210,000,000원
창원지방법원 2025타경12188. 김해시 신문동 장유2차쌍용예가 207동 404호, 전용 119.721㎡ 아파트입니다. 15층 건물 중 4층이며, 건축물현황도에는 침실 3개·욕실 2개·거실·주방 및 식당·드레스룸·발코니 등이 등재돼 있습니다. 소유자 진성희는 2014년 5월 15일 매매를 원인으로 거래가액 293,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 등기부에 과거 설정됐던 전세권과 근저당권은 모두 뒤이어 말소됐지만, 2023년 12월 19일 강용민 명의의 주택임차권등기가 남았고, 매각물건명세서는 보증금 3억원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 신문동 527-2 장유2차쌍용예가 제207동 제4층 제404호 · 경상남도 김해시 장유로 362 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 119.721㎡ · 침실3·욕실2·거실·주방/식당·드레스룸·발코니 · 15층 중 4층 |
| 소유자 | 진성희 (2014.05.15. 매매, 거래가액 293,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 정보 | 장유2차쌍용예가 · 526세대 · 2008.07.24. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리보다 주택임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강용민 주거용 · 임차권등기 | 207동 404호 전부 계약 2021.11.11. 전입·점유 2021.12.15. | 300,000,000원 차임 없음 | 대항력 가능 명세서상 잔액 인수 명시 | 우선변제 가능 확정일자 2021.11.11. 배당요구 2023.12.19. | 승계 아님 실제 임차인 1명 |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재돼 있지만, 강용민이 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 것은 아닙니다. 따라서 이 리포트에서는 실제 임차인 강용민 1명과 신청채권자 주택도시보증공사를 별도로 구분해 분석합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
장유2차쌍용예가의 유사면적 119.72~129.24㎡ 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 320,833,333원, 최신 거래는 2026년 6월 300,000,000원입니다. 최저가 210,000,000원만 놓고 보면 최근 평균의 65.5%지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 수치라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 122.11㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 127.98㎡ | 15 | 337,000,000원 |
| 2026.06 | 129.24㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 119.72㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 122.11㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 122.11㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 129.24㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2026.02 | 122.11㎡ | 6 | 326,000,000원 |
| 2026.02 | 119.72㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 119.72㎡ | 9 | 327,000,000원 |
| 2026.01 | 119.72㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 122.11㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 320,833,333원 |
현재 최저가 210,000,000원에서 집행비용 3,740,000원을 먼저 공제하면 배당 가능한 재원은 최대 206,260,000원입니다. 이를 임차보증금에 충당한다고 가정해도 93,740,000원이 남고, 이 잔액을 매수인이 인수하면 실질취득은 303,740,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 배당 가능 재원 | 임차보증금 미배당 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 93,740,000원 | 303,740,000원 |
| 2회 유찰 시 49% | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 155,858,000원 | 302,858,000원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 199,340,600원 | 302,240,600원 |
낙찰가가 210,000,000원에서 147,000,000원, 102,900,000원으로 내려가더라도 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 그만큼 증가합니다. 따라서 총취득액은 약 302,240,600원~303,740,000원으로 보증금 3억원과 집행비용 부근에서 유지됩니다. 추가 유찰이 곧 실질 매입가 하락을 뜻하지 않는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 210,000,000원·말소이력 반영 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 | - |
| 1. 주택임차권 · 강용민 | 300,000,000원 | 206,260,000원* | 93,740,000원* |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 아님 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
* 과거 전세권·근저당권의 말소등기를 반영하고, 매각물건명세서의 임차보증금 잔액 인수 문구를 우선한 보수적 시나리오입니다. 실제 배당순위·당해세·집행비용·보증기관의 권리관계에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있으므로 법원의 최종 배당표와 원본 명세서를 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장유중학교 북서측 인근으로, 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·도시개발구역이 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 자유롭고 전반적인 교통 이용 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 15층 건물의 4층이며, 승강기·도시가스·개별난방·옥내소화전·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 폭 35m~40m 대로1류와 접하고, 북동측·남측으로 막다른 도로와 각각 접합니다. 주출입구는 북서측에 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 937,800원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 526세대, 2008년 준공 아파트로 최근 유사면적 거래가 300,000,000원~350,000,000원에 형성돼 있습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 구조·이용상황·관리상태를 직접 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 10번 주택임차권의 미배당 잔액 인수 문구가 최종 명세서에도 동일한지 확인해야 합니다.
- 말소된 권리 구분. 2009년 전세권과 2011년 우리은행 근저당 등은 말소됐습니다. 현존 권리와 말소 이력을 혼동하지 마세요.
- 임차보증금 배당액 확인. 강용민이 실제로 배당받는 금액과 매수인이 인수할 잔액은 최종 배당표에 따라 확정됩니다.
- 주택도시보증공사 권리관계 확인. 신청채권 300,000,000원과 임차보증금 300,000,000원의 관계, 대위변제·채권양도 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 2회·3회 유찰돼도 실질취득액은 약 3억원 부근에서 유지되는 구조입니다. 입찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어납니다.
- 내부·점유 확인. 폐문부재로 내부 상태와 현재 점유자를 확인하지 못했으므로 현장 방문과 점유관계 재조사가 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.08.이고 등기부 발급일은 2026.07.21.이므로 매각 결과·기일 변경·재매각 여부를 법원에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.10억 낙찰”이 아니라 “약 3.04억 취득”
이 물건을 최저가 210,000,000원의 아파트로 보면 판단이 크게 어긋납니다. 강용민의 임차보증금은 300,000,000원이고, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하기 때문입니다. 현재 회차에서 집행비용과 배당재원을 반영한 실질취득 추정액은 303,740,000원으로, 최신 실거래 300,000,000원보다 높습니다.
2회·3회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 늘어 총취득액은 약 302,240,600원~303,740,000원 수준에서 움직입니다. 최근 12개월 평균 320,833,333원보다는 낮지만 최신 거래 이상의 취득비용과 인수권리 확인 부담이 함께 존재합니다. 결론은 “최저가는 낮지만 가격 메리트는 제한적이고, 임차보증금 인수 확정이 선행돼야 하는 권리검증형 물건”입니다.