창원지방법원 2025타경11983. 김해시 삼계동 ‘김해북부두산위브’ 104동 903호, 전용 84.9865㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이승연은 2020년 5월 12일 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 의창수산업협동조합 앞으로 근저당권을 설정했습니다. 해당 근저당권은 이후 채권최고액이 138,000,000원으로 변경되고, 권리자 명칭도 부경신항수산업협동조합으로 변경됐습니다.

등기상 2005년 경남은행 근저당과 2017년 삼성생명 근저당도 보이지만 각각 2008년과 2020년에 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2020.05.12. 설정된 부경신항수산업협동조합 근저당입니다. 임차권자 이상현의 전입·점유·확정일자는 2022.06.20.로 이보다 늦고, 자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권·가압류는 소멸

현재 유효한 기준권리는 2020.05.12. 설정된 근저당권입니다. 이후 설정된 현대카드·대구신용보증재단·신용보증기금·신한카드·소상공인시장진흥공단의 가압류와 2025.09.09. 주택임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2025.12.08. 등기된 파산선고도 확인되므로 매각절차와 권리 말소 여부는 매각물건명세서 및 최신 등기부를 다시 대조해야 하지만, 제시된 권리관계상 매수인이 금액으로 승계할 권리는 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

이상현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고와 확정일자는 모두 2020.05.12. 기준근저당보다 늦어 선순위 대항력을 갖지 못합니다. 임차권등기는 2025.09.09. 접수됐고 배당요구도 확인되지만, 현재 최저가 기준 예상 매각대금은 선순위 담보채권에도 미치지 않아 단순 배당 시 임차인 배당액은 0원으로 예상됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 저가 거래 구간과 겹친다

김해북부두산위브는 378세대, 2005년 10월 28일 사용승인된 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 보면 평균은 145,500,000원, 최신 거래는 2026년 4월 1층 148,000,000원입니다.

현재 최저가 123,900,000원은 최근 12개월 평균의 85.2%이며, 평균보다 21,600,000원 낮습니다. 최신 거래 148,000,000원과 비교해도 24,100,000원 낮아 표면적인 가격 여유는 분명합니다. 다만 최근 실거래 범위가 116,500,000원~180,000,000원으로 넓고 2025년 7월에는 1.2억원 안팎의 거래가 여러 건 존재합니다. 최저가가 실거래 최저보다 7,400,000원 높으므로, 내부 상태를 확인하지 않은 채 평균값만 보고 큰 폭의 저가라고 판단하는 것은 피해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 121,365,400원이 선순위 담보채권에 배당되고, 후순위 임차권과 가압류에는 배당 재원이 남지 않는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 채권원금은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 아파트이며, 철근콘크리트조 기와·경사지붕 13층 건물의 9층입니다. 현장실사 당시 이해관계인이 부재해 외부관찰·평가사례·탐문조사를 바탕으로 통상적인 이용상황을 상정해 평가했습니다.
• 주위환경. 김해시 삼계동의 아파트 단지 지역으로 제반 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 토지는 중로와 소로 등에 접합니다.
• 설비. 난방·위생·급배수·승강기 등 제반 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·자연녹지지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 378세대, 2005년 10월 준공 단지로 동일 면적 거래가 확인되지만 최근 거래가격이 116,500,000원부터 180,000,000원까지 넓게 형성돼 개별 호수의 층·향·수리 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
• 토지지표. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 1㎡당 1,062,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 권리원본 대조. 2025년 12월 파산선고 이후의 추가 등기와 매각물건명세서 변경 여부를 최신 등기부에서 확인하세요.
• 임차인 점유 확인. 이상현의 현재 점유 여부, 열쇠 인도 가능 여부와 임차권등기 말소 절차를 현장조사 및 문건으로 확인하세요.
• 최우선변제 확인. 보증금 40,000,000원에 대한 최우선변제 적용 가능성과 배당순위는 임대차계약 원본 및 관련 기준을 별도로 검토해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 누수·수리·설비 상태와 예상 수선비를 응찰가에서 공제하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 평균 145,500,000원만 보지 말고 116,500,000원~125,500,000원의 저가 거래도 함께 반영해 보수적인 상한을 정하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 승계 가능 금액을 확인하세요.
• 배당 원본 확인. 당해세, 실제 피담보채권액, 최우선변제 및 집행비용에 따라 배당결과가 달라질 수 있으므로 배당요구종기와 채권계산서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리 안전성과 가격 여유가 함께 있지만, 깊은 저가는 아니다”

이 물건의 가장 중요한 장점은 인수금액이 0원으로 정리되는 권리구조입니다. 실제 임차인은 이상현 1명이지만 전입·확정일자가 2020년 기준근저당보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기와 후순위 가압류도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 123,900,000원입니다.

가격도 최근 12개월 평균 145,500,000원의 85.2%, 최신 거래 148,000,000원보다 낮아 검토 가능한 구간입니다. 그러나 동일 면적 실거래 중 116,500,000원과 120,000,000원 거래가 존재해 현재 최저가가 단지 내 최저 구간을 밑도는 것은 아닙니다. 권리는 합격, 가격은 조건부 합격. 9층의 개별 가치와 내부 상태, 실제 점유 상황을 확인한 뒤 저가 거래 구간을 기준으로 응찰가를 보수적으로 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.