352,000,000원
창원지방법원 2024타경3182. 진주시 상평동 ‘진주센트럴자이’ 103동 8층 801호 아파트입니다. 현황 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 동일 면적 거래자료는 전용 약 100.78㎡입니다. 현재 소유자는 허명기이고, 2014.11.28. 거래가 307,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 240,000,000원이 이번 분석의 말소기준입니다.
그 뒤 설정된 기술신용보증기금 근저당 81,700,000원, 주식회사삼우이앤아이 근저당 120,000,000원과 현재 경매개시결정, 진주시 압류는 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 440,000,000원에서 한 차례 유찰돼 352,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 433,000,000원과 최신 거래 445,000,000원보다 모두 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3182 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 도동천로 48, 103동 8층801호 (상평동,진주센트럴자이) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 거래자료 100.78㎡ · 19층 건물 중 8층 |
| 이용상태 | 현황 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 허명기 · 2014.11.28. 거래가 307,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 352,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 162,644,835원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2014년 국민은행 근저당이 말소기준
말소기준은 2014.11.28. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 기술신용보증기금·주식회사삼우이앤아이 근저당권과 2024.06.11. 경매개시결정, 2025.05.01. 진주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 2022년의 신한카드·정점영 가압류와 국민은행의 종전 경매개시결정은 이미 해제·취하로 등기부에서 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 시세보다 낮아졌다
진주센트럴자이 동일 면적 약 100.78㎡ 실거래는 총 8건이 확인되며, 전체 평균은 418,375,000원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 4건 평균이 433,000,000원, 최신 거래는 2026.01. 445,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 7.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 100.78㎡ | 19 | 445,000,000원 |
| 2025.12 | 100.78㎡ | 15 | 445,000,000원 |
| 2025.08 | 100.78㎡ | 7 | 412,000,000원 |
| 2025.04 | 100.78㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2022.05 | 100.78㎡ | 4 | 445,000,000원 |
| 2022.01 | 100.78㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2022.01 | 100.78㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2021.07 | 100.78㎡ | 14 | 380,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 100.78㎡ | 4건 | 433,000,000원 |
현재 최저가 352,000,000원은 최근 12개월 평균 433,000,000원의 81.3%입니다. 최신 거래 445,000,000원과 비교해도 낮고, 전체 실거래 평균 418,375,000원 대비로는 84.1%입니다. 특히 최근 거래 추세가 +7.2%이므로 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 가격 판단의 중심에 두는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,728,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 기술신용보증기금 | 81,700,000원 | 81,700,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사삼우이앤아이 | 120,000,000원 | 24,572,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 441,700,000원이고, 현재 회차 예상 배당액은 346,272,000원입니다. 미배당액은 95,428,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 352,000,000원 | 346,272,000원 | 95,428,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 281,600,000원 | 276,857,600원 | 164,842,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 225,280,000원 | 221,326,080원 | 220,373,920원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 선순위 임차보증금 인수가 늘어나 실질취득액이 고정되는 유형이 아니라, 매각가격 자체가 매수인의 핵심 가격 변수인 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 상평동 소재 진주시청 남서측 인근으로, 부근은 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 운행 노선수와 횟수를 고려한 일반대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 8층 801호이며 사용승인일은 2013.12.17입니다. 위생·배수·난방·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 진주센트럴자이는 401세대이며, 동일 면적 실거래는 최근 12개월 4건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 포함되고, 진주기계공업고등학교 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차 여부와 명도 가능성을 현황 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 433,000,000원과 최신 거래 445,000,000원을 기준축으로 두고 현재 최저가 352,000,000원의 가격 여유를 판단하는 것이 핵심입니다.
- 등기 변동 확인. 말소기준 이후 권리는 소멸형이지만 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비와 실제 점유상태에 따른 명도비용은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 소멸형 + 1회 유찰 가격 메리트”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2014.11.28. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 현재 경매·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 여기에 1회 유찰로 최저가가 352,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 433,000,000원의 81.3%, 최신 거래 445,000,000원보다 낮아졌습니다. 최근 거래 추세도 +7.2%입니다.
다만 권리상 인수 0원과 실제 점유·명도 문제는 별개입니다. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 이 부분을 확인하지 않은 채 권리 난도가 완전히 끝났다고 볼 수는 없습니다. 결론적으로 가격은 신건보다 확실히 개선됐고, 등기상 인수 위험은 낮지만, 점유 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 유형입니다.
