창원지방법원 2025타경11924. 김해시 지내동 ‘지내동1차동원아파트’ 106동 5층 505호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 소유자 이지영은 2017년 매매로 거래가액 175,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021.10.19 설정된 북부산새마을금고 근저당권 123,240,000원입니다. 그 이후 경남신용보증재단·신한카드주식회사·소상공인시장진흥공단· 웰컴저축은행주식회사의 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 134,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 133,166,666원 및 최신 거래 135,000,000원과 비슷한 범위지만, 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 93,800,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건에서 가격 비교의 기준이 되는 실질취득액도 93,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11924 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 지내동 67 지내동1차동원아파트 106동 5층 505호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.76㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이지영 (2017.06.02 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산새마을금고 / 88,293,686원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 채권은 소멸, 예상 인수 0원
말소기준권리는 2021.10.19 북부산새마을금고 근저당권입니다. 2023년 이후 설정된 가압류 4건과 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 현재 최저가를 가정한 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 ‘대항력 있는 임차인이 확인됐다’고 볼 자료는 없지만, 반대로 실제 점유관계까지 확정됐다고 단정하기도 어렵습니다. 입찰 전 현황 점유와 관련 원문을 다시 확인하는 것이 이 사건의 남은 권리 체크포인트입니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득액은 최근 거래보다 낮다
단지는 ‘1차동원’, 총 810세대, 사용승인일은 2000.04.14입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 59.76㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 보면 평균 133,166,666원, 최저 120,000,000원, 최고 158,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.76㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 11 | 132,500,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 15 | 127,500,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 9 | 141,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 13 | 132,500,000원 |
| 2025.09 | 59.76㎡ | 9 | 128,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 11 | 127,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 133,166,666원 |
현재 최저가이자 인수액을 반영한 실질취득액은 93,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 133,166,666원의 70.4%이고, 최근 표본 최저가 120,000,000원보다도 낮습니다. 대상과 같은 5층의 2026.05 거래도 126,000,000원이었고, 최신 거래는 2026.06 135,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 ‘감정가가 싸다’가 아니라, 1회 유찰로 최저가가 낮아진 데서 가격 메리트가 생긴 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 근저당 · 북부산새마을금고 | 123,240,000원 | 91,711,600원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 7,500,007원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 9,950,193원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,412,680원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 24,627,107원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 173,729,987원, 채권자 예상배당은 91,711,600원, 미배당액은 82,018,387원입니다. 후순위 가압류는 예상배당이 0원이지만 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있고, 매수인 인수액은 0원입니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해활천초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경전철역인 지내역이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 중로에 접하고 남서측·남동측·북동측으로 소로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 955,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 위생·급배수·소화·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 810세대 단지이고 전용 59.76㎡ 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 거래가격 범위는 120,000,000원부터 158,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 예상 인수액은 0원이므로 실질취득액은 최저가 93,800,000원입니다. 최근 12개월 평균 133,166,666원과 직접 비교해야 합니다.
- 같은 층 거래 확인. 대상은 5층이고, 2026.05 동일면적 5층 거래가 126,000,000원으로 확인됩니다. 개별 동·향·내부상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 확인한 뒤 명도 위험을 판단해야 합니다.
- 배당표의 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 계산이므로 원문 서류와 실제 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 매각기일 원문 대조. 제시된 매각기일은 2026.07.08입니다. 사건 진행·변경 여부는 법원 원문과 대조가 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하고, 현재 회차는 가격도 낮다”
이 사건의 말소기준은 2021.10.19 북부산새마을금고 근저당권이고, 이후 가압류 4건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 단계에서는 최근 실거래 수준과 비슷했지만, 1회 유찰 후 현재 최저가가 93,800,000원으로 내려오면서 최근 12개월 평균 133,166,666원의 70.4%가 됐습니다. 최신 거래 135,000,000원, 최근 최저 거래 120,000,000원과 비교해도 현재 실질취득액은 낮습니다. 따라서 권리와 가격은 긍정적인 편이지만, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점 때문에 마지막 판단은 실제 점유관계 확인 뒤 내려야 합니다.
