부산지방법원 2025타경5436. 수영구 민락동 이편한세상오션테라스4단지 402동 4층 402호 아파트입니다. 소유자 조용희 씨는 2017.08.07. 매매를 원인으로 거래가액 505,450,000원에 취득했고, 2020.04.28. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 대구은행 근저당권 598,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 대신자산신탁·우리금융캐피탈·KB국민카드·부산신용보증재단·부산은행·키움예스저축은행·신용보증기금의 가압류와 서부산세무서의 압류가 이어졌지만, 제공된 권리판정상 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 낙찰자가 등기상 채권을 직접 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 점유관계에서는 임차인 정미림 씨가 확인됩니다. 전입신고일이 2023.11.06.으로 말소기준일 2020.04.28.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025.06.27. 접수돼 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서에서 보증금·확정일자와 실제 배당관계를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5436 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 782 이편한세상오션테라스4단지 402동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 지하2층 지상20층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 조용희 · 거래가액 505,450,000원 · 2020.04.28. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 804,000,000원 / 804,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 480,183,069원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.28. 대구은행 근저당권 · 채권최고액 598,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.04.28. 대구은행 근저당권입니다. 이후 발생한 가압류 7건과 압류, 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인에게 승계되는 금액은 배당 시뮬레이션 기준 0원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정미림 | 미상 / 주거 | 2023.11.06 | 미상 | 2025.06.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정미림 씨의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제 여부 및 실제 배당액은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 2.1% 높은 신건
e편한세상오션테라스4단지는 308세대, 2020.01.16. 준공 단지입니다. 제공된 실거래 표본은 84.93㎡·84.98㎡·91.98㎡ 거래이며, 전체 12건 평균은 770,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 수치를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 787,777,777원이고 신건 최저가 804,000,000원은 그 평균의 102.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 4 | 935,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 21 | 795,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 15 | 777,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 11 | 700,000,000원 |
| 2026.03 | 91.98㎡ | 2 | 780,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 16 | 720,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 9 | 728,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 20 | 770,000,000원 |
| 2025.08 | 91.98㎡ | 20 | 885,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 6 | 750,000,000원 |
| 2024.12 | 91.98㎡ | 7 | 750,000,000원 |
| 2024.11 | 84.93㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 787,777,777원 |
최신 거래는 2026.07. 935,000,000원이고 최근 12개월 평균은 787,777,777원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +9.9% 흐름으로 하락장이 아니라 상승 방향을 보이고 있습니다. 그렇더라도 신건 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 102.1%이므로 평균 시세 대비 가격 할인은 없습니다. 최신 고가 거래 하나만 보고 804,000,000원을 곧바로 ‘저렴하다’고 판단하기보다는 면적·층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 804,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,440,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 598,000,000원 | 598,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대신자산신탁 주식회사 | 82,800,000원 | 82,800,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 24,865,768원 | 24,865,768원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,462,355원 | 5,462,355원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 66,833,334원 | 66,833,334원 |
| 6. 가압류 · 주식회사부산은행 | 9,898,366원 | 9,898,366원 |
| 7. 가압류 · 주식회사키움예스저축은행 | 10,835,279원 | 5,700,177원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 40,477,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 839,172,805원 중 예상 배당액은 793,560,000원, 미배당액은 45,612,805원입니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 정미림 씨의 보증금·확정일자가 미상이라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 804,000,000원 | 793,560,000원 | 45,612,805원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 643,200,000원 | 634,368,000원 | 204,804,805원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 514,560,000원 | 507,014,400원 | 332,158,405원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 제공된 권리 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다. 가격 판단은 실제 낙찰가 자체를 중심으로 하면 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락공원 남서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하2층·지상20층 건물 내 4층 402호이며 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 중로1류와 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 3,548,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정미림 씨의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에서 보완 여부를 확인하세요.
- 배당관계 확인. 정미림 씨는 2025.06.27. 배당요구를 했습니다. 우선변제 여부와 실제 배당 순위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2026.05.13. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행 상태를 교차 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 신건 804,000,000원은 최근 12개월 평균 787,777,777원의 102.1%입니다. 평균 대비 싸다는 전제로 응찰하면 안 됩니다.
- 최근 상승 흐름 확인. 최근 거래군은 이전 거래군보다 +9.9% 높고 최신 거래는 935,000,000원입니다. 실거래의 면적·층 차이를 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 공매 진행 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건의 장점은 권리 구조입니다. 2020.04.28. 대구은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 정미림 씨도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 신건 가격 804,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 787,777,777원의 102.1%입니다. 최근 시장이 +9.9% 상승 흐름이고 최신 거래가 935,000,000원이라는 점은 긍정적이지만, 현재 최저가가 평균보다 낮은 것은 아닙니다. 여기에 임차인의 보증금·확정일자 미상과 한국자산관리공사 공매공고 교차 확인까지 남아 있습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보수적으로 접근하고 공매·임차정보를 확인한 뒤 판단할 물건입니다.
