023.03.02보다 늦습니다. 박철준은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만, 전입일 자체가 말소기준보다 늦어 선순위 대항력을 갖지 못합니다. (주)올바름도장방수는 2025.01.14 전세금 30,000,000원의 전세권을 설정하고 2025.05.16 점유신고가 확인되지만, 전세권과 점유 시점 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 348,773,000원으로 감정가 498,247,360원의 70%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 주상용 토지·건물의 최근 12개월 거래나 최신 거래 자료가 없어, 최저가를 실제 시장가격과 직접 대조할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주거나 “시세보다 저렴하다”고 표현해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 348,773,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,682,822원 |
| 진해농업협동조합 근저당 | 112,000,000원 | 112,000,000원 |
| 새진해새마을금고 근저당 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 새진해새마을금고 근저당 | 72,000,000원 | 15,090,178원 |
| 새진해새마을금고 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 주식회사올바름도장방수 전세권 | 30,000,000원 | 0원 |
| 경남신용보증재단 가압류 | 45,000,000원 | 0원 |
| 새진해새마을금고 가압류 | 30,888,885원 | 0원 |
| 한국캐피탈 주식회사 가압류 | 18,608,785원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 560,497,670원 중 예상배당은 343,090,178원, 미배당은 217,407,492원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 348,773,000원 | 343,090,178원 | 217,407,492원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 244,141,099원 | 239,923,124원 | 320,574,546원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 170,898,769원 | 167,706,186원 | 392,791,484원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 매각가와 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 하지만 확인된 점유자와 전세권이 모두 말소기준 이후이고, 별도의 인수 권리가 확인되지 않아 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신청채권자 새진해새마을금고도 현재 회차에서 청구액 270,000,000원 전액을 회수하지 못하는 시나리오입니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진해중앙고등학교 남측에 위치하며, 주변은 노선상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용. 지하층 근린생활시설은 공실로 탐문됐고, 1층은 KCC페인트 점포, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 167㎡의 대지로 주상용, 평지, 사다리형이며 도로접면은 광대소각입니다. 개별공시지가는 877,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로1류와 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 지원항공작전기지에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수설비가 있으며 2층 주택은 개별난방입니다.
- 환금성. 주거와 상가가 혼합된 개별 주상용 건물로, 표준화된 공동주택보다 수요층이 좁고 임대수익·건물 상태·토지 활용성에 따라 매각기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2008년 진해농협 근저당은 2023.03.02 말소됐습니다. 등기부 원본에서 말소사항과 현존 첫 근저당을 다시 대조하세요.
- 배당표 교차검증. 예상배당에 말소된 진해농협 근저당이 포함돼 있습니다. 배당요구종기, 채권계산서, 매각물건명세서 원본으로 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 박철준 점유 부분 확인. 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았습니다. 현장 방문과 전입세대열람으로 실제 사용 범위를 확인하세요.
- 1층 명도 확인. (주)올바름도장방수의 후순위 전세권은 소멸하지만 실제 영업·점유 상태와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 위치·구조·면적과 건축물대장 등재 여부, 철거 또는 사용 제한 가능성을 확인하세요.
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 주상용 건물 거래와 1층 점포·2층 주택의 현실 임대료를 별도로 조사하세요.
- 공법상 제한 확인. 비행안전구역·지원항공작전기지·상대보호구역 등은 증축이나 용도변경에 영향을 줄 수 있으므로 관할기관 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2008년 진해농협 근저당은 이미 말소됐고, 현존 말소기준인 2023.03.02 새진해새마을금고 근저당 이후의 추가 근저당·전세권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 점유자 두 명도 모두 후순위여서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최저가 348,773,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 지하 근린생활시설, 1층 점포, 2층 주택이 결합된 개별 주상용 건물이고 실거래 비교 근거가 없으며, 제시외 건물과 점유 범위, 공법상 제한까지 현장에서 확인해야 합니다. 또한 예상배당표에는 이미 말소된 근저당이 포함된 불일치가 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·배당·현장 확인 난도는 낮지 않다입니다.
