부산지방법원 2025타경5362. 부산 수영구 민락동 서희스타힐스센텀프리모 12층 1237호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 등기상 핵심은 2015.01.12 설정된 농협생명보험주식회사 근저당권으로 채권최고액은 48,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025.05.28 농협생명보험주식회사가 임의경매를 개시했습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 53,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차 기준 집행비용 1,354,000원과 근저당권 48,000,000원을 배당한 뒤 소유자에게 3,646,000원이 남는 구조이며, 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인 최우선변제와 당해세는 반영되지 않은 금액이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5362 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 135 서희스타힐스센텀프리모 12층 1237호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광안해변로 311 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상20층 건 내 12층 1237호 |
| 소유자 | 주식회사채움알앤디 (2020.02.14 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협생명보험주식회사 / 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 농협생명 근저당
등기상 말소기준은 2015.01.12 농협생명보험주식회사 근저당권 48,000,000원입니다. 2018.10.05 설정됐던 주식회사위더스캐피탈대부 근저당권 39,000,000원은 2020.03.03 이미 말소됐습니다. 2025.05.28 농협생명보험주식회사의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최원호 | 미상 | 2024.11.28 | 미상 | 2025.08.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최원호의 전입신고일은 2024.11.28로 말소기준일인 2015.01.12보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 대항력이 없습니다. 2025.08.08 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 구조 — 시세 대신 회차별 배당여력 확인
현재 회차는 감정가의 100%인 53,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 42,400,000원, 2회 유찰 시에는 33,920,000원입니다. 실거래 비교자료는 없어 이 숫자만으로 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 53,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 42,400,000원 | 6,763,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 33,920,000원 | 15,090,560원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아지면 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개의 문제입니다. 2회 유찰 시 근저당권 미배당은 15,090,560원까지 늘지만 그 금액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,354,000원 |
| 1. 근저당 · 농협생명보험주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,646,000원 |
현재 회차 53,000,000원 기준 예상입니다. 집행비용 1,354,000원과 근저당권 48,000,000원을 배당하면 3,646,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 행정복지센터 남동측 인근으로, 회센터 등 각종 식음료점포와 단독주택, 중소규모 공동주택·업무시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스종점 등이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 20~25미터 중로, 서측 및 북측으로 폭 약 5~6미터 도로와 접합니다.
- 토지. 주위와 대체로 등고 평탄한 6필 1단지의 부정형 토지로 업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 72미터 이하, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,668,000원/㎡이며 토지면적은 1,802.0㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상20층 건물로 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·도시가스 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 최원호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025.08.08 접수됐으므로 관련 원본에서 금액과 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 전입일 2024.11.28은 말소기준 2015.01.12보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
- 가격 판단 분리. 신건 최저가 53,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도의 실거래·매물 비교가 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 42,400,000원, 2회 유찰 33,920,000원이며 각 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용·용도 관련 사항을 원본과 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 임차관계 확인은 남았다”
이 사건의 말소기준은 2015년 농협생명보험주식회사 근저당입니다. 최원호의 전입은 2024년으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 승계 측면에서는 단순한 편입니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인의 실제 배당관계는 마지막까지 점검해야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 53,000,000원이지만 실거래 비교자료가 없으므로 신건 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 임차인 보증금 확인은 필수라는 세 가지 축으로 접근하는 것이 맞습니다.
