대구지방법원 2025타경9631. 대구 동구 사복동 839-5의 토지와 철근콘크리트조 3층 건물로, 감정 이용상태는 근린생활시설 및 다가구주택입니다. 토지는 247.9㎡의 대지이고, 제1종일반주거지역· 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 감정가 954,600,700원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 668,220,000원입니다.
권리의 기준점은 분명합니다. 2017.08.17. 반야월새마을금고의 채권최고액 585,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 현대카드 주식회사 가압류, 대구신용보증재단 가압류, 천세기 주택임차권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 이영민 명의로 설정됐다 윤애란에게 이전된 전세권은 2021.01.14. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9631 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 사복동 839-5 · 대구광역시 동구 메디밸리로12길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 소유자 | 서수민 |
| 토지 | 247.9㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인일자 17.08.04 |
| 감정가 / 최저가 | 954,600,700원 / 668,220,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 487,210,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2017.08.17. 근저당이 기준
말소기준권리보다 앞서는 임차 전입은 확인되지 않습니다. 정종민은 2023.08.22., 김근호는 2024.07.12., 유원 황은은 2023.08.21., 천세기는 2019.08.22., ‘부터’ 기재는 2024.07.12.로 모두 2017.08.17.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음입니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정종민 | 1층 101호 | 2023-08-22 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김근호 | 202호 | 2024-07-12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유원 황은 | 301호 | 2023-08-21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 천세기 | 건물의 2층 중 별지도면표시 | 2019-08-22 | 125,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 부터 | 주거 | 2024-07-12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정종민과 김근호는 배당요구가 접수됐고, 천세기도 임차권등기와 함께 배당요구가 확인됩니다. 천세기의 등기 내용에는 임차보증금 125,000,000원(1차), 150,000,000원(2차) 및 2019.08.22. 주민등록일자, 2019.08.22. 확정일자가 기재돼 있습니다. 다만 말소기준권리 2017.08.17.보다 늦으므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 근거는 별개
현재 최저매각가는 668,220,000원으로, 시나리오상 감정가 70% 구간입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가에서 1회 유찰됐다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 권리상 인수 0원과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 668,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,082,200원 |
| 1. 근저당 · 반야월새마을금고 | 585,000,000원 | 585,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,112,287원 | 5,112,287원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 15,580,000원 | 15,580,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,445,513원 |
현재 매각가 시나리오에서는 채권자 총액 605,692,287원이 전액 배당되고, 소유자 교부 잔여 53,445,513원이 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 숙천동 소재 대구숙천초등학교 서측 인근으로, 주택·공원·주변 근린생활시설 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 주변 간선도로·교통시설 접근성을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 3층 건물로 외벽은 벽돌치장·드라이비트, 내벽은 벽지도배·내부 인테리어·타일, 바닥은 바닥내장재·에폭시·타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,422,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 공공주택지구·상대보호구역·공장설립제한지역·혁신도시개발예정지구 등에 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정종민·김근호·유원 황은 등 보증금 미상 기재를 매각물건명세서와 배당요구서 원본에서 확인하세요.
- 천세기 임차권 확인. 2019.08.22. 전입·확정일자 및 임차권등기 내용을 원본으로 대조하고 배당관계를 확인하세요.
- 점유·명도 계획. 여러 호실의 점유관계가 확인되므로 낙찰 후 인도와 명도 일정·비용을 별도로 고려하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 668,220,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 저가매수라고 단정하지 말고 주변 다가구·주상용 거래를 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각 대상이므로 토지·건물의 등기 및 현황을 함께 확인하세요.
- 배당 변수. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 다가구는 확인할 것이 많다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2017.08.17. 반야월새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·주택임차권·경매개시결정은 소멸 대상입니다. 확인된 임차 관련 전입도 모두 말소기준 이후여서 제공된 판정상 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 한 세대만 보면 끝나는 구조가 아닙니다. 근린생활시설과 다가구주택이 함께 있고 여러 점유관계가 존재하며 일부 보증금이 확인되지 않았습니다. 더욱이 비교 실거래가 없어 현재 최저가 668,220,000원의 가격 경쟁력을 바로 판단할 수도 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단과 명도·임차관계 확인은 별도. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
