대항력은 있지만 ‘포기·말소 확약’으로 실질 인수 0원* — 파주 루시아빌 402호

의정부지방법원 2026타경60054. 파주시 조리읍 대원리 루시아빌 212동 4층 402호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 전희옥은 2021년 2월 23일 거래가액 144,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 8월 2일 오산시 압류가 등기됐고, 이 압류가 말소기준이 됩니다. 파주시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.

권리분석의 핵심은 등기 순서만이 아닙니다. 임차인 김진평은 말소기준보다 앞선 2021년 1월 27일 전입·점유와 2021년 1월 5일 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권을 보유합니다. 보증금은 144,000,000원으로 현재 최저가보다 크기 때문에, 통상적인 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총부담은 보증금 수준에 고정됩니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 확약이 그 구조를 바꾸는 결정적 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 확약으로 해소

말소기준은 2021.08.02. 오산시 압류입니다. 국민건강보험공단의 2024년 압류는 2025년 4월 11일 이미 말소됐고, 2025년 파주시 압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 성지새마을금고와 광주은행의 근저당권도 등기부상 이미 말소돼 현재의 인수 대상이 아닙니다.

실제 임차인은 1명입니다. 김진평의 보증금 144,000,000원과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 144,000,000원은 양도 전·후의 동일 보증금 채권 흐름이므로 288,000,000원으로 중복 합산하면 안 됩니다.

② 가격 구조 — 최저가와 실질취득을 분리해서 본다

현재 최저가는 감정가 167,000,000원의 34.3%인 57,280,000원입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 사건에서는 명목 최저가만 비교하면 안 됩니다. 확약이 없다면 현재 총부담은 145,431,040원이며, 추가 유찰이 진행돼도 약 1.45억원 수준이 유지됩니다. 반대로 이번 포기·말소 확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 각 회차의 입찰가와 같아집니다.

확약을 반영한 현재 실질취득은 57,280,000원입니다. 다만 확인된 최근 실거래 비교값 없이 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 등기상 2021년 소유자 취득가액 144,000,000원은 과거 거래이므로 현재 시세의 직접 기준으로 쓰기 어렵습니다. 3회 유찰과 다세대주택의 환금성까지 감안해 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,280,000원 가정)

주택도시보증공사는 김진평의 보증금 채권을 양수한 신청채권자이므로 임차보증금과 별개의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다. 표의 룰상 미배당 88,151,040원은 확약이 없을 때의 인수 계산값이며, 2026.02.27. 포기·말소 확약을 반영한 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용과 조세 배당은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 조리읍 대원리 소재 대원1리마을회관 서측 인근으로, 주위에 공동주택과 근린생활시설이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·평슬라브지붕의 지상 4층 건물이며, 대상 호실은 4층 402호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 토지는 인접도로와 대체로 평탄한 사다리형 공동주택 건부지입니다.
• 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 군사시설 관련 제한보호구역에 해당합니다. 외국인 등의 다세대주택 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 물건 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 다세대주택은 아파트보다 개별 호수의 상태와 거래 유동성 편차가 클 수 있어 내부 상태와 실제 매수 수요 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.02.27.자 인수조건변경확약서의 제출 여부와 문구, 사건기록 편철 상태를 직접 확인하세요.
• 포기 범위 확인. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 김진평의 144,000,000원 보증금 채권 전체에 적용되는지 확인하세요.
• 중복채권 금지. 실제 임차인은 김진평 1명이며, 주택도시보증공사의 144,000,000원 청구는 양수된 동일 채권 흐름입니다. 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유 여부와 열쇠 인도 가능 시점은 별개의 문제이므로 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 조세채권 확인. 말소기준이 오산시 압류이고 파주시 압류도 존재하므로 체납액, 교부청구 및 배당 순위를 매각 전 최신 기록과 대조하세요.
• 가격 검증. 57,280,000원은 감정가 대비 34.3%라는 의미일 뿐 시세 대비 할인율은 아닙니다. 인근 다세대 매물·거래 가능 가격과 수리비를 별도로 조사하세요.
• 규제 확인. 매각기일 2026.08.11.은 토지거래계약 허가구역 지정기간 안에 있으므로 본인의 적용 대상 여부와 허가 필요성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 변경된 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”

이 물건을 단순히 감정가 1.67억원이 5,728만원까지 내려온 3회 유찰 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 김진평은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이므로, 확약이 없다면 현재 미배당액 88,151,040원을 매수인이 인수해 총부담이 145,431,040원이 됩니다. 입찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 총부담은 약 1.45억원 수준에 머뭅니다.

반전은 주택도시보증공사의 2026.02.27.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 이 확약이 유효하게 적용되고 이행된다면 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 57,280,000원이 됩니다. 따라서 권리 판단은 조건부 합격입니다. 다만 3회 유찰된 다세대주택이고 최근 실거래 기준이 확인되지 않은 만큼, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격까지 합격점을 줄 수는 없습니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 승부처는 현장 시세와 환금성입니다.