대구지방법원 2025타경9596. 대구 북구 읍내동 칠곡1차(공작)한양아파트 105동 1층 105호입니다. 소유자는 홍은숙이고, 2015.11.13 중소기업은행이 채권최고액 160,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026.01.30 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 동성철강주식회사 근저당, 세민스틸·기술보증기금·중소기업은행 가압류, 다수의 국세·지방세 및 공과 관련 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 220,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 154,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 197,000,000원, 최신 거래는 2026.09 190,000,000원으로 현재 최저가가 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 구간이 과거보다 -1.3% 하락했고, 본건이 1층이라는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9596 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 읍내동 1366-1 칠곡1차(공작)한양아파트 105동 1층105호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 1층 |
| 소유자 | 홍은숙 · 2012.09.20 협의분할에 의한 상속, 2013.03.18 소유권이전 |
| 단지 | 공작한양 · 386세대 · 1993.02.18 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 77,580,365원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현 배당모델상 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없고 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 점유자와 전입관계를 직접 확인해야 합니다. 말소기준인 2015.11.13 근저당 이후의 등기상 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 우선
공작한양의 비교 거래 중 최근 12개월 평균은 197,000,000원이고 거래 건수는 2건입니다. 최신 거래는 2026.09 전용 88.86㎡·14층 190,000,000원입니다. 현재 최저가 154,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.2%로 가격 차이는 분명하지만, 최근 가격 흐름은 과거 구간 대비 -1.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 88.86㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 88.86㎡ | 14 | 204,000,000원 |
| 2025.06 | 88.86㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2025.04 | 83.01㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2025.01 | 88.86㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2024.11 | 88.86㎡ | 8 | 204,000,000원 |
| 2024.10 | 88.86㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2024.08 | 88.86㎡ | 6 | 209,000,000원 |
| 2024.08 | 88.86㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.03 | 88.86㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2024.03 | 88.86㎡ | 6 | 209,000,000원 |
| 2023.10 | 88.86㎡ | 7 | 218,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 197,000,000원 |
전체 12건 평균은 199,083,333원이지만 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 197,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선했습니다. 현재 최저가가 이보다 낮아 가격 여지는 있으나, 본건은 1층이고 실제 1층 거래도 130,000,000원과 185,000,000원으로 편차가 확인됩니다. 따라서 최근 단지 평균만으로 본건의 적정가를 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 160,800,000원 | 151,044,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 동성철강주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 세민스틸 주식회사 | 16,175,645원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 기술보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 18번 가압류 · 중소기업은행 | 18,346,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 475,322,498원 중 현재 가정 매각가에서는 채권자 배당 151,044,000원, 미배당 324,278,498원으로 계산됩니다. 을구 12번 근저당권은 2026.01.30 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 국세·지방세 등 우선배당 항목이 실제로 반영되면 각 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 324,278,498원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 369,831,698원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 401,620,778원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시에는 경매 신청채권 청구액 77,580,365원이 충족되는 시나리오이고, 3회 유찰 시에는 배당액이 73,701,720원으로 신청채권 청구액에 미달합니다. 다만 매수인에게 넘어오는 권리 인수액은 세 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 읍내동 대천초등학교 남측. 주변은 아파트단지, 단독·다가구주택과 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 간선도로·도시철도역과 근접해 제반 교통사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2~3차선 도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 비행안전 제3구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 아파트 부지는 사다리형·평지이며 공시지가는 1,826,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지·타일 등, 창호는 샤시 이중창호이며 도시가스·개별난방·승강기설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 386세대, 1993.02.18 준공 단지이며 실거래 표본은 130,000,000원부터 235,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세 여부와 교부청구액에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 1층 가격 보정. 최근 고층 거래 190,000,000원·204,000,000원과 본건을 동일하게 평가하지 말고 1층 거래 사례를 함께 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 -1.3%입니다. 최근 평균 대비 할인만 보고 추가 하락 위험을 배제하면 안 됩니다.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당은 2026.01.30 한국자산관리공사로 이전됐으므로 최신 등기 상태와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당표는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 계산이며, 당해세 등 우선권이 실제 반영되면 후순위 배당액이 바뀔 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 1층 가격과 점유 확인이 승부처
이 사건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 정리되고 현 시나리오상 매수인 인수가 0원이라 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 현재 최저가 154,000,000원도 최근 12개월 평균 197,000,000원의 78.2%라 가격상 여지가 보입니다. 하지만 본건은 1층이고 단지 거래가격 편차가 크며, 최근 가격 추세도 -1.3%입니다. 여기에 임대관계 미상과 국세·지방세 압류 확인까지 남아 있습니다. 결론적으로 권리는 긍정적, 가격은 1층 보정을 전제로 긍정적, 입찰 전 점유·세금 확인은 필수인 물건입니다.
