부산지방법원 2025타경578. 부산 남구 문현동 ‘문현동이안’ 102동 14층 1402호 아파트입니다. 소유자는 김남규이고, 2010년 334,125,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.08.30. 부산은행 근저당권 284,900,000원입니다. 같은 날 부산은행의 후순위 근저당 283,800,000원이 추가로 설정됐고, 2024년 말부터 카드사·신용보증기금·중소기업은행·수협은행의 가압류가 연이어 붙었습니다. 그러나 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
권리만 놓고 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 하지만 이 사건에서 경계해야 할 숫자는 채권총액이 아니라 입찰가격과 실제 거래가격의 관계입니다. 현재 최저매각가격 541,000,000원은 최근 12개월 평균 475,500,000원을 웃돌고, 가장 최근 2026년 8월 거래 460,000,000원보다도 높습니다. 전체 실거래 평균 472,083,333원만 보더라도 신건 가격은 그보다 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경578 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 374-1 문현동이안 101-102동 14층102동1402호 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상35층 · 제14층 제102동1402호 · 사용승인일 2007.05.25. |
| 거래 비교 면적 | 120.28㎡ |
| 소유자 | 김남규 · 2010.08.30. 소유권이전 · 거래가액 334,125,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 541,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 557,377,178원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 임차권등기 인수 문제는 없습니다. 과거 중소기업은행·한국주택금융공사·제주은행·하나은행 관련 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019.08.30. 부산은행 근저당입니다. 같은 날 설정된 부산은행 후순위 근저당과 2024년 이후의 가압류, 2025년 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 시세 비교 — 5.41억 신건은 최근 평균의 113.8%
문현이안은 244세대, 사용승인일 2007.05.25.인 단지입니다. 거래자료상 비교 대상 면적은 120.28㎡이고, 최근 거래표에는 120.28㎡와 109.86㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 475,500,000원, 최신 거래 460,000,000원, 최근 추세 +4.5%를 우선했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 120.28㎡ | 15 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 109.86㎡ | 6 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 120.28㎡ | 25 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 120.28㎡ | 34 | 545,000,000원 |
| 2025.12 | 120.28㎡ | 16 | 520,000,000원 |
| 2025.12 | 120.28㎡ | 24 | 550,000,000원 |
| 2025.12 | 120.28㎡ | 22 | 495,000,000원 |
| 2025.09 | 109.86㎡ | 25 | 425,000,000원 |
| 2025.09 | 109.86㎡ | 22 | 435,000,000원 |
| 2025.09 | 109.86㎡ | 22 | 435,000,000원 |
| 2025.08 | 109.86㎡ | 22 | 450,000,000원 |
| 2025.05 | 109.86㎡ | 32 | 460,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 475,500,000원 |
최근 거래 12건 전체 평균은 472,083,333원, 거래 범위는 410,000,000원~550,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 475,500,000원이며, 최저매각가 541,000,000원은 이 최근 평균의 113.8%입니다. 최신 거래도 2026년 8월 460,000,000원입니다. 최근 추세가 +4.5%로 상승 방향이라는 점은 확인되지만, 현재 신건 가격 자체가 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃도는 만큼 “시세보다 싸다”는 평가는 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 541,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,810,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사부산은행 | 284,900,000원 | 284,900,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사부산은행 | 283,800,000원 | 248,290,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 현대카드주식회사 | 16,366,383원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,624,272원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 241,396,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 30,222,285원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 43,479,487원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 12,017,500원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,861,120원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 수협은행 | 50,728,354원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 541,000,000원에서 채권자 총 청구액은 991,395,401원, 예상 배당액은 533,190,000원, 미배당은 458,205,401원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문현여자중학교 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 문현역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 지하4층 지상35층 철근콘크리트구조 아파트로 사용승인일은 2007.05.25.입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 광대로와 북동측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 광로2류, 일반도로 등에 접합니다. 공시지가는 3,360,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 문현이안 244세대 단지이며 최근 거래자료 12건의 가격 범위는 410,000,000원~550,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 541,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.8%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 프리미엄을 정당화하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 2026년 8월 120.28㎡ 15층 거래는 460,000,000원입니다. 매각기일 직전 동일 면적·유사층 거래를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 432,800,000원, 2회 유찰 시 346,240,000원입니다. 현재 회차보다 유찰 후 가격 관계가 크게 달라집니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 가정에서 미배당 458,205,401원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 압류 확인. 2025.06.02. 중부산세무서장 압류가 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 원본과 최종 등기부를 대조하세요.
- 현장 확인. 내부마감재는 이해관계인 부재로 조사되지 않았으므로 내부 상태와 수리비는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준인 2019.08.30. 부산은행 근저당 이후의 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현재 신건 최저가 541,000,000원은 최근 12개월 평균 475,500,000원의 113.8%이고 최신 거래 460,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세는 +4.5%이지만, 그 상승 추세를 감안하더라도 현 회차 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 현재 회차보다 유찰 이후의 가격 변화가 이 사건의 핵심입니다.
