부산지방법원 2025타경5333. 부산 해운대구 중동 해운대푸르지오시티 22층 에이동2211호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 숙박시설(생활숙박시설)로 확인됩니다. 현재 소유자는 송인혜이며, 2017.05.19. 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 305,000,000원입니다.
현재 살아 있는 담보권 중 기준이 되는 것은 2022.12.30. 설정된 중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.03.14. 설정된 법무법인(유한)영진 근저당권 150,000,000원과 2025.05.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5333 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1123 해운대푸르지오시티 22층 에이동2211호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로298번길 29 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장 상 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 22층 건내 22층 에이동2211호 · 사용승인일 2014.12.31. |
| 소유자 | 송인혜 · 2017.05.19. 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있지만, 별도의 임차인 신고나 보증금 자료가 확인되지 않았고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 확인된 범위에서는 대항력 임차인 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지 않습니다.
과거 신한은행 근저당권 150,000,000원과 중소기업은행 근저당권 164,400,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2022.12.30. 중앙신용협동조합 근저당권 120,000,000원이며, 그 이후 설정된 법무법인(유한)영진 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 비교 실거래 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 270,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세를 판단할 비교 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 270,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 확인할 근거가 없으며, 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 근저당 · 중앙신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 법무법인(유한)영진 | 150,000,000원 | 145,420,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
270,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 4,580,000원과 중앙신용협동조합 120,000,000원을 배당한 뒤 법무법인(유한)영진에 145,420,000원이 배당됩니다. 법무법인(유한)영진 채권최고액 중 미배당이 발생하지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 270,000,000원 | 265,420,000원 | 4,580,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 57,824,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 100,419,200원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권자 미회수 증가가 곧바로 매수인의 금전 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 이 표만으로 시장가치를 판단할 수는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 해운대구청 남동측 인근으로, 대단위 아파트단지와 호텔·숙박시설·근린생활시설·업무시설·점포 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장 상 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 22층 건내 22층 에이동2211호이며 사용승인일은 2014.12.31.입니다.
- 설비. 기본 급배수·냉난방·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2,958.0㎡의 평지·부정형 토지로 상업용 숙박시설 건부지로 이용 중이며 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 도로. 남측으로 중로, 북서측으로 소로에 접하고 주차시설이 되어 있습니다.
- 공시지가. 7,652,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가로구역별 최고높이 제한지역·온천지구·가축사육제한구역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 사건상 근린시설이지만 실제 공부·감정 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 일반 공동주택과 동일한 전제로 접근하지 마세요.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 270,000,000원은 감정가와 동일합니다. 비교 실거래 자료가 없으므로 별도의 시장가격 확인 없이는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유관계는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준 확인. 2022.12.30. 중앙신용협동조합 근저당권 120,000,000원이 기준이며 이후 확인된 법무법인(유한)영진 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 근저당권의 미배당이 발생해도 제공된 모든 회차 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·이용상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 가격’이 승부처
이 사건은 확인된 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2022.12.30. 중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 이 물건은 집합건축물대장상 숙박시설(생활숙박시설)이고, 현재 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 신건 최저가 270,000,000원이 감정가와 같다는 이유만으로 저가라고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리 구조는 양호, 가격 메리트는 미확인입니다. 입찰 판단의 핵심은 생활숙박시설이라는 실제 용도에 맞는 시장가치와 환금성을 별도로 확인하는 데 있습니다.
