창원지방법원 2025타경11930. 김해시 삼계동 화정마을부영아파트 305동 6층 603호, 전용 84.9814㎡ 아파트입니다. 현재 최저가는 감정가 185,000,000원에서 한 차례 유찰된 129,500,000원입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 실질취득액도 최저가와 같은 129,500,000원입니다.
가격은 최근 거래와 비교할 때 분명한 할인 구간입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 172,833,333원이고 최신 거래는 175,000,000원입니다. 최저가는 각각의 74.9%, 74.0% 수준입니다. 감정가 185,000,000원은 최근 평균의 약 107.0%였지만, 한 차례 유찰을 거치면서 시세 아래로 내려왔습니다.
권리관계는 가격보다 복잡합니다. 말소기준으로 계산된 권리는 2002년 국민은행 근저당이며, 이후 우리은행·국민은행·개인 및 대부업체 근저당, 전세권, 가압류와 경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 2007년 근저당 변경과 2008년 말소 기록도 존재하므로 실제 말소기준과 잔존 채권은 등기사항전부증명서 원문을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11930 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1439-6 화정마을부영아파트 제305동 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9814㎡ · 14층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 정영애 (2023.06.07. 소유권이전, 거래가 187,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천용 / 133,472,602원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 내부 확인 곤란 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 기준권리 원문 확인 필요
말소기준으로 계산된 권리는 2002.08.29. 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 26,559,000,000원으로 기재됐고, 2007.12.06. 변경등기에는 채권최고액 58,500,000원과 공동담보 해제가 기록돼 있습니다. 이후 등기된 근저당·전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현황조사서·전입세대확인서·외국인체류확인서와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 을구 20번 전세권 5,000,000원은 주식회사우리모기지론대부 명의의 등기상 전세권이며, 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 74.9%
화정마을부영3차는 454세대, 2002.08.28. 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 84.98㎡ 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.98㎡ | 19 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 14 | 177,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 15 | 218,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 9 | 172,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 8 | 174,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 9 | 172,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 172,833,333원 |
최근 12개월 거래 범위는 160,000,000원~218,000,000원, 평균은 172,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.06.의 175,000,000원입니다. 인수액이 0원으로 계산되는 현재 회차의 실질취득액 129,500,000원은 최근 평균보다 43,333,333원 낮고, 최신 거래보다 45,500,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 26,559,000,000원 | 126,887,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 58,500,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 62,400,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 2,640,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 최일출 | 23,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 최일출 | 8,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 최일출 | 15,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 최일출 | 15,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사지엠캐피탈대부 | 105,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사대명캐피탈대부 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당권 · 주식회사우리모기지론대부 | 195,000,000원 | 0원 |
| 을구 20번 전세권 · 주식회사우리모기지론대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,942,655원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 129,500,000원 중 집행비용 2,613,000원을 제외한 126,887,000원이 선순위 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당되지 않는 시나리오입니다. 총 채권 미배당액은 27,151,595,655원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼계동 분성중학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 운행 상황을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 동측과 북측으로 왕복 4차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 14층 건물의 6층으로, 승강기·도시가스·난방·급배수·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 공동주택 부지이며, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 속합니다.
- 단지. 화정마을부영3차 454세대, 2002.08.28. 준공 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 구조와 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원문 대조. 2002년 국민은행 근저당의 변경·공동담보 해제·말소 관련 기록을 등기 원문에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대와 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 전세권 성격 확인. 우리모기지론대부 명의 전세권 5,000,000원의 말소 여부와 배당요구 관계를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비와 사용 상태를 응찰가에 보수적으로 반영하세요.
- 배당표 재검토. 말소 기록이 있는 과거 근저당까지 채권최고액 기준으로 포함돼 있으므로 실제 잔존 채권과 배당순위를 원본으로 확인하세요.
- 명도 비용. 점유자가 확인될 경우 인도명령·이사 협의 기간과 비용을 고려하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 체납 관리비의 매수인 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 매각 상태 확인. 매각기일은 2026.07.08.로 기재돼 있으므로 입찰 또는 재매각 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 원문 확인이 전제
이 물건의 숫자만 보면 현재 회차의 가격 경쟁력은 뚜렷합니다. 실질취득액 129,500,000원은 최근 12개월 평균 172,833,333원의 74.9%, 최신 거래 175,000,000원의 74.0%입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산돼, 별도 인수금 때문에 실질취득액이 시세 수준으로 올라가는 구조는 아닙니다.
다만 권리표가 단순한 물건은 아닙니다. 2002년 근저당을 시작으로 변경·말소 기록과 다수의 근저당·질권·전세권·가압류가 이어졌고, 내부와 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “가격은 합격권, 권리 확정은 원문 대조 후”입니다. 등기상 소멸 구조와 실제 점유관계가 확인될 경우에만 현재의 가격 할인 폭이 온전히 매수인의 안전마진으로 남습니다.
