창원지방법원 2025타경12001. 김해시 삼방동 영주까치빌라 5층 502호, 전용 75.72㎡의 다세대주택입니다. 과거 김근배 소유 당시인 2012년 새김해새마을금고가 채권최고액 52,000,000원의 근저당권을 설정했고, 같은 해 추가로 13,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2025년 상속을 원인으로 소유권이 최순자에게 이전되었고, 새김해새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
핵심은 가격이 크게 내려온 이유를 확인하는 것입니다. 감정가 90,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 21,609,000원입니다. 과거 거래가격과 비교하면 충분히 낮지만, 실거래 표본이 적고 거래 시점도 오래되었습니다. 낙찰가가 낮다는 사실과 실제 시장에서 되팔기 쉽다는 사실은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12001 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 553-5 영주까치빌라 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 인제로 276 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 75.72㎡ · 철근콘크리트조 · 5층 건물 중 5층 |
| 건물 준공 | 1995.08.26 |
| 건물 규모 | 8세대 |
| 소유자 | 최순자 (2025.04.11 상속 원인, 2025.09.08 소유권이전등기) |
| 감정가 | 90,000,000원 |
| 최저매각가 | 21,609,000원 (감정가의 24.01% · 4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 새김해새마을금고 / 47,545,250원 |
| 말소기준권리 | 2012.05.08 새김해새마을금고 근저당권 (채권최고액 52,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유는 확인
말소기준권리는 2012년 5월 8일 설정된 새김해새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 52,000,000원이고, 같은 채권자의 2012년 8월 8일 설정 근저당권 13,000,000원도 뒤에 위치합니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기된 근저당채무를 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 34.3%라는 숫자의 함정
영주까치빌라(553-5)는 8세대 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2024년 6월의 63,000,000원 거래 1건입니다. 해당 거래는 3층이며, 경매 대상은 5층이므로 층과 개별 상태 차이도 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 75.72㎡ | 3층 | 63,000,000원 |
| 집계 평균 | 75.72㎡ | 1건 | 63,000,000원 |
집계상 최근 12개월 평균으로 표시된 가격도 63,000,000원이지만, 확인 가능한 거래 날짜는 2024년 6월입니다. 따라서 이를 실제 최근 12개월 동안의 활발한 거래로 해석해서는 안 됩니다. 비교 가능한 거래가 부족하고 집계 기준 시점도 확인이 필요하므로, 현재 시장가격을 확정할 만한 자료는 충분하지 않습니다.
현재 최저가 21,609,000원은 비교 거래 63,000,000원의 34.3% 수준입니다. 금액 차이는 41,391,000원입니다. 또한 감정가 90,000,000원과 비교하면 68,391,000원 낮습니다. 하지만 이 차액을 곧바로 투자수익으로 계산할 수는 없습니다. 현재 거래 가능가격·매수 수요·수리비·점유 상태를 확인한 후에야 실제 할인폭을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 788,962원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 새김해새마을금고 | 52,000,000원 | 20,820,038원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 새김해새마을금고 | 13,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준의 단순 추정배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 788,962원을 제외한 20,820,038원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권에는 배당되지 않고 소유자 잔여금도 없습니다. 근저당권 채권최고액 합계는 65,000,000원으로, 이 기준에서의 미배당금은 44,179,962원입니다.
중요한 점은 채권자의 미배당금과 매수인 인수금은 다르다는 것입니다. 근저당권 배당이 부족하더라도 해당 근저당권들이 매각으로 소멸한다면 그 부족액이 그대로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서의 매수인 인수금은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 가격에도 남는 위험
현재 회차 이후 추가 유찰을 가정한 매각가와 배당 추정입니다. 매각가가 더 내려가면 채권자의 미배당금은 증가하지만, 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조 자체는 변하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (24%) | 21,609,000원 | 20,820,038원 | 44,179,962원 | 0원 |
| 5회 유찰 (17%) | 15,126,299원 | 14,454,026원 | 50,545,974원 | 0원 |
| 6회 유찰 (12%) | 10,588,409원 | 9,997,818원 | 55,002,182원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼방동 영주까치빌라 소재지 인근은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물 주차장까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 대지 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 1995.08.26 준공된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 외벽은 타일 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었고 새시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·난방설비가 설치되어 있습니다. 다만 실제 작동 상태와 노후도는 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 대로3류(폭 25~30m)와 접합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 토지 전체 면적은 357.0㎡, 공시지가는 1,216,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 주택으로 실거래 표본이 적습니다. 확인되는 거래는 2024년 6월 1건이므로 향후 매각가격과 매각 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 2024.06 거래가 63,000,000원은 참고가격입니다. 현재 인근 유사 면적 다세대주택의 실거래 및 실제 매도 가능가격을 별도로 확인하세요.
- 점유·임차관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 임차보증금, 확정일자 및 대항력 여부를 현황조사서·매각물건명세서와 대조하세요.
- 4회 유찰 원인. 반복 유찰의 구체적인 원인은 확정할 수 없습니다. 건물 내부 상태, 누수, 접근성, 매수 수요 등을 현장에서 점검하세요.
- 수리비와 관리비. 오래된 다세대주택이므로 배관·방수·난방·공용시설 상태를 살펴보고 체납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 자금 계획. 현재 최저가는 21,609,000원입니다. 낙찰대금 외에도 취득 관련 세금·등기비용·수리비·명도비용 등이 발생할 수 있으므로 별도 예산이 필요합니다.
- 배당과 인수의 구분. 근저당권 채권최고액 합계 65,000,000원 중 상당액이 미배당될 수 있지만, 이것이 곧 낙찰자 부담을 의미하지는 않습니다. 다만 등기 이외의 인수 가능성은 반드시 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격이 낮다 ≠ 안전한 투자다”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 21,609,000원입니다. 감정가 90,000,000원의 24.01%이고, 확인되는 과거 실거래 63,000,000원의 34.3%에 해당합니다. 4회 유찰된 지금 가격만 보면 상당한 할인이 발생한 것은 분명합니다.
권리 구조도 비교적 단순합니다. 새김해새마을금고의 근저당권 2건은 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계가 확인되지 않았으며, 8세대 소규모 다세대주택에 대한 최근 거래 근거도 부족합니다.
따라서 이 물건은 권리상 긍정적인 요소와 가격 할인폭은 있지만, 현재 시세·점유·환금성을 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어려운 유형입니다. 감정가 대비 할인율보다 중요한 것은 실제로 얼마에 처분할 수 있는지, 추가로 얼마가 들어가는지입니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 판단은 현장 확인 이후. 그것이 이번 영주까치빌라 502호의 핵심입니다.
