부산지방법원 2024타경6637. 일광역 유림노르웨이 아침 제1동 14층 1402호 오피스텔입니다. 20층 건물 내 14층이고, 사용승인은 2024.01.24.입니다. 소유자 노경미는 2024.06.11. 소유권이전을 등기했고, 등기 원인은 2022.03.01. 매매, 거래가액은 259,571,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2024.08.06. 설정된 김상덕의 근저당권 100,000,000원입니다.
문제는 말소기준보다 빠른 권리가 있다는 점입니다. 2024.06.21. 한국수력원자력주식회사 앞으로 건물 전부에 전세권이 설정됐고 전세금은 100,000,000원, 존속기간은 2024.06.05.부터 2026.06.04.까지입니다. 이 권리는 자료상 말소기준 이전 권리로 분류되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 이 전세금 100,000,000원을 전액 배당하는 구조이지만, 권리 확인은 배당 결과와 말소 여부까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6637 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해송2로 10, 1동 14층1402호 (일광역 유림노르웨이 아침) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 20층 건물 내 14층 제1402호 |
| 사용승인 | 2024.01.24. |
| 소유자 | 노경미 · 단독소유 · 2024.06.11. 소유권이전 · 거래가액 259,571,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 177,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구 | 52,287,712원 |
| 매각기일 | 2026.08.24. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 있다
말소기준은 2024.08.06. 김상덕 근저당입니다. 이후 삼성카드 가압류 10,991,055원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 롯데카드 가압류 14,408,753원은 2025.01.21. 해제되어 2025.01.22. 말소등기가 접수됐습니다. 반면 한국수력원자력주식회사 전세권은 말소기준보다 앞서므로 후순위 권리처럼 단순 소멸한다고 볼 수 없습니다.
② 임차관계 — 이도훈의 보증금·확정일자가 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이도훈 | 미상 | 2024.06.05. | 미상 | 미상 | 2025.02.26. 신고 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
임차인 조사상 이도훈의 전입일은 2024.06.05.로 말소기준 2024.08.06.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2025.02.26. 접수됐습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 177,800,000원으로 감정가 254,000,000원의 70% 회차입니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 이 사건에서는 동일 조건 실거래 가격과 직접 대조할 수 있는 수치보다 미상 임차권 인수 가능성이 실질취득비용을 좌우할 수 있으므로, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,289,200원 |
| 1. 전세권 · 한국수력원자력주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김상덕 | 100,000,000원 | 74,510,800원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,991,055원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 210,991,055원 중 예상배당은 174,510,800원, 미배당은 36,480,255원입니다. 김상덕의 경매 청구액 52,287,712원은 현재 회차 시뮬레이션상 충족되는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 명세서상 을구 3번 임차권등기의 미변제 잔액 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 동해선 일광역 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택·나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 동해선 일광역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 20층 건물이며 2024.01.24. 사용승인됐습니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 15미터 내외 포장도로, 남동측 약 10미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 토지면적 691.4㎡, 공시지가 3,911,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·가로장방·중로각지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 3번 임차권등기 확인. 매각물건명세서가 매수인에게 대항 가능한 권리로 명시한 만큼, 보증금과 배당 예상액, 매각 후 잔액을 확정해야 합니다.
- 이도훈 임차관계 확인. 전입일은 2024.06.05.이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 정보만으로 인수액을 계산하지 마세요.
- 선순위 전세권 확인. 한국수력원자력주식회사 전세금 100,000,000원은 현재 배당표에서 전액 배당되지만, 실제 배당과 말소 여부를 매각 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 최저가만 보고 가격 판단 금지. 현재 177,800,000원은 감정가 254,000,000원의 70% 회차지만, 실질취득비용은 인수되는 임차권 잔액에 따라 달라질 수 있습니다.
- 배당 시나리오 구분. 현재 미배당 36,480,255원, 2회 유찰 시 89,073,496원, 3회 유찰 시 125,837,252원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당 관계를 직접 확인해 선순위 권리 및 임차권 잔액을 확정한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 인수액 확정이 먼저”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 254,000,000원 대비 최저가 177,800,000원, 즉 1회 유찰된 70% 회차입니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율보다 선순위·임차권 확인이 먼저입니다. 말소기준보다 앞선 한국수력원자력주식회사 전세권 100,000,000원이 있고, 이도훈은 2024.06.05. 전입했지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 무엇보다 매각물건명세서는 매수인에게 대항 가능한 을구 3번 임차권등기의 미변제 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시합니다.
따라서 현재 배당 시뮬레이션의 ‘매수인 인수 0원’은 그대로 최종 결론이 될 수 없습니다. 실질취득비용은 임차권 잔액이 확인된 뒤에야 계산할 수 있습니다. 현재 단계에서는 최저가가 감정가의 70%라는 이유로 가격 메리트를 부여하기보다, 인수 가능한 선순위 권리의 금액을 먼저 확정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
