대구지방법원 2025타경9618. 대구 동구 신천동 부띠크시티오피스텔 6층 618호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김귀화는 2021년 4월 매매를 원인으로 거래가액 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 을구 1번 주택임차권등기입니다.
임차권자 박윤정은 임대차계약일 2023.01.31, 확정일자 2023.02.02, 전입·점유개시일 2023.02.20로 기록되어 있고 보증금은 78,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리인 2025.10.27 강제경매개시결정보다 앞서 있어 대항력이 인정된 임차인으로 정리되어 있습니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 57,000,000원에서는 집행비용을 제하고 보증금 전액을 배당할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 286-2 부띠크시티오피스텔 6층 618호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 23층 건물 중 6층 618호 |
| 소유자 | 김귀화 (2021.04.20 매매, 2021.04.21 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 57,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박윤정 / 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 기준 권리는 2025.10.27 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 그러나 그보다 앞선 2025.02.27에 박윤정의 주택임차권등기가 이미 설정되어 있습니다. 해당 임차권은 전입 2023.02.20, 확정일자 2023.02.02, 보증금 78,000,000원으로 기록되어 있으며 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박윤정 주거 · 임차권등기 | 건물 전유부분 전부 | 78,000,000원 | 2023.02.20 / 2023.02.02 | 2025.02.27 우선변제 有 | 대항력 有 승계 위험 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
이 사건은 최저매각가 57,000,000원만 보면 감정가와 같은 신건입니다. 하지만 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 인수액 증가로 바뀝니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 매수인 인수액입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 57,000,000원 | 22,426,000원 | 79,426,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 45,600,000원 | 33,620,800원 | 79,220,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 36,480,000원 | 42,576,640원 | 79,056,640원 |
즉 1회 유찰로 최저가가 45,600,000원까지 내려가도 인수액은 33,620,800원으로 늘어 실질취득은 79,220,800원, 2회 유찰 시에도 최저가는 36,480,000원이지만 인수액이 42,576,640원으로 커져 실질취득은 79,056,640원입니다. 보증금 78,000,000원을 중심으로 실질 부담이 약 7,900만원대에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
실거래에 근거한 비교 시세가 없어 79,426,000원의 실질취득액이 시장가격보다 저렴한지 여부는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않고, 실제 응찰 전에는 동일 건물·유사 호실의 최근 거래가격을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,426,000원 |
| 1. 임차인 박윤정 보증금 · 우선변제 | 78,000,000원 | 55,574,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박윤정 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,426,000원을 제외한 55,574,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 미배당액 22,426,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동대구역 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·업무시설·근린상가·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 오피스텔로서 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 건물 동측은 폭 약 20m, 서측은 폭 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)·비행안전제6구역(전술)·중점경관관리구역 등에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,556.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,900,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득가 계산. 현재 회차 기준 최저가 57,000,000원에 미배당 보증금 22,426,000원을 더한 79,426,000원을 기본 자금부담으로 보세요.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 실질취득 79,220,800원, 2회 유찰 시 79,056,640원으로 계산됩니다. 최저가 하락폭만 보고 할인효과를 판단하면 안 됩니다.
- 임차권 원본 확인. 박윤정의 임대차계약일 2023.01.31, 확정일자 2023.02.02, 전입·점유개시일 2023.02.20, 보증금 78,000,000원 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 박윤정으로 기재되어 있으므로 실제 임대차관계와 보증금 지급 경위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실질취득 약 7,900만원대가 적정한지는 동일 건물·유사 호실의 최근 거래를 확인하기 전에는 판단을 유보해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 인수액이 달라질 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “5,700만원 낙찰”이 아니라 “약 7,942.6만원 취득”
이 사건의 숫자에서 가장 중요한 것은 최저매각가 57,000,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 박윤정의 보증금 78,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 현재 회차 예상배당 후 22,426,000원이 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 79,426,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 후에도 구조가 크게 달라지지 않는다는 점입니다. 1회 유찰 시 79,220,800원, 2회 유찰 시 79,056,640원으로 실질취득액은 계속 약 7,900만원대입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다. 실거래 시세에 근거한 비교가 없는 상황에서 이 금액을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건은 최저가보다 선순위 임차보증금과 실제 인수액을 먼저 봐야 하는 대항력 인수형 경매입니다.
