창원지방법원 2025타경12063. 창원종합버스터미널 북서측 인근의 창원스마트업타워 7층 에프702호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 주식회사이노로버가 2021.09.16. 거래가액 592,360,000원에 소유권을 취득한 날 중소벤처기업진흥공단 앞으로 채권최고액 525,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당은 2023.08.11. 해지로 말소됐고, 기술보증기금 가압류와 중소벤처기업진흥공단의 임의경매개시결정, 창원시 압류는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 여부와 별개로 낙찰자가 그 채권액을 직접 인수하는 구조는 아닙니다.
점유 조사에는 (주)이노로버(유신환)이 75.7200㎡를 사용하고 전입한 것으로 기재돼 있습니다. 전입일은 2022.04.06.로 말소기준일인 2021.09.16.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 해당 내용은 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12063 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 40-5 창원스마트업타워 7층 에프702호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 차룡로48번길 44 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 18층 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사이노로버 (2021.09.16. 소유권 취득 · 거래가액 592,360,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 594,000,000원 / 415,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 525,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2021.09.16. 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당입니다. 2025.01.17. 기술보증기금 가압류 340,000,000원, 2025.09.05. 임의경매개시결정, 2025.09.24. 창원시 압류는 모두 그보다 뒤에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 2021.10.06. 설정된 중소기업은행 근저당 486,000,000원은 2023.08.11. 이미 말소된 기록이 있습니다.
② 점유자·임차관계 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)이노로버(유신환) | 75.7200㎡ | 2022.04.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일 2022.04.06.은 말소기준권리 설정일 2021.09.16.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계 신고도 아니어서 중복 보증금을 합산할 사안은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본과 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 감정가 594,000,000원의 70%인 415,800,000원입니다. 그러나 동일 건물이나 유사 지식산업센터 호실의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 가격이 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 유찰 할인율은 감정가 대비 비율일 뿐, 시장가 대비 할인율이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 415,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,558,000원 |
| 1. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 525,000,000원 | 409,242,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 486,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,351,000,000원 가운데 예상배당은 409,242,000원이며, 미배당은 941,758,000원입니다. 신청채권자인 중소벤처기업진흥공단도 채권최고액 525,000,000원 전액을 배당받지 못합니다. 그러나 미배당 채권은 낙찰자의 인수액이 아니라 채권자 측의 회수 부족분이며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 415,800,000원 | 409,242,000원 | 941,758,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 291,060,000원 | 286,185,160원 | 1,064,814,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 203,742,000원 | 200,089,612원 | 1,150,910,388원 | 0원 |
⑤ 미납관리비 — 권리 인수와 별도로 확인할 비용
현재 권리상 실질취득액은 최저가 415,800,000원이지만, 미납관리비의 실제 부담 범위와 명도·원상복구·내부 상태에 따른 비용은 별도입니다. 특히 내부는 이해관계인 부재로 조사되지 않았으므로 설비와 마감 상태를 확인하지 않은 채 총비용을 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 공부상 공장인 지식산업센터로, 주거용 아파트가 아닙니다. 용도와 입주 가능 업종, 산업시설구역 관련 사용 조건을 확인해야 합니다.
- 입지. 창원종합버스터미널 북서측 인근이며, 주위는 업무시설과 중·소규모 공장, 유사형 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접하며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 18층 중 7층으로, 승강기 6대와 화물용 승강기, 공용수세식화장실, 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지 규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 포함되며, 가축사육제한구역 전부제한과 중로1류 접합 조건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부를 조사하지 못해 통상적 이용상황과 외부조사, 탐문조사로 평가됐습니다.
- 환금성. 공장·지식산업센터는 사용 목적과 입주 업종에 따라 매수층이 제한될 수 있으므로, 실사용 가능성·임대수요·관리비·공실 여부를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 동일 건물 F702호 인근 층과 유사 면적 호실의 최근 매매·임대 사례를 확인해 최저가 415,800,000원의 시장 적정성을 검증하세요.
- 내부 확인. 감정평가 당시 내부 미조사 물건입니다. 기계·전기 설비, 칸막이, 누수·파손, 원상복구 필요성을 확인하세요.
- 점유관계 확인. (주)이노로버(유신환)의 실제 점유 상태와 인도 가능 시기, 영업 또는 물품 적치 여부를 확인하세요.
- 관리비 확인. 미납관리비 8,127,320원 중 공용부분 5,420,140원의 부담 범위와 매각기일까지 추가 발생액을 관리사무소에서 재확인하세요.
- 용도·입주 제한. 국가산업단지·산업시설구역 내 지식산업센터이므로 입주 가능 업종, 공장등록 및 실제 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 배당채권 대조. 2023.08.11. 말소된 중소기업은행 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 사유를 채권계산서와 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 세금·관리비 별도 검토. 창원시 압류의 체납액과 당해세 여부, 관리비 및 공용부분 부담은 매각대금 배당과 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관리비 고지서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 아직 미완성”
이 물건은 말소기준이 명확하고 조사된 점유자의 전입도 후순위여서 등기·임차관계상 매수인 인수액은 0원입니다. 기술보증기금 가압류와 창원시 압류가 남아 있어도 말소기준권리 뒤의 권리이므로 미배당 채권을 낙찰자가 직접 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않고, 내부 상태도 조사되지 않았습니다. 여기에 미납관리비 8,127,320원과 지식산업센터의 용도·입주 제한·환금성 확인까지 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 보류입니다. 시세와 내부 상태, 관리비 부담 범위를 확인한 뒤에만 응찰 상한을 정해야 합니다.
