부산지방법원 2025타경5296. 부산 해운대구 재송동 대원빌라 406호, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사니니야리츠로, 2022년 3월 12일 매매를 원인으로 2022년 6월 3일 거래가액 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 9월 20일 동울산세무서장 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2022년 6월 3일 전입·점유를 갖춘 이은영의 임차권입니다. 확정일자도 2022년 4월 22일이어서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조로 정리되어 있습니다.
매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘최저가가 얼마까지 내려가는가’보다 낙찰대금과 임차보증금 인수액을 합친 실질취득가가 얼마인가를 봐야 합니다. 특히 유찰되어 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 줄어든 낙찰가만큼 미배당 보증금이 커지는 구조이므로, 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1183-3 대원빌라 4층406호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 재송2로 115 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 6층 건물 내 4층 406호 |
| 대상 면적 | 65.67㎡ |
| 소유자 | 주식회사니니야리츠 · 2022.06.03 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.09.20 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 등기 형식상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 이은영의 임차권은 등기일이 2024.06.07이라는 사실만 보면 안 됩니다. 실제 전입신고일과 점유개시일이 모두 2022.06.03으로 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자 2022.04.22와 배당요구도 있어 우선변제를 받되, 전액을 받지 못한 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있고 잔액은 승계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은영 | 건물전부 | 80,000,000원 | 2022.06.03 | 2022.04.22 | 2024.06.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
이은영은 임차권자이면서 2025.05.02 강제경매개시결정의 채권자이기도 합니다. 관련 자료에는 이러한 동일인 관계에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 경고가 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있으므로, 입찰 판단에서는 의심만을 근거로 인수를 제거해서는 안 됩니다. 잔액 인수를 전제로 보수적으로 계산하는 것이 맞습니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 1,840,000원 | 81,840,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 17,552,000원 | 81,552,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 30,121,600원 | 81,321,600원 |
④ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 이미 높다
대원은 36세대, 1997.06.09 준공 단지입니다. 확인된 거래는 다음과 같습니다. 전체 평균은 77,000,000원이지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 65.67㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2024.10 | 61.56㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2022.03 | 71.61㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 2022.03 | 65.67㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2021.06 | 71.61㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 66,500,000원 |
최신 거래는 2024.12의 80,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 66,500,000원입니다. 현재 최저가 80,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 120.3%이며, 전체 평균 대비로도 103.9%입니다. 여기에 임차보증금 미배당 1,840,000원을 더한 현재 실질취득 81,840,000원은 최신 거래 80,000,000원보다도 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 임차인 이은영 보증금 · 우선변제 | 80,000,000원 | 78,160,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이은영 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 80,000,000원 중 집행비용 1,840,000원을 제외한 78,160,000원이 임차보증금에 배당되고, 미변제 보증금 1,840,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송여자중학교 북동측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장, 도보 10분 거리에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 4층 406호이며, 위생·급배수·소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 9미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 등에 해당하며 공시지가는 859,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 36세대 규모이고 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다. 최근 평균 66,500,000원과 이전 거래군 대비 -20.8% 추세를 함께 보면 가격 보수성이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 신건 기준 80,000,000원만 보지 말고 임차보증금 인수 1,840,000원을 더한 81,840,000원을 비교 기준으로 잡아야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수액 17,552,000원, 2회 유찰 시 30,121,600원으로 커집니다. 최저가 하락만큼 실제 취득비용이 크게 내려가지 않습니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 이은영은 대항력과 우선변제권이 모두 있으며, 전액 미변제 잔액은 매수인 승계 대상입니다.
- 동일인 관계 원본 대조. 임차권자 이은영이 강제경매 채권자이기도 하므로 임대차계약·채권관계와 배당 관련 원본 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 66,500,000원, 최신 거래는 80,000,000원이며 최근 대비 이전 거래 추세는 -20.8%입니다.
- 현장 확인. 점유 상태, 명도 가능성, 관리비 체납 여부와 내부 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 8천만”이 아니라 “실질취득 8,184만”
이 사건의 핵심은 권리가 숨어 있는 것이 아니라 보이는 임차권을 가격에 제대로 반영하는 것입니다. 이은영은 말소기준 2023.09.20보다 빠른 2022.06.03 전입·점유와 2022.04.22 확정일자를 갖고 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 신건 80,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 실질취득은 81,840,000원입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 66,500,000원, 최신 거래는 80,000,000원이고 가격 추세는 -20.8%입니다. 1회·2회 유찰 뒤에도 줄어든 낙찰가만큼 임차보증금 인수액이 커져 실질취득은 계속 80,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율로 접근할 사건이 아니라, 대항력 임차보증금까지 합친 총취득비용을 시세와 비교해야 하는 사건입니다. 현 시점의 결론은 권리 인수 존재, 가격 메리트 부족입니다.
