대구지방법원 2025타경9631. 대구 동구 사복동 839-5에 있는 근린생활시설 및 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층으로 2017.08.04. 사용승인됐고, 토지는 247.9㎡의 대지입니다. 소유자는 서수민이며, 말소기준권리는 2017.08.17. 설정된 반야월새마을금고의 채권최고액 585,000,000원 근저당입니다.
권리 순서만 보면 비교적 명확합니다. 현대카드 가압류 5,112,287원, 대구신용보증재단 가압류 15,580,000원, 천세기 주택임차권 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 현재 배당계산도 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다. 다만 이 물건은 한 세대만 보는 공동주택이 아니라 복수 점유자가 존재하는 다가구주택이므로, 권리의 순위와 별개로 각 호실의 임대차 사실관계를 끝까지 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9631 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 사복동 839-5 · 대구광역시 동구 메디밸리로12길 12 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 감정평가상 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인 2017.08.04 |
| 토지 | 대 247.9㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 서수민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 954,600,700원 / 954,600,700원 (신건) |
| 청구금액 | 487,210,720원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
말소기준은 2017.08.17. 반야월새마을금고 근저당권입니다. 소유권보존과 같은 날 설정됐으며 토지 사복동 839-5를 공동담보로 하는 추가설정계약입니다. 이후 현대카드·대구신용보증재단의 가압류와 2025.10.31. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017년 설정됐던 이영민의 301호 전세권은 윤애란에게 이전된 뒤 2021.01.14. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 모두 말소기준 이후, 그러나 미상 보증금 확인 필요
| 점유·임차인 | 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정종민 | 1층 101호 | 2023.08.22 / 미상 | 미상 | 2025.12.29 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김근호 | 202호 | 2024.07.12 / 미상 | 미상 | 2025.12.22 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 유원 황은 | 301호 | 2023.08.21 / 미상 | 미상 | 해당 기록 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 천세기 | 건물의 2층 중 별지도면표시 · 201호 부분 82㎡ | 2019.08.22 / 2019.08.22 | 125,000,000원 | 2025.06.18 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 부터 | 주거 | 2024.07.12 / 2024.07.12 | 0원 | 2025.12.22 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
조사된 전입일은 2019년 이후로, 모두 2017.08.17. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 자료의 판정은 모두 대항력 없음입니다. 특히 등기부에 주택임차권이 올라온 천세기의 경우 임대차계약일자는 2019.08.05.(1차)·2021.09.15.(2차), 주민등록일자는 2019.08.22., 점유개시일자는 2019.09.16.으로 기재돼 모두 말소기준보다 뒤입니다.
③ 예상배당표 (매각가 954,600,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,946,007원 |
| 2. 근저당 · 반야월새마을금고 | 585,000,000원 | 585,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,112,287원 | 5,112,287원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 15,580,000원 | 15,580,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 336,962,406원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 605,692,287원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 336,962,406원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 계산액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 계산은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 954,600,700원 | 605,692,287원 | 0원 | 336,962,406원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 763,680,560원 | 605,692,287원 | 0원 | 147,951,467원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 610,944,448원 | 602,435,004원 | 3,257,283원 | 0원 | 0원 |
현재 배당 계산에서는 2회 유찰 시 채권자 전체 배당에 3,257,283원의 부족분이 생기지만, 이것이 곧 매수인 인수로 이어지는 구조로 계산되지는 않았습니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 시세 실거래 자료가 없어 감정가 또는 유찰가격이 시장가격보다 싼지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 동구 숙천동 소재 대구숙천초등학교 서측 인근이며, 주택·공원·주변 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 접근이 가능하고 주변 간선도로·교통시설 접근편의 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 및 다가구주택입니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 면적은 247.9㎡입니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며 토지 도로접면은 소로한면입니다.
- 제한. 혁신도시개발예정지구·공공주택지구·공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,422,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인별 계약 원문 확인. 정종민·김근호·유원 황은의 보증금이 확인되지 않으므로 각 호실의 임대차계약·보증금·점유 현황을 대조해야 합니다.
- 천세기 임차권 확인. 임차권등기에는 1차 125,000,000원, 2차 150,000,000원이 기재돼 있으므로 계약 변경과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 301호 이력 확인. 이영민 전세권 170,000,000원은 윤애란에게 이전된 뒤 2021.01.14. 해지로 말소됐습니다. 현재 점유자인 유원 황은과의 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 954,600,700원 자체를 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 및 잔여금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 승부처는 임차관계와 가격 검증”
이 사건의 말소기준은 2017.08.17. 반야월새마을금고 근저당이고, 확인된 임차 관련 전입·점유는 모두 그보다 늦습니다. 현재 자료에 따른 결론은 매수인 인수 0원입니다. 현대카드·대구신용보증재단 가압류와 천세기 임차권도 말소기준 뒤에 자리합니다.
다만 이 물건은 복수 호실을 가진 다가구주택입니다. 정종민·김근호·유원 황은의 보증금이 확인되지 않았고, 천세기 임차권등기는 계약금액 변경 이력을 담고 있습니다. 따라서 등기순위는 비교적 명확하지만 임차관계 확인은 가볍게 볼 수 없습니다. 여기에 실거래 시세 자료까지 없어 신건 최저가 954,600,700원의 가격 경쟁력도 단정할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 입찰 전 임차계약과 현장 점유·가격 검증은 필수입니다.
