대구지방법원 2025타경9620. 범어센트럴푸르지오 102동 4층 402호, 전용 84.993㎡ 아파트입니다. 공유자는 김현욱·이은경으로 각 지분은 2분의 1입니다. 권리분석의 기준점은 2019.11.22. 수협은행 근저당권 570,900,000원입니다. 이후 설정된 새북구새마을금고 근저당권, 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 1,020,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 714,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가도 714,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 1,208,791,666원, 최신 2026.08 거래는 1,118,000,000원으로, 현재 실질취득가는 최근 거래 가격대보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9620 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 2257 범어센트럴푸르지오 102동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.993㎡ · 철골철근콘크리트구조 · 32층 중 4층 |
| 소유자 | 김현욱 지분 2분의 1 · 이은경 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,020,000,000원 / 714,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새북구새마을금고 / 146,630,277원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2019.11.22. 수협은행 근저당권이며, 이후의 새북구새마을금고 근저당권과 경매개시결정, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득가가 최근 실거래보다 낮다
범어센트럴푸르지오는 705세대, 사용승인일은 2019.09.11입니다. 대상 전용면적 84.993㎡와 매칭되는 최근 거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,208,791,666원, 최신 거래는 2026.08의 1,118,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 18 | 1,118,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6 | 1,278,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 14 | 1,280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 28 | 1,199,500,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 29 | 1,270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 3 | 1,080,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 12 | 1,250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 6 | 1,140,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 42 | 1,260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 30 | 1,210,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 22 | 1,245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 30 | 1,175,000,000원 |
| 평균 | 84.993㎡ | 12건 | 1,208,791,666원 |
최근 12건 거래 범위는 1,080,000,000원~1,280,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가인 714,000,000원은 최근 12개월 평균의 59.1%입니다. 최신 거래가 1,118,000,000원이라는 점까지 함께 보면, 현재 회차는 실거래 비교상 가격 차이가 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 714,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,540,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 570,900,000원 | 570,900,000원 |
| 2. 근저당 · 새북구새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 새북구새마을금고 | 60,000,000원 | 13,560,000원 |
| 4. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회 | 15,891,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 766,791,479원 중 704,460,000원이 배당되고, 62,331,479원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 새북구새마을금고의 청구액은 146,630,277원이며 예상배당은 133,560,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범어동 범어네거리 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 도시철도 2호선 범어역 및 시내버스승강장이 위치해 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 32층 건물의 102동 4층 402호입니다. 개별난방·승강기·화재탐지·옥내소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 6,278,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 도로. 단지 서측 약 30미터, 동측 약 20미터, 북측 약 12미터, 남측 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 2026.04.08. 근저당권 이전 기재와 기존 오케이저축은행 근저당 말소 표시의 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
- 배당 미충족 확인. 현재 회차에서는 새북구새마을금고 일부와 후순위 가압류가 미배당으로 남지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 1,208,791,666원과 최신 거래 1,118,000,000원을 기준으로 응찰가 상한을 검토하세요.
- 경매 통계. 동일 단지 평균 유찰 횟수 4.0회, 낙찰률 0.0%라는 경매 통계와 실제 현 회차 응찰 경쟁은 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·관리비. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 미납 관리비 등 현장 확인 항목은 입찰 전에 별도로 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재되어 있으므로 최종 배당표를 확인하세요.
맺으며 — 권리 부담은 낮고, 승부처는 실제 응찰가
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 714,000,000원은 인수액이 없어 그대로 실질취득가가 되며, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 1,208,791,666원의 59.1%입니다. 최신 실거래도 1,118,000,000원이므로 가격 비교상 현재 회차의 여유는 분명합니다.
다만 동일 단지의 경매 통계가 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나는 점과, 2026.04.08. 근저당권 이전 관련 등기 기재는 반드시 원본으로 확인할 부분입니다. 따라서 결론은 권리·가격 모두 우호적이지만, 등기 원본 확인과 현 회차 응찰 경쟁을 확인한 뒤 입찰가를 결정할 물건입니다.
