부산지방법원 2025타경5319. 기장읍 동부리 포레스트힐 2층 201호, 전용 68.33㎡의 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2014.10.30. 송도신용협동조합 근저당권 152,100,000원입니다. 2018년 서문식 근저당, 2024년 삼성카드·현대카드 가압류, 2025년 우리카드 가압류와 경매개시결정·국 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당은 2025.11.25. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
점유관계에서는 송준호가 2023.06.26. 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 2014.10.30. 말소기준보다 늦어 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계는 원본 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다. 이 사건의 투자 판단을 좌우하는 핵심은 권리보다 152,000,000원의 신건 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5319 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 126-5 포레스트힐 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 68.33㎡ · 10층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2013.09.02 |
| 소유자 | 송기선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 120,083,517원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2013년 울산동부신용협동조합 근저당은 2014.10.30. 일부포기로 말소됐고, 같은 날 설정된 송도신용협동조합 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 서문식 근저당과 삼성카드·현대카드·우리카드 가압류, 경매개시결정 및 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 롯데카드 가압류 15,277,496원은 2024.10.31. 해제되어 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송준호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 가격은 125,000,000원, 신건은 152,000,000원
포레스트힐은 총 8세대, 사용승인일은 2013.09.02입니다. 대상과 같은 전용 68.33㎡ 거래는 확인된 4건이며, 전체 평균은 147,750,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 68.33㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 68.33㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.07 | 68.33㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.06 | 68.33㎡ | 2 | 156,000,000원 |
| 전체 평균 | 68.33㎡ | 4건 | 147,750,000원 |
가장 중요한 비교값은 2026.05. 2층 거래 125,000,000원입니다. 대상 물건도 2층이고 전용면적도 68.33㎡로 일치합니다. 최근 12개월 평균도 이 1건의 125,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 152,000,000원으로 최근 평균 대비 121.6%입니다. 전체 4건 평균 147,750,000원과 비교해도 최저가는 102.9%로 평균보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 근저당 · 송도신용협동조합 | 152,100,000원 | 149,072,000원 |
| 2. 근저당 · 서문식 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,580,779원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,952,976원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 7,324,919원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 217,958,674원 중 예상 배당은 149,072,000원이며 미배당은 68,886,674원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰이 가격 판단을 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 68,886,674원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 98,861,074원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 122,829,714원 | 0원 |
현재 152,000,000원은 최근 거래 125,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 가격은 121,600,000원으로 내려갑니다. 이 사건은 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형이 아니므로, 회차가 내려가면 매수인의 실질취득금액도 그대로 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기장초등학교 북동측 인근이며, 부근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 201호이며 사용승인일은 2013.09.02입니다. 승강기·CCTV·도시가스·난방설비 등이 있습니다.
- 현황. 공부상 다세대주택이며 감정 당시 폐문으로 내부는 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·도로. 토지면적 525.7㎡, 평지이며 북측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 1,730,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 환금성. 포레스트힐은 총 8세대이고 확인된 동일 전용 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 가격 판단 시 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 152,000,000원은 최신 2026.05 거래 125,000,000원의 121.6%입니다. 현 회차를 저가 매수 구간으로 보지 마세요.
- 하락 흐름 확인. 최근 거래가 이전 거래 대비 19.5% 낮아진 흐름입니다. 과거 150,000,000원~160,000,000원 거래만 보고 시세를 판단하지 마세요.
- 임차인 원본 대조. 송준호는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 점유관계와 명도 상황을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부가 확인되지 않았으므로 응찰 전 실제 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 채권 이전 확인. 말소기준 근저당은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기사항과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 물건은 권리 측면에서는 매수인 인수액 0원이고, 송준호의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 핵심 위험은 권리보다 가격입니다. 최신 동일면적 거래가 125,000,000원인데 신건 최저가는 152,000,000원, 최근 시세의 121.6%입니다. 여기에 최근 가격 흐름도 -19.5%입니다. 전체 평균 147,750,000원이라는 숫자보다 최신 거래와 하락 추세를 더 무겁게 봐야 합니다. 권리는 통과하지만, 현 회차 가격은 보류. 이 사건은 신건의 낮은 권리 위험만 보고 서두르기보다 최근 125,000,000원 거래와 회차별 가격을 기준으로 응찰가를 엄격하게 정하는 물건입니다.
