61,740,000원
창원지방법원 2025타경11956. 진해구 충의동 퀸스테이트 2층 202호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 180,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 61,740,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 물건은 일반적인 후순위 임차 물건이 아닙니다. 임차인 김영동의 전입일과 확정일자는 모두 2022.09.27이고, 말소기준인 영성건설 주식회사의 가압류는 2022.10.04입니다. 임차인이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조이므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 있는 구조입니다.
현재 회차의 배당 가정에서는 매각대금 61,740,000원 중 집행비용 1,511,320원을 제외한 60,228,680원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 160,000,000원 중 남은 99,771,320원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 낙찰가 61,740,000원만 보고 시세 140,000,000원과 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 단순 합산 실질취득액은 161,511,320원이고, 본질적으로는 보증금 160,000,000원 안팎에서 가격이 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11956 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 충의동 4-1 퀸스테이트 2층 202호 |
| 이용상태 | 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사토영건설 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 61,740,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기소 | 창원지방법원 진해등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.10.04 영성건설 주식회사의 가압류 18,810,000원입니다. 그보다 앞선 2022.09.27에 김영동이 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 점유개시일은 2022.09.23입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정과 2024.09.24 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 정리되어도, 그 전에 성립한 임차인의 대항력 자체가 사라지는 것은 아니라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영동 | 건물의 전부 · 주거 | 160,000,000원 | 2022.09.27 / 2022.09.27 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 승계 아님 |
임대차계약일은 2022.09.19, 점유개시일은 2022.09.23, 전입신고와 확정일자는 2022.09.27입니다. 2024.09.24에는 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 하며, 보증금 역시 중복 합산할 항목이 없습니다.
③ 실거래 비교 — 실질취득이 최근 시세보다 높다
면적 매칭된 최근 실거래 12건의 전체 평균은 126,168,333원입니다. 하지만 가격 판단에서는 더 최근 데이터를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 140,000,000원, 최신 거래 역시 2026.06의 140,000,000원입니다. 최근 기간은 이전 기간 대비 12.1% 상승한 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 71.85㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2025.02 | 72.59㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2024.10 | 72.59㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.03 | 71.85㎡ | 9 | 113,000,000원 |
| 2024.03 | 71.85㎡ | 9 | 113,000,000원 |
| 2024.03 | 69.22㎡ | 8 | 109,100,000원 |
| 2024.03 | 71.85㎡ | 6 | 113,000,000원 |
| 2024.02 | 72.59㎡ | 9 | 117,600,000원 |
| 2023.12 | 72.59㎡ | 7 | 113,980,000원 |
| 2023.12 | 71.85㎡ | 8 | 112,900,000원 |
| 2023.08 | 68.44㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2023.07 | 69.22㎡ | 6 | 131,440,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 126,168,333원 |
최근 시세 기준으로 보면 더 명확합니다. 실질취득을 보증금 수준인 160,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 140,000,000원의 114.3%입니다. 현재 회차의 낙찰가와 예상 인수액을 단순 합산한 161,511,320원은 최근 평균보다 더 높습니다. 따라서 “최저가가 시세의 44.1%라 싸다”는 식의 판단은 이 사건에 적용하면 안 됩니다. 최저가 61,740,000원은 인수액을 제외한 숫자일 뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 1. 임차인 김영동 보증금 | 160,000,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 가압류 · 영성건설 주식회사 | 18,810,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 아델펠리스 주민자치위원회 | 5,300,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유명재 | 35,949,315원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김영동 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인에게 60,228,680원이 배당되고, 부족분 99,771,320원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 등 압류가 존재하며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 단순 합산 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 61,740,000원 | 99,771,320원 | 161,511,320원 |
| 4회 유찰 시 | 43,218,000원 | 117,959,924원 | 161,177,924원 |
| 5회 유찰 시 | 30,252,599원 | 130,691,948원 | 160,944,547원 |
3회에서 5회 유찰까지 최저가는 61,740,000원에서 30,252,599원으로 내려가지만, 인수액은 99,771,320원에서 130,691,948원으로 늘어납니다. 결과적으로 단순 합산 실질취득은 161,511,320원 → 161,177,924원 → 160,944,547원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다. 유찰 횟수가 늘어나는 것 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않는 구조입니다.
⑥ 압류·후순위 권리
말소기준 이후에는 아델펠리스 주민자치위원회 가압류 5,300,000원, 기장군 압류, 국민건강보험공단 압류, 유명재 가압류 35,949,315원, 국 압류, 창원시 압류, 2025.08.14 김영동의 강제경매개시결정 등이 이어집니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸 대상으로 정리됩니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 진해공설운동장 남동측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물로 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10m 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 제한보호구역(해군기지), 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 465,800원/㎡입니다.
- 규모. 실거래 자료상 18세대, 사용승인일은 2022.04.06입니다.
- 경매 통계. 제공 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 61,740,000원을 취득가로 보면 안 됩니다. 현재 예상 인수 99,771,320원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 대항력 원본 확인. 김영동의 계약일 2022.09.19, 점유개시 2022.09.23, 전입·확정 2022.09.27과 말소기준 2022.10.04의 선후관계를 직접 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 김영동과 강제경매 채권자 김영동이 동일인으로 기재된 경위를 확인해야 합니다.
- 배당액 확인. 현재 계산은 임차인 배당 60,228,680원·미배당 99,771,320원 가정입니다. 당해세 등 실제 배당순위가 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 약 1.61억원 수준입니다. 최저가 하락만으로 매력이 커지지 않습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래 140,000,000원을 우선 기준으로 보고 실질취득 약 160,000,000원과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,174만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 세 번 유찰된 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 김영동의 보증금 160,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 인수액은 99,771,320원이고, 낙찰가까지 합하면 161,511,320원입니다. 추가 유찰이 되더라도 최저가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총부담은 약 160,000,000원 수준에 머뭅니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 140,000,000원입니다. 실질취득이 최근 시세보다 높은 데다 3회 유찰 상태이고, 18세대 규모의 주거용 오피스텔이며, 임차인과 경매채권자의 동일인 관계도 확인이 필요합니다. 따라서 “감정가의 34.3%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 잘못된 접근입니다. 이 물건은 최저가가 아니라 임차보증금이 사실상 가격을 결정하는 대항력 인수형 사건으로 보는 것이 맞습니다.
