부산지방법원 2025타경5349. 해운대구 반여동 일동미라주아파트 104동 6층 603호, 전용 56.9704㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이태우이며, 말소기준권리는 2019.10.22. 주식회사경남은행 근저당권 (을구 14번, 채권최고액 22,000,000원)입니다. 이후의 주식회사애큐온저축은행 근저당권 142,800,000원, 부산신용보증재단 가압류 66,400,000원, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 209,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 202,166,666원, 최신 2026.08 거래는 203,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5349 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1192-3 일동미라주아파트 104동 6층603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.9704㎡ · 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 25층 건 내 6층 603호 |
| 소유자 | 이태우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 87,956,005원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
등기부에는 과거 여러 근저당권과 압류가 있었으나 다수가 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.10.22. 경남은행 근저당권입니다. 그보다 뒤에 설정된 애큐온저축은행 근저당권과 부산신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
일동미라주 동일 면적 56.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 202,166,666원, 최신 거래는 2026.08의 203,000,000원이며, 거래 범위는 185,000,000원~217,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 56.97㎡ | 5 | 203,000,000원 |
| 2026.07 | 56.97㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 56.97㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 56.97㎡ | 20 | 207,000,000원 |
| 2026.06 | 56.97㎡ | 18 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 56.97㎡ | 16 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 56.97㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 56.97㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 56.97㎡ | 23 | 217,000,000원 |
| 2026.04 | 56.97㎡ | 15 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 56.97㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 56.97㎡ | 16 | 209,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 202,166,666원 |
현재 최저가 209,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.4%입니다. 최신 거래 203,000,000원보다도 높은 수준입니다. 2025.12에는 209,000,000원 거래가 있었고 2026.06에는 210,000,000원, 2026.05에는 217,000,000원 거래도 있지만, 최근 평균을 기준으로 보면 현재 경매가는 가격 할인 구간이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 142,800,000원 | 142,800,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 66,400,000원 | 40,474,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 231,200,000원 중 예상 배당액은 205,274,000원이며 미배당액은 25,926,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 209,000,000원 | 205,274,000원 | 25,926,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 167,200,000원 | 164,059,200원 | 67,140,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 133,760,000원 | 131,087,360원 | 100,112,640원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 핵심 변화는 권리인수보다는 매각가격과 채권자 회수율입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 반여동 삼어초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 25층 건 내 6층 603호이며 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 1,721,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역 등이 기재되어 있고, 가축사육제한구역 포함, 침수위험지구·자연녹지지역·근린공원 등에 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성 참고. 일동미라주는 564세대, 2001.06.30 준공이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 최저가 209,000,000원은 최근 12개월 평균 202,166,666원보다 높습니다. 신건 자체에는 최근 거래 대비 할인 메리트가 없습니다.
- 최신 거래 대조. 2026.08 최신 거래는 203,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 가격보다도 높습니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·임대관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 209,000,000원 매각 가정에서도 부산신용보증재단 채권에 25,926,000원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 말소기준권리와 이후 권리의 소멸 여부, 점유관계, 실제 배당요건은 입찰 전 관련 원본 서류와 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 보수적으로”
이 사건은 말소기준권리 이후 주요 권리가 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 현재 회차의 판단 포인트는 권리보다 가격입니다. 최저가 209,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 202,166,666원의 103.4%이며 최신 거래 203,000,000원보다 높습니다. 따라서 신건에서 가격 메리트를 전제로 접근하기보다는, 권리는 통과하되 가격은 보수적으로 보는 사건에 가깝습니다. 감정요항표상 임대관계가 미상이라는 점도 최종 확인 대상입니다.
