대구지방법원 2025타경9596. 대구 북구 읍내동 칠곡1차(공작)한양아파트 105동 1층 105호입니다. 현재 소유자는 홍은숙이며 2012.09.20. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2013.03.18. 소유권을 이전받았습니다. 핵심 권리는 2015.11.13. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 160,800,000원입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 220,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 204,000,000원입니다. 현재 실질취득액 220,000,000원은 이보다 16,000,000원 높으며, 데이터가 제시한 최근시세 대비 비율도 107.8%입니다. 최근 거래 추세 역시 -0.3%로 소폭 하락 방향이어서 전체기간 평균 204,500,000원을 근거로 가격 가점을 줄 상황이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9596 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 읍내동 1366-1 칠곡1차(공작)한양아파트 105동 1층105호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 1층 105호 |
| 소유자 | 홍은숙 · 2012.09.20. 협의분할에 의한 상속 · 2013.03.18. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 77,580,365원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.13. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 160,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 점유관계와 임대차 현황은 원본 자료로 다시 확인할 필요가 있습니다. 2015.11.13. 중소기업은행 근저당 이후 동성철강주식회사 근저당, 세민스틸 주식회사·기술보증기금·중소기업은행 가압류 및 여러 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 220,000,000원은 최근 거래보다 높다
공작한양의 비교 거래 12건은 2022.09.~2026.06.에 걸쳐 있으며 전체 평균은 204,500,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 14층 88.86㎡의 204,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 같은 204,000,000원입니다. 현재 최저가 220,000,000원은 최근시세의 107.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 88.86㎡ | 14 | 204,000,000원 |
| 2025.06 | 88.86㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2025.04 | 83.01㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2025.01 | 88.86㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2024.11 | 88.86㎡ | 8 | 204,000,000원 |
| 2024.10 | 88.86㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2024.08 | 88.86㎡ | 6 | 209,000,000원 |
| 2024.08 | 88.86㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.03 | 88.86㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2024.03 | 88.86㎡ | 6 | 209,000,000원 |
| 2023.10 | 88.86㎡ | 7 | 218,000,000원 |
| 2022.09 | 88.86㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 204,500,000원 |
거래 범위는 130,000,000원~255,000,000원으로 넓지만, 과거의 255,000,000원 거래까지 섞인 전체 평균만 보는 것은 적절하지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 204,000,000원이고 최근 대 과거 추세는 -0.3%입니다. 따라서 신건 실질취득 220,000,000원은 최근 가격대보다 높은 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 160,800,000원 | 160,800,000원 |
| 3. 근저당 · 동성철강주식회사 | 100,000,000원 | 55,320,000원 |
| 4. 가압류 · 세민스틸 주식회사 | 16,175,645원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 18,346,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 475,322,498원 중 예상 배당은 216,120,000원, 미배당은 259,202,498원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 220,000,000원 | 259,202,498원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 176,000,000원 | 302,586,498원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 140,800,000원 | 337,293,698원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 읍내동 대천초등학교 남측에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독·다가구주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 간선도로와 도시철도역 등에 근접해 제반 교통사정이 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 1층 105호이며 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일 등 내부인테리어 마감, 창호는 샤시 이중창호입니다.
- 설비. 도시가스설비·개별난방설비·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 아파트부지로 인접지대와 등고 평탄하며 동측 왕복 4차선, 서측 왕복 2~3차선 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,826,000원/㎡입니다. 비행안전제3구역(전술) 등에 해당하고 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 공작한양은 386세대, 1993.02.18. 준공 단지입니다. 비교 거래 12건의 전체 평균은 204,500,000원이며 최근 12개월 평균은 204,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 204,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 204,000,000원을 기준으로 현재 실질취득 220,000,000원을 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -0.3%입니다. 과거 고가 거래만으로 신건 가격을 정당화하지 않는 것이 중요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 해당 여부와 실제 금액은 배당 결과를 바꿀 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 등재된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2015.11.13. 중소기업은행 근저당권은 2025.12.04. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.30. 한국자산관리공사에 이전된 등기가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 및 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 더 봐야 하는 신건
이 사건은 말소기준이 명확하고, 그 이후의 근저당·가압류·압류가 데이터상 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 신건 최저가이자 실질취득액인 220,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 204,000,000원의 107.8%입니다. 더구나 최근 흐름은 -0.3%입니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 신건 가격은 보수적으로 접근입니다. 여기에 국세·지방세 압류 7건과 감정요항표상 임대관계 미상까지 원본으로 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
