대구지방법원 2025타경9620. 대구 수성구 범어동 ‘범어센트럴푸르지오’ 102동 4층 402호, 전용 84.993㎡ 아파트입니다. 등기상 김현욱·이은경이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 권리분석의 출발점은 2019.11.22 수협은행 근저당권 570,900,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 뒤의 새북구새마을금고 근저당권과 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
가격도 신건치고 눈에 띕니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,020,000,000원인데, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 1,221,875,000원, 최신 거래는 2026.07의 1,278,000,000원입니다. 주어진 시세 지표상 최저가는 최근 12개월 평균의 83.5%입니다. 권리 인수액이 0원인 만큼 이 사건에서는 실질취득 기준도 현재 최저매각가와 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9620 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 2257 범어센트럴푸르지오 102동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.993㎡ · 32층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김현욱 2분의 1 · 이은경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,020,000,000원 / 1,020,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 146,630,277원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2019년 수협은행 근저당이 기준
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항의 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로, 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계는 구분해서 확인해야 합니다. 등기상 말소기준인 수협은행 근저당권 이후 설정된 새북구새마을금고의 120,000,000원·60,000,000원 근저당권, 2025.10.30 임의경매개시결정, 2025.11.20 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사의 15,891,479원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 83.5%
범어센트럴푸르지오 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 대상 전용면적은 84.993㎡이고, 실거래 표본도 84.96㎡·84.99㎡로 면적이 매칭됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6 | 1,278,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 14 | 1,280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 28 | 1,199,500,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 29 | 1,270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 3 | 1,080,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 12 | 1,250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 6 | 1,140,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 42 | 1,260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 30 | 1,210,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 22 | 1,245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 30 | 1,175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 33 | 1,275,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,221,875,000원 |
최근 12건은 1,080,000,000원~1,280,000,000원에 형성됐고, 최근 12개월 평균은 1,221,875,000원입니다. 최신 거래도 2026.07의 1,278,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 주어진 실거래 자료만 놓고 보면 현재 최저매각가 1,020,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 실거래 최저 1,080,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,020,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,600,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 570,900,000원 | 570,900,000원 |
| 2. 근저당 · 새북구새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 새북구새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회 | 15,891,479원 | 15,891,479원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 240,608,521원 |
현재 회차 1,020,000,000원 가정에서는 배당표상 채권자 청구액 766,791,479원이 모두 충족되고 소유자 잔여 240,608,521원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범어동 소재 범어네거리 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 도시철도 2호선 범어역과 시내버스승강장이 위치합니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 건물의 102동 4층 402호입니다.
- 단지. 범어센트럴푸르지오는 705세대이며 사용승인 관련 준공일은 2019.09.11로 제시돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 6,278,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로. 단지 서측 약 30미터, 동측 약 20미터, 북측 약 12미터, 남측 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 현재 최저가 1,020,000,000원은 최근 12개월 평균 1,221,875,000원의 83.5%이고 최신 거래 1,278,000,000원보다도 낮습니다. 실거래 비교의 중심은 전체 평균이 아니라 이 최근 자료에 둡니다.
- 실질취득. 현재 배당표상 인수액 0원이므로 실질취득은 낙찰가와 동일하게 봅니다. 대항력 임차인 보증금을 추가로 떠안는 구조는 현재 확인되지 않습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 임대관계가 미상으로 기록돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서를 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2019.11.22 수협은행 근저당권이 말소기준인지, 후순위 권리의 말소 여부와 변동 사항을 입찰 직전 등기사항전부증명서로 재확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 잔여금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리도, 현재 가격도 일단 기준선 안쪽”
이 사건은 2019.11.22 수협은행 근저당권을 말소기준으로 뒤의 권리가 정리되고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서도 신건 최저가 1,020,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 1,221,875,000원의 83.5%이고, 최신 거래 1,278,000,000원보다 낮습니다. 따라서 제공된 권리·실거래 자료만 기준으로 보면 권리 안전성과 가격 메리트가 함께 보이는 사건입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 최종 판단의 마지막 확인점은 실제 점유관계와 입찰 직전 원본 서류입니다.
