부산지방법원 2025타경5334. 부산 해운대구 좌동 삼성아파트 102동 17층 1702호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트 슬라브지붕 건물의 17층 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 문경민이고, 1997년 소유권이전 등기가 확인됩니다. 과거 한국주택은행 근저당권은 2000.03.31 해지로 이미 말소됐으며, 현재 분석상 말소기준은 2019.06.18 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 해운대구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 계산되어, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 확인할 만합니다. 신건 감정가와 최저가는 모두 398,000,000원인데, 동일 평형 최근 12개월 거래 12건의 평균은 434,333,333원입니다. 최저가는 최근 평균의 91.6%이고, 최신 2026.07 거래 419,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 범위가 355,000,000원부터 490,000,000원까지 넓기 때문에 개별 층·상태 차이를 무시한 채 평균만으로 응찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1413 삼성아파트 102동 17층 1702호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 17층 1702호 |
| 소유자 | 문경민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 398,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 해운대삼성아파트입주자대표회의 / 10,469,540원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 현재 계산상 인수 0원
과거 1997년 한국주택은행 근저당권과 추가설정 등기는 2000.03.31 해지로 이미 말소됐습니다. 2017.02.14 국민건강보험공단 압류 역시 2017.07.31 해제로 말소됐습니다. 현재 권리 흐름에서 기준이 되는 것은 2019.06.18 국민건강보험공단 압류이고, 2021.04.22 해운대구 압류와 2025.05.28 해운대삼성아파트입주자대표회의의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 91.6%
삼성아파트는 728세대이고, 비교 대상은 전용 59.91㎡·59.94㎡의 동일 평형 거래입니다. 최근 12개월 표본 12건의 평균은 434,333,333원이며, 현재 최저매각가 398,000,000원은 그 평균의 91.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 2 | 419,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 15 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 15 | 490,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 19 | 470,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 4 | 418,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 7 | 438,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 15 | 460,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 22 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 10 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 5 | 417,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 3 | 445,000,000원 |
| 평균 | 59.944㎡ | 12건 | 434,333,333원 |
최근 거래의 최저는 355,000,000원, 최고는 490,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래는 2026.07의 419,000,000원이고, 현재 최저가 398,000,000원은 이보다 낮습니다. 따라서 신건 가격이 최근 평균보다 낮다는 점은 분명한 장점이지만, 거래 편차를 고려하면 층·향·내부상태를 확인하지 않고 평균값만으로 큰 폭의 저평가라고 단정할 수준은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 398,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,372,000원 |
| 2. 경매신청 · 해운대삼성아파트입주자대표회의 | 10,469,540원 | 10,469,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 381,158,460원 |
398,000,000원 매각 가정에서 신청채권 10,469,540원은 전액 배당되고, 계산상 소유자 잔여액은 381,158,460원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰 시 여유폭 확대
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 398,000,000원 | 10,469,540원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 318,400,000원 | 10,469,540원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 254,720,000원 | 10,469,540원 | 0원 |
현재 회차에서도 최근 실거래 평균보다 낮지만, 유찰되면 가격 여유폭은 더 커집니다. 1회 유찰 시 318,400,000원, 2회 유찰 시 254,720,000원이며 각 시나리오에서도 신청채권 10,469,540원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대구 좌동 상당초등학교 동측 인근으로, 주위에 아파트 단지·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 동해선 신해운대역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬라브지붕 건물이며 외벽은 몰탈위페인팅, 창호는 새시 창호입니다. 급배수·위생·화재경보·소화전·승강기·공동현관기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 단지 내 가로망과 주차시설이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 상당초등학교 절대보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 삼성아파트는 728세대이며 준공일은 1997.02.22입니다. 동일 평형 최근 거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 398,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 434,333,333원의 91.6%입니다. 최신 거래 419,000,000원도 함께 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 거래 편차. 동일 평형 실거래가 355,000,000원부터 490,000,000원까지 분산돼 있으므로 17층 1702호의 향·수리상태·조망을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계 및 명도 필요 여부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 압류 관련. 2019.06.18 국민건강보험공단 압류가 현재 분석의 말소기준이고 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.
- 관리비 관련. 경매신청채권자가 해운대삼성아파트입주자대표회의이고 청구액은 10,469,540원입니다. 관리비 관련 실제 부담 범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 과거 근저당권도 이미 말소돼 권리 구조가 비교적 단순합니다. 둘째, 신건 최저가 398,000,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 434,333,333원의 91.6%이고 최신 거래 419,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 신건부터 가격 비교상 불리한 물건은 아닙니다.
다만 최근 실거래 자체가 355,000,000원부터 490,000,000원까지 크게 벌어져 있고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 즉 권리·가격 지표는 긍정적이지만 실제 점유와 개별 호수 상태 확인이 마지막 관문입니다. 신건에서 접근하더라도 평균값 하나만 보지 말고 최신 거래와 17층 개별 조건을 함께 대조하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
