창원지방법원 2024타경152. 진주시 망경동 망경한보타운 105동 8층 801호 아파트입니다. 등기상 소유자는 박숙녀이며, 2001년 12월 11일 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019년 12월 11일 삼성생명보험주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 82,500,000원입니다. 그 뒤 주식회사 서광식품의 강제경매개시결정, 비엔케이캐피탈 주식회사·경남신용보증재단의 가압류, 진주세무서장의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저가는 감정가 129,000,000원의 80%인 103,200,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 59.44㎡ 실거래 평균은 141,083,333원, 최신 거래는 2026년 7월 135,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 시세 지표보다 낮습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 이뤄지지 않았고 임대관계도 미상으로 평가됐다는 점은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 망경로 234-5, 105동 8층801호 (망경동,망경한보타운) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 20층 건물 중 8층 801호 · 아파트로 이용중 |
| 실거래 비교면적 | 59.44㎡ |
| 소유자 | 박숙녀 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 103,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 서광식품 / 16,876,465원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 한국주택은행 근저당과 농업협동조합중앙회 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 을구 4번 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 발생한 주식회사 서광식품의 강제경매개시결정, 비엔케이캐피탈 주식회사의 72,763,375원 가압류, 경남신용보증재단의 16,696,000원 가압류, 진주세무서장의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시 채권자의 미배당이 발생하더라도 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 73.1%
망경한보타운은 886세대, 신축일 1997.10.18이며, 비교대상은 전용면적 59.44㎡입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 총 12건, 평균 거래금액은 141,083,333원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 135,000,000원이고, 전체 표본의 최저·최고 거래는 각각 105,000,000원과 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.44㎡ | 20 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.44㎡ | 20 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.44㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 59.44㎡ | 3 | 172,000,000원 |
| 2026.05 | 59.44㎡ | 11 | 139,000,000원 |
| 2026.04 | 59.44㎡ | 10 | 129,000,000원 |
| 2026.04 | 59.44㎡ | 18 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 59.44㎡ | 16 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 59.44㎡ | 11 | 167,000,000원 |
| 2026.02 | 59.44㎡ | 3 | 122,000,000원 |
| 2026.01 | 59.44㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 2026.01 | 59.44㎡ | 11 | 122,000,000원 |
| 평균 | 59.44㎡ | 12건 | 141,083,333원 |
현재 최저매각가 103,200,000원은 최근 12개월 평균의 73.1%입니다. 감정가 129,000,000원도 최근 평균 141,083,333원보다 낮고, 최신 거래 135,000,000원 역시 현재 최저가보다 높습니다. 실거래 표본 범위가 105,000,000원~180,000,000원으로 넓기 때문에 개별 층·상태 차이는 확인해야 하지만, 현재 회차 가격 자체는 최근 거래 지표보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,244,800원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 서광식품 | 16,876,465원 | 16,876,465원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 72,763,375원 | 1,578,735원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 16,696,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 103,200,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 188,835,840원, 채권자 예상배당은 100,955,200원, 미배당은 87,880,640원입니다. 신청채권자 주식회사 서광식품의 16,876,465원은 현재 회차에서는 전액 배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 103,200,000원 | 100,955,200원 | 87,880,640원 | 16,876,465원 전액 배당 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 82,560,000원 | 80,673,920원 | 108,161,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 66,048,000원 | 64,459,136원 | 124,376,704원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당 규모는 커지지만, 현재 산정에서는 모든 시나리오의 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인이 떠안는 권리는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망경초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물 중 8층이며, 신축일은 1997.10.18입니다. 승강기·난방·옥내소화전·위생설비 등이 구비돼 있습니다.
- 단지. 망경한보타운은 886세대이며, 동일면적 59.44㎡의 최근 12개월 실거래 표본은 12건입니다.
- 토지. 아파트 건부지이며 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·자연경관지구 등이 포함됩니다. 공시지가는 550,900원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 대지권이 되는 진주시 망경동 242-8번지와 250-6번지는 공부상 “전”이나 현황은 “대”입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계 미상·내부확인 불가 기록이 있으므로 현장 점유자와 임대차 관계를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 103,200,000원은 최근 12개월 평균 141,083,333원의 73.1%입니다. 감정가보다 최근 거래 자료를 우선해 상한선을 정하는 편이 합리적입니다.
- 실거래 편차. 동일면적 거래가 105,000,000원부터 180,000,000원까지 분포하므로 층·내부상태에 따라 개별 가치 차이를 점검해야 합니다.
- 토지 현황. 대지권 토지 중 242-8번지와 250-6번지는 공부상 “전”, 현황 “대”로 확인돼 원본 서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 87,880,640원이 발생하더라도 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 메리트는 있지만, 점유 확인이 선행돼야 한다
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 삼성생명보험주식회사 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최저가 103,200,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 141,083,333원의 73.1%여서 최근 시세 지표보다 낮습니다.
다만 권리가 단순하다고 점유까지 자동으로 단순한 것은 아닙니다. 감정평가 당시 임대관계 미상이고 내부확인도 불가능했습니다. 따라서 이 물건의 최종 판단은 “등기상 인수 0원·가격은 최근 시세 아래”라는 장점에 더해, 실제 점유·임대차 관계가 확인되는지까지 검증한 뒤 내려야 합니다.
