부산지방법원 2025타경542. 부산 해운대구 재송동 1184-23의 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 김은동이며 2020.04.20 매매, 2020.05.22 소유권이전 당시 거래가액은 130,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 109,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
임차인 도관영은 2020.07.03 전입해 말소기준일보다 뒤에 들어왔습니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없고, 배당요구는 2025.05.26 접수했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위와 최우선변제 가능 금액은 확정할 수 없지만, 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경542 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1184-23 3층 301호 · 도로명 부산광역시 해운대구 재송2로 128 |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김은동 · 2020.04.20 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 85,615,287원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수는 0원
핵심은 2020.05.22 농협은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2014년 근저당권은 2020.05.22 이미 말소됐고, 2021년 부산광역시 동구 압류와 2022년 국세 압류 역시 각각 2021.08.31과 2023.02.13 해제되어 등기부상 말소됐습니다. 2025.05.08 시작된 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당권은 2025.06.24 확정채권양도를 원인으로 2025.08.25 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 변경으로, 매각 시 소멸하는 말소기준 근저당의 성격 자체가 바뀌는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 도관영 | 주거 | 2020.07.03 | 미상 | 2025.05.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 124,000,000원, 시세 확인이 우선
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 124,000,000원인 신건입니다. 등기부상 현 소유자의 2020년 매매 거래가액은 130,000,000원이지만, 이 과거 거래 하나만으로 현재 최저가가 싸거나 비싸다고 판단할 수는 없습니다. 따라서 이번 물건은 권리 안전성을 가격 메리트로 착각하지 않는 것이 중요합니다.
유찰 시 데이터상 매각가격 시나리오는 1회 유찰 99,200,000원, 2회 유찰 79,360,000원입니다. 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 현재 시세 비교자료 없이 단순히 최저가가 내려간다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 109,200,000원 | 109,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,264,000원 |
근저당 배당은 채권최고액 109,200,000원을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 경매 청구액은 85,615,287원이며, 실제 채권액·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송여자중학교 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택)이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않아 내부 이용상황·관리상태·조망은 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 도관영의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 및 관련 원본에서 확인해 최우선변제 여부를 점검하세요.
- 대항력과 인수 구분. 전입일은 말소기준 뒤라 대항력은 없고 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 임차인의 배당 문제와 매수인 승계 문제를 혼동하지 않아야 합니다.
- 현재 시세 대조. 감정가 124,000,000원이 현재 재송동 유사 다세대주택 거래와 비교해 적정한지 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 99,200,000원, 2회 유찰 시 79,360,000원입니다. 가격이 내려가도 시장가치 검증 없이 싸다고 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 이용상태·수리 필요 여부·관리상태를 현장에서 재확인하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.05.22 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 도관영은 2020.07.03 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원으로 계산됩니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차인의 실제 배당 범위는 추가 확인이 필요하고, 내부상태도 현장에서 확인되지 않았습니다. 무엇보다 현재 최저가 124,000,000원의 시장 경쟁력을 판단할 최신 거래 비교가 없으므로, 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격은 아직 합격 판정을 내리기 이른 유형입니다. 권리 확인 후, 보증금·내부·시세를 대조하고 응찰가를 결정하는 순서가 맞습니다.
