부산지방법원 2025타경5424. 부산광역시 해운대구 반여동 현대그린맨션 1동 14층 1405호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 14층이며, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 윤신혜이고, 2018.08.22 매매를 원인으로 2018.09.12 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 185,000,000원입니다.
이번 경매는 주식회사 에스비아이저축은행이 신청한 임의경매로, 경매개시결정은 2025.06.11 접수됐습니다. 청구액은 408,487,559원입니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건이고 감정가와 최저매각가는 모두 260,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5424 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1405-33 현대그린맨션 1동 14층 1405호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 선수촌로21번길 65 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 15층 중 14층 |
| 소유자 | 윤신혜 · 2018.08.22 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 에스비아이저축은행 |
| 청구액 | 408,487,559원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 선행 근저당 이전기록은 확인 필요
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금이나 대항력 임차인 인수액은 없고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
등기 흐름에서 중요한 부분은 2021.12.30 설정된 주식회사 에스비아이저축은행 채권최고액 432,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.06.11 에스비아이저축은행의 신청으로 임의경매개시결정이 접수됐고, 2025.12.30 확정채권양도를 원인으로 해당 근저당권이 한국자산관리공사에 이전되어 2026.02.24 접수된 기록이 있습니다.
그보다 오래된 가압류·경매·근저당권 가운데 상당수는 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 1999년 남은숙·부산은행·한빛은행·한미은행 가압류와 2000년 한빛은행 가압류, 2003년 부산은행 강제경매개시결정 등은 과거 권리이력으로 남아 있으나 이미 말소된 기록입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 경매 회차별 최저가격입니다. 신건 최저매각가는 260,000,000원, 1회 유찰 시 시나리오는 208,000,000원, 2회 유찰 시는 166,400,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 260,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 208,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 166,400,000원 | 0원 |
소유자 윤신혜의 2018년 취득가액 185,000,000원은 등기상 과거 거래가격일 뿐, 현재 시세를 의미하지 않습니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 신건 260,000,000원이 현재 시장가격보다 낮다거나 높다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 보류가 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 4,440,000원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 255,560,000원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 4,440,000원과 소유자 잔여 255,560,000원으로 구성되며, 채권자 배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 경매 신청 청구액 408,487,559원과 등기상 담보권 기록은 별도로 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 반여동 소재 장산중학교 남서측 인근으로, 주위는 근린상가·아파트·주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물의 14층 1405호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급배수시설·위생시설·승강기·난방시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접필지와 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로 건부지로 이용 중이며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제2·3종일반주거지역, 정비구역, 상대·절대보호구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 2,721,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선행 근저당 원본 대조. 2021.12.30 에스비아이저축은행 근저당권과 2026.02.24 한국자산관리공사 이전기록의 현재 효력 및 매각 후 말소 여부를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 경매개시결정이 2025.06.11 말소기준으로 제시되어 있으므로 매각물건명세서와 최신 등기사항전부증명서의 기재를 직접 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유관계를 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 260,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 최신 동일 단지 거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 260,000,000원, 1회 유찰 시 208,000,000원, 2회 유찰 시 166,400,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 비교하세요.
- 정비구역 확인. 토지이용계획상 정비구역이 확인되므로 해당 구역의 구체적인 사업 진행상태와 제한사항을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 배당 시뮬레이션만 보면 구조는 단순합니다. 임차인 조사 내역이 없고, 신건 260,000,000원부터 2회 유찰 시 166,400,000원까지 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 신건의 실질취득도 260,000,000원입니다.
다만 권리 판단에서 한 가지를 그대로 넘기면 안 됩니다. 에스비아이저축은행이 2021.12.30 설정한 채권최고액 432,000,000원의 근저당권과, 2026.02.24 한국자산관리공사로의 이전기록이 존재하기 때문입니다. 배당상 인수 0원이라는 결과와 실제 등기 말소범위가 일치하는지 원본으로 마지막 확인이 필요합니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 260,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 결국 이 물건은 “인수액은 0원으로 계산되지만 권리 원본 대조가 필요하고, 가격 판단은 최신 시세 확인 전까지 보류”가 핵심입니다.
