대구지방법원 2025타경4155. 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 병포리 122 ‘해뜨는마을’ 1동 1층 123호입니다. 감정가는 76,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 53,200,000원입니다. 등기상 현 소유자는 고은경이고, 2019.07.31. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2024.11.01. 경북신용보증재단 가압류와 2025.09.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 오히려 반대입니다. 최근 12개월 동일면적 59.97㎡ 거래 9건의 평균은 75,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08 69,000,000원입니다. 현재 최저가는 53,200,000원으로 최근 12개월 평균 대비 70.9%입니다. 최근 12개월 평균은 전체 12건 평균 73,375,000원보다 높고, 최근 12개월과 이전 거래의 비교 추세도 +9.5%로 나타나 가격 흐름은 상승 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4155 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 병포리 122 해뜨는마을 1동 1층 123호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 병포길 124-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · ‘아파트’로 이용 중 · 21층 건물 중 1층 제123호 |
| 소유자 | 고은경 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 53,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 한국주택금융공사(한국스탠다드차타드은행 채권 양수인) 관련 · 31,375,967원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.07.31. 을구 9번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사한국스탠다드차타드은행이며 채권최고액은 42,000,000원입니다. 이 권리 이후인 2024.11.01. 경북신용보증재단 가압류 31,716,635원과 2025.09.24. 임의경매개시결정은 경매 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮다
‘해뜨는마을’ 동일면적 59.97㎡의 최근 거래 자료입니다. 최근 12개월 평균은 75,000,000원, 최신 거래는 2026.08 69,000,000원입니다. 전체 12건의 평균 거래금액은 73,375,000원이며, 최근 12개월 평균을 기준으로 보는 것이 현재 가격 판단에 더 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 13 | 69,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 11 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 14 | 76,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 9 | 83,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 15 | 74,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 14 | 81,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 18 | 77,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2025.07 | 59.97㎡ | 9 | 81,500,000원 |
| 2025.06 | 59.97㎡ | 2 | 46,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 9건 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 73,375,000원 |
현재 최저매각가 53,200,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 70.9%입니다. 최신 거래 69,000,000원과 비교해도 낮은 가격대입니다. 최근 12개월과 이전 거래의 추세는 +9.5%여서, 최근 가격 흐름은 상승 방향으로 나타납니다. 따라서 현재 회차의 가격 자체는 시세 대비 할인 구간으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,357,600원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 경북신용보증재단 | 31,716,635원 | 9,842,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 73,716,635원, 예상 배당액은 51,842,400원, 예상 미배당은 21,874,235원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 포항시립구룡포도서관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모공장·근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 21층 건물 중 1층 단위세대이며, 급배수·위생·난방·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지로 남동향 하향 완경사지이며, 남서측 폭 약 8미터 및 남동측 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·제한. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·규제자유특구 등이 포함됩니다.
- 환금성. 해뜨는마을은 477세대이며 2000.08.23. 준공되었습니다. 동일면적 거래가 최근 12건 확인되고, 최근 12개월 평균은 75,000,000원입니다.
⑤ 임차·점유 체크
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 메리트. 최저매각가 53,200,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 70.9%이고 최신 거래 69,000,000원보다 낮습니다.
- 시세 추세. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 9.5% 높게 나타나므로, 최근 가격 흐름은 하락장이 아니라 상승 방향입니다.
- 권리관계. 말소기준은 2019.07.31. 을구 9번 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당. 현재 회차 가정 시 채권자 총액 73,716,635원 중 51,842,400원이 배당되고 21,874,235원이 미배당으로 남습니다.
- 내부 확인. 현장 폐문으로 내부구조·내부현황·구조변경 유무를 확인하지 못했으므로, 입찰 전에 현장점검이 중요합니다.
- 관리·세금. 당해세·최우선변제 및 실제 잔여배당은 변동 가능하므로 입찰 전 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인 구간”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 권리 측면에서는 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음, 매수인 인수액 0원으로 구조가 단순합니다. 둘째, 가격 측면에서는 현재 최저매각가 53,200,000원이 최근 12개월 평균 75,000,000원, 최신 거래 69,000,000원보다 낮아 시세 대비 할인 구간에 있습니다.
특히 최근 12개월 추세가 +9.5%로 나타나고 있어, 단순히 과거 전체 평균만 보고 판단할 필요는 없습니다. 반면 현장 폐문으로 내부 상태가 확인되지 않았고 임대관계도 미상이라는 점은 가격 메리트를 일부 상쇄할 수 있는 변수입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리보다 실제 점유·내부 상태를 확인한 뒤 53,200,000원이라는 최저매각가를 기준으로 입찰 상한을 정하는 것입니다.
