39,900,000원
대구지방법원 2025타경9618. 대구 동구 신천동 부띠크시티오피스텔 6층 618호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 현재 소유자는 김귀화이며 2021년 4월 20일 매매를 원인으로 거래가액 70,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부 을구 1번 주택임차권입니다. 박윤정은 임대차계약일 2023년 1월 31일, 확정일자 2023년 2월 2일, 주민등록일과 점유개시일 모두 2023년 2월 20일이며, 2025년 2월 27일 임차보증금 78,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 2025년 10월 27일 강제경매개시결정보다 앞서 있어, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 286-2 부띠크시티오피스텔 6층 618호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 23층 건물 중 6층 618호 |
| 소유자 | 김귀화 (2021.04.20. 매매 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 39,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 먼저다
이 사건의 기준점은 2025년 10월 27일 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 박윤정의 대항요건은 2023년 2월 20일, 임차권등기는 2025년 2월 27일로 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 을구 1번 주택임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박윤정 | 건물 전유부분 전부 | 2023.02.20 | 2023.02.02 | 78,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
박윤정은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 배당요구를 했다는 사실이 인수 위험을 없애는 것은 아닙니다. 배당받지 못한 보증금 잔액은 대항력에 따라 매수인에게 넘어갑니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 보증금을 중복 합산할 사유도 없으며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 유찰돼도 싸지는 구조가 아니다
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 즉 낙찰가 자체는 낮아지지만, 매수인이 떠안는 금액이 그만큼 커져 총 부담은 보증금 78,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 39,900,000원 | 38,781,800원 | 39,218,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 27,930,000원 | 27,027,260원 | 50,972,740원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 19,551,000원 | 18,799,082원 | 59,200,918원 |
④ 예상배당표 (매각가 39,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,118,200원 |
| 1. 임차인 박윤정 보증금 · 우선변제 | 78,000,000원 | 38,781,800원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 박윤정 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 부족분 39,218,200원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 집행비용은 1,118,200원으로 추정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당안입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동대구역 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·업무시설·근린상가·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성을 고려할 때 오피스텔로서 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)·비행안전제6구역(전술)·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,556.8㎡, 지목은 대, 상업용이며 평지·사다리형·중로각지입니다. 공시지가는 3,900,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위생·급배수·승강기·지하주차장·소방·도시가스 개별난방설비가 되어 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 판단. 현재 39,900,000원 낙찰을 전제로도 임차보증금 미배당 39,218,200원을 별도로 인수합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액은 각각 50,972,740원·59,200,918원으로 증가합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 모두 박윤정으로 기재되어 있으므로 임대차계약서·보증금 지급내역·채권 발생원인을 대조해야 합니다.
- 임차권 인수 문구 재확인. 배당에서 전액 변제되지 않는 을구 1번 주택임차권 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있고, 오피스텔 관리비 체납 여부도 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “39,900,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 현재 최저매각가는 39,900,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 78,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 예상배당 후에도 39,218,200원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 2회, 3회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 커지므로 실질취득 부담은 보증금 78,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.
게다가 임차인 박윤정과 강제경매 신청채권자 박윤정이 동일인으로 기재되어 있어 관계와 채권 발생경위도 확인해야 합니다. 감정가 57,000,000원보다 낮아진 최저가만 보고 가격 매력을 판단하기보다, 임차보증금 인수와 관계인 구조를 먼저 검증해야 하는 사건입니다.
