부산지방법원 2025타경602. 해운대역 북동측 인근의 해운대센트럴푸르지오 101동 32층 3202호, 전용 84.9964㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 박희선이고, 2023.04.17 소유권을 이전받으면서 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 1,078,000,000원이며 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.19 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 매각으로 근저당과 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 권리보다 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 1,012,000,000원이고 낙찰자 인수액은 0원이므로 실질취득 역시 1,012,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 979,333,333원으로, 실질취득가는 평균의 103.3%입니다. 따라서 전체 권리가 단순하다는 이유만으로 신건 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경602 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1562 해운대센트럴푸르지오 101동 32층 3202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9964㎡ · 49층 건물 내 32층 · 통칭 33평형 |
| 소유자 | 박희선 · 2023.04.17 소유권이전 · 거래가액 671,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,012,000,000원 / 1,012,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,014,433,754원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
2023.02.17 케이비부동산신탁 명의로 소유권보존 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2023.04.17 박희선에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.06.19 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 파산선고 등기는 2025.08.28 들어왔으나 2026.01.13 파산폐지 후 2026.03.18 관련 등기가 정리된 흐름입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 3.3% 높다
해운대센트럴푸르지오 동일 면적대의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 979,333,333원, 최신 거래는 2026.07 1,038,000,000원입니다. 현재 실질취득가 1,012,000,000원은 최신 거래보다는 낮지만, 최근 12개월 평균보다 32,666,667원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 36 | 1,038,000,000원 |
| 2026.07 | 84.54㎡ | 30 | 950,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 39 | 1,090,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 41 | 1,030,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 19 | 970,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 44 | 1,160,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 5 | 879,000,000원 |
| 2026.03 | 84.44㎡ | 22 | 940,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 5 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 84.44㎡ | 5 | 855,000,000원 |
| 2026.02 | 84.44㎡ | 37 | 1,020,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 19 | 970,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 979,333,333원 |
거래 범위는 850,000,000원~1,160,000,000원으로 폭이 큽니다. 32층인 본건은 단순 평균만으로 개별 가치를 확정할 수 없지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 실질취득가가 최근 평균의 103.3%이므로 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,012,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,520,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,078,000,000원 | 999,480,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 기준 미배당액이 78,520,000원 발생하지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 해운대역 북동측 인근으로, 주위는 초고층 아파트·주상복합건물·상가건물·업무시설·해수욕장·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 해운대역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 49층 건물 내 32층이며 사용승인일은 2023.01.02입니다. 위생·급배수·승강기·시스템에어컨·주차장·도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구이며, 공시지가는 8,384,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 단지는 548세대이고 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 850,000,000원에서 1,160,000,000원까지 벌어져 층·조망·상태에 따른 개별가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 평균과 비교. 실질취득 1,012,000,000원은 최근 12개월 평균 979,333,333원의 103.3%입니다. 신건을 ‘할인 매수’로 보지 마세요.
- 최신 거래도 함께 확인. 2026.07 최신 거래는 1,038,000,000원입니다. 평균보다 높은 본건 가격이 32층 개별 조건으로 정당화되는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 내부조사가 되지 않았습니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 감정평가가 통상적인 상태를 상정했다는 점을 가격에 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행에 78,520,000원 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 낙찰자 인수를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리 구조만 보면 단순합니다. 2023.04.17 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현재 가정 매각가에서 국민은행에 미배당이 생기더라도 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다. 문제는 가격과 현장 확인입니다. 현재 실질취득가 1,012,000,000원은 최근 12개월 평균 979,333,333원의 103.3%이고, 감정 당시 임대관계와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 최신 거래 1,038,000,000원보다 낮다는 점은 참고할 수 있지만, 최근 평균보다 높은 신건을 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 등기보다 32층 개별 가치와 실제 점유 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
