대구지방법원 2025타경4134. 포항시 북구 창포동 ‘창포메트로시티1단지’ 103동 2층 203호, 전용 84.693㎡ 아파트입니다. 이 사건은 등기만 보면 먼저 2023.12.01. 서울보증보험주식회사의 가압류 9,617,145원이 말소기준권리로 잡히고, 이후 국·경산시 압류와 2025.09.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 실전 권리분석의 중심은 가압류가 아니라 임차인입니다. 천태석은 임대차계약일 2022.06.27., 확정일자 2022.07.05., 전입·점유개시 2022.08.23.으로 말소기준권리인 2023.12.01.보다 앞섭니다. 보증금은 330,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 특별조건이 없다면 현재 최저가 198,100,000원에서 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어오는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각조건에 따르면 채권자 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당금이 임차보증금 반환채권에 부족하더라도 매수인에게 미배당 임차보증금 잔액을 청구하지 않고, 임차권등기 말소에 동의합니다. 따라서 천태석 보증금의 룰상 미배당액은 135,473,400원이지만, 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 창포동 657 창포메트로시티1단지 103동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.693㎡ · 25층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 모영아 · 단독소유 · 거래가액 255,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 198,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권액 | 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 과거 국민은행 근저당, 안덕진·임규삼 근저당 등은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2023.12.01. 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 천태석의 전입·점유는 2022.08.23.으로 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 분석됩니다. 이후 국·경산시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 있지만, 주된 인수는 특별조건으로 0원
| 점유자 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천태석 | 330,000,000원 | 2022.08.23 | 2022.07.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 확약 · 실질 0원 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 가격은 최근 거래보다 낮다
창포메트로시티1단지 전용 84.69㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 276,666,666원입니다. 최신 확인 거래는 2026.07. 275,000,000원, 최근 12건의 최저는 248,000,000원, 최고는 292,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.69㎡ | 25 | 275,000,000원 |
| 2026.07 | 84.69㎡ | 17 | 286,000,000원 |
| 2026.07 | 84.69㎡ | 1 | 252,000,000원 |
| 2026.06 | 84.69㎡ | 14 | 278,000,000원 |
| 2026.06 | 84.69㎡ | 13 | 248,000,000원 |
| 2026.06 | 84.69㎡ | 25 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.69㎡ | 25 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.69㎡ | 23 | 275,000,000원 |
| 2026.05 | 84.69㎡ | 19 | 277,000,000원 |
| 2026.05 | 84.69㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2026.05 | 84.69㎡ | 16 | 292,000,000원 |
| 2026.04 | 84.69㎡ | 19 | 282,000,000원 |
| 평균 | 84.69㎡ | 12건 | 276,666,666원 |
특별매각조건을 반영한 현재 실질취득 기준은 198,100,000원으로, 최근 12개월 평균의 71.6%입니다. 최신 거래 275,000,000원보다도 낮고, 최근 12건 최저 거래 248,000,000원보다 49,900,000원 낮습니다. 따라서 천태석 관련 인수만 놓고 보면 가격 메리트가 분명한 구간입니다. 다만 미상 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 이 할인폭을 그대로 확정 수익 여지로 간주해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,573,400원 |
| 1. 임차인 천태석 보증금 | 330,000,000원 | 194,526,600원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,617,145원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 천태석 보증금 부족액은 135,473,400원입니다. 일반 원칙이면 이 금액이 매수인 인수로 연결돼 실질취득액이 약 330,000,000원이 되지만, 이번 사건은 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 조건으로 매각되므로 천태석 관련 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 천태석 인수는 확약으로 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 임차보증금 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 198,100,000원 | 135,473,400원 | 천태석 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 138,670,000원 | 194,071,380원 | 천태석 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 97,069,000원 | 235,078,242원 | 천태석 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 198,100,000원에서 138,670,000원, 다시 97,069,000원으로 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 이 사건의 천태석 보증금은 특별매각조건 때문에 그 공식이 실제 매수인 부담으로 이어지지 않습니다. 따라서 유찰 시 천태석 보증금 때문에 실질취득액이 3.30억으로 고정되는 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두호초등학교 북서측 인근, 주변은 아파트·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 2층 203호이며, 급배수·위생·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 창포메트로시티1단지는 629세대, 사용승인일 2018.03.29.입니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 830,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 동측 왕복 2차선, 북서측 왕복 5차선, 북동측 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 직전 원문을 대조하세요.
- 미상 점유자 확인. 별도 주거 점유자의 전입일·보증금·확정일자·실제 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
- 천태석 명도·말소 절차. 주택임차권등기 말소 동의가 조건으로 붙어 있으므로 낙찰 이후 실제 말소절차와 점유 인도 상태를 확인하세요.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균은 276,666,666원, 최신 거래는 275,000,000원입니다. 현재 최저가 198,100,000원과의 차이는 크지만 2층이라는 개별 조건을 함께 보세요.
- 세금·관리비. 압류가 있었던 이력이 있는 만큼 체납세금의 배당관계와 공용부분 관리비 체납을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·특별매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “3.30억 대항력 임차인”만 보고 포기할 사건도, “71.6% 할인”만 보고 들어갈 사건도 아니다
이 사건은 표면적으로는 보증금 330,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 특별조건이 없다면 현재 매각가 198,100,000원에서 135,473,400원을 추가 인수해 실질취득액이 약 330,000,000원으로 올라가므로, 최근 시세 276,666,666원보다 비싸지는 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사가 미배당 보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 특별매각조건 때문에 천태석 관련 주된 인수위험은 실질적으로 제거됩니다. 그 결과 현재 최저가 198,100,000원은 최근 12개월 평균의 71.6%로 내려옵니다. 문제는 확약 밖에 남아 있는 전입일·보증금 미상의 별도 주거 점유자입니다. 따라서 결론은 “주된 권리위험은 해소, 가격은 매력적, 그러나 미상 점유자 확인 전까지는 보류”입니다.
