창원지방법원 2025타경12188. 김해 신문동 장유2차쌍용예가 207동 4층 404호 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가 210,000,000원이 아니라 을구 10번 주택임차권입니다. 강용민의 임차보증금은 300,000,000원, 전입일은 2021.12.15, 확정일자는 2021.11.11이며 배당요구도 확인됩니다. 경매개시결정은 2025.09.26이므로 이 임차권은 그보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인 인수 위험이 있는 권리입니다.
현재 회차 배당 가정에서도 임차인에게 206,260,000원이 배당되고 부족분 93,740,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 확약이 없다면 최저가 210,000,000원만 보고 “시세의 66.3%라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 보증금 300,000,000원 수준에 붙드는 전형적인 대항력 인수형 구조이기 때문입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자 주택도시보증공사는 2026.07.22 임대차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약을 적용하면 강용민 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 신문동 527-2 장유2차쌍용예가 207동 4층 404호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 119.721㎡ · 침실3·욕실2·거실·주방/식당·드레스룸·발코니 · 15층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 진성희 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (3회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 선순위, 확약이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강용민 | 건물 207동 404호 전부 | 300,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.12.15 | 우선변제 有 확정 2021.11.11 · 배당요구 | 실질 인수 0 2026.07.22 확약 적용 |
② 시세 비교 — 확약 적용 후에는 가격 메리트가 생긴다
장유2차쌍용예가의 비교 실거래 12건 평균은 316,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.08 325,000,000원, 표본 최저는 300,000,000원, 최고는 350,000,000원입니다. 현재 최저매각가 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 66.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 129.24㎡ | 12 | 325,000,000원 |
| 2026.08 | 129.24㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 129.24㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 122.11㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 127.98㎡ | 15 | 337,000,000원 |
| 2026.06 | 129.24㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 119.72㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 122.11㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 122.11㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 129.24㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2026.02 | 122.11㎡ | 6 | 326,000,000원 |
| 2026.02 | 119.72㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 316,916,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 강용민 보증금 | 300,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 임차보증금 부족분 93,740,000원이 발생하지만, 2026.07.22 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 미배당·인수 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 70% | 210,000,000원 | 93,740,000원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 56% | 168,000,000원 | 135,152,000원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 45% | 134,400,000원 | 168,281,600원 | 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트이며 15층 건물 내 4층 404호입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인은 하지 못했고, 건축물현황도상 침실3·욕실2·거실·주방/식당·드레스룸·발코니 등으로 등재돼 있습니다.
- 입지. 장유중학교 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·도시개발구역 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 자유롭고 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 장유2차쌍용예가는 526세대, 2008.07.24 준공입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 937,800원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 실제 내부 이용상황과 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 을구 10번 주택임차권이 매수인에게 실질 부담을 남기지 않고 말소되는지 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
- 가격 기준 분리. 확약 적용 시에는 실질취득 210,000,000원을 최근 12개월 평균 316,916,666원과 비교하면 됩니다. 확약을 제외하면 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 3회 유찰 배경 점검. 현재 이미 3회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.3회입니다. 권리 이슈와 내부상태를 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로 실제 관리상태를 별도 점검하세요.
맺으며 — “이 물건은 확약 한 장이 가격의 의미를 바꾼다”
표면만 보면 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 316,916,666원의 66.3%로 가격 매력이 큽니다. 그러나 보증금 300,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 원래 구조는 단순한 할인 경매가 아닙니다. 현재 회차에서도 규칙상 미배당 93,740,000원이 남고, 더 유찰될수록 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 묶입니다.
다만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 2026.07.22 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 확약이 그대로 적용되면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 210,000,000원으로 최근 시세보다 낮습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “선순위 임차권이 있으니 무조건 위험”도, “최저가가 66.3%니 무조건 싸다”도 아닙니다. 확약의 효력과 임차권 말소를 확인한 뒤에만 현재 가격 메리트를 그대로 인정할 수 있는 물건입니다.
