창원지방법원 2025타경12001. 김해시 삼방동 인제로에 접한 영주까치빌라 5층 502호, 전용 75.72㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 9,000만원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 6,300만원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 2,700만원 할인된 물건처럼 보이지만, 같은 빌라·같은 면적의 확인된 실거래가 역시 6,300만원입니다. 따라서 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득가도 6,300만원으로, 현재 가격은 확인된 실거래와 정확히 같은 수준입니다.
권리 흐름에서는 과거 부산은행·부경양돈협동조합·삼안동새마을금고·경남은행 담보권이 설정됐다가 순차적으로 말소됐습니다. 현재 경매의 직접 원인이 된 담보권은 2012년 설정된 새김해새마을금고 근저당권 2건이며, 소유권은 2025년 4월 11일 상속을 원인으로 최순자 씨에게 이전됐습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 점유자와 전입세대는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12001 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 553-5 영주까치빌라 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 인제로 276 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 75.72㎡ · 철근콘크리트조 5층 중 5층 |
| 소유자 | 최순자 (2025.04.11 상속, 2025.09.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새김해새마을금고 / 47,545,250원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 순차 말소
1999년과 2002년 부산은행 근저당권은 2007년 4월 11일 해지로 말소됐고, 2008년 부경양돈협동조합 근저당권은 같은 해 9월 1일, 2009년 삼안동새마을금고 근저당권은 2010년 1월 22일 각각 말소됐습니다. 2010년과 2011년에 설정된 경남은행 근저당권 2건도 2012년 5월 8일 해지됐습니다.
그날 새김해새마을금고가 채권최고액 52,000,000원의 근저당권을 새로 설정했고, 2012년 8월 8일 채권최고액 13,000,000원의 근저당권을 추가했습니다. 이후 2025년 9월 30일 새김해새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이 경매로 소멸하는 담보권을 매수인이 별도로 인수하는 구조는 확인되지 않아, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 — 신고는 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 산정상 대항력 있는 임차보증금이나 매수인이 승계할 보증금은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 이를 곧바로 공실이나 소유자 점유로 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 30% 유찰됐어도 실거래보다 싸지 않다
영주까치빌라는 전체 8세대, 1995년 8월 26일 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 대상과 같은 전용 75.72㎡의 확인된 거래는 2024년 6월 3층, 63,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 75.72㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 시세지표 | 75.72㎡ | 1건 | 63,000,000원 |
현재 최저가 6,300만원은 시세지표와 최신 확인 거래가의 100.0%입니다. 감정가 9,000만원보다는 30% 낮지만, 실제 매매시장 가격과 비교하면 할인폭이 없습니다. 더구나 비교 거래는 3층이고 경매 대상은 5층 중 5층이므로 층 차이와 내부 상태까지 확인하지 않고 동일한 가치라고 단정하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 부산은행 근저당 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 부산은행 근저당 | 7,200,000원 | 7,200,000원 |
| 3. 부경양돈협동조합 근저당 | 31,200,000원 | 31,200,000원 |
| 4. 삼안동새마을금고 근저당 | 42,000,000원 | 5,066,000원 |
| 5. 경남은행 근저당 | 22,800,000원 | 0원 |
| 6. 경남은행 근저당 | 6,000,000원 | 0원 |
| 7. 새김해새마을금고 근저당 | 52,000,000원 | 0원 |
| 8. 새김해새마을금고 근저당 | 13,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 단순 누적 기준 총 채권액은 192,200,000원, 예상 배당액은 61,466,000원, 미배당액은 130,734,000원입니다. 등기상 말소가 기재된 담보권과 실제 채권잔액은 배당절차에서 달라질 수 있으므로 배당요구·채권계산서 원문 대조가 필요합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층 502호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주변 환경. 김해시 삼방동 소재 영주까치빌라로, 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주차장까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 서측 왕복 4차선 포장도로와 접하고, 대로3류에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 357㎡, 공시지가는 1,216,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되며, 도시지역·제1종일반주거지역입니다.
- 건물 상태. 외벽은 타일 및 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호는 새시창호이며 급배수·위생·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 8세대의 소규모 빌라이고 확인된 매매 표본이 1건뿐이어서 아파트처럼 연속적인 시세 확인이 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 말소 원문 확인. 1999년부터 2011년까지 설정된 담보권의 말소등기와 현재 유효한 2012년 담보권을 등기부 원문에서 재확인하세요.
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·외국인체류·현장 점유를 모두 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가가 비교 실거래와 같으므로 취득부대비용과 수리비를 차감한 금액을 입찰 상한으로 검토해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 2024년 6월 3층 거래 한 건만으로 5층 대상의 적정가를 단정하지 말고 인근 유사 다세대 매물과 함께 비교하세요.
- 최상층 상태. 5층 중 5층 물건이므로 천장·옥상 방수·누수 흔적과 여름철 열환경을 현장에서 점검하세요.
- 내부 수리비. 1995년 사용승인 건물인 만큼 급배수·난방·창호·욕실·주방 상태를 확인해 수리비를 응찰가에서 차감하세요.
- 관리비와 공용부분. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 배당채권 대조. 등기상 말소된 권리와 배당표상 채권 항목이 일치하는지 배당요구서·채권계산서·매각물건명세서로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰률보다 실질취득가를 보라”
이 물건은 감정가 9,000만원에서 6,300만원으로 한 차례 내려왔지만, 현재 실질취득가 역시 6,300만원이고 확인된 실거래도 6,300만원입니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 확인된 임차인 신고와 인수액이 없다는 점은 긍정적이지만, 임대관계 미상, 8세대 소규모 다세대, 1995년 사용승인, 실거래 표본 1건이라는 조건은 가격과 명도, 환금성에 모두 보수적인 접근을 요구합니다.
권리는 원문 확인을 전제로 정리 가능하지만 가격은 중립, 환금성은 보수. 현재 회차에서의 승부처는 6,300만원이라는 숫자가 아니라, 실제 점유 상태와 내부 수리비를 확인한 뒤 비교 실거래보다 충분히 낮은 총취득원가를 만들 수 있느냐입니다.