부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 아파트형 경매가 아니라 주택과 토지가 함께 평가된 복합물건입니다. 제시외 건물, 농지취득자격증명, 정확한 위치·경계 확인이 입찰 전 핵심입니다.

감정가 / 최저가

157,556,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

157,556,000원

낙찰 예상 기준

매수인 인수

0원

말소기준 이후 소멸

핵심지표

B등급

확인사항 있는 안전형

창원지방법원 2025타경509. 경상남도 사천시 곤양면 무고리 소재 연립·다세대 + 토지 물건입니다. 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 9월 15일 설정된 사천축산업협동조합 근저당권(채권최고액 120,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.

다만 일반적인 집합건물과 달리 토지와 주택이 결합된 형태라 권리보다 현황 확인이 중요합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 농지취득자격증명 필요 가능성이 기재되어 있어 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경509 (임의경매)
소재지	경상남도 사천시 곤양면 무고리 34-3
용도 / 이용상태	연립/다세대 + 토지 · 주택 이용중
소유자	박재민, 배기문, 배영숙, 장미경, 장미옥, 장범주, 장범진, 장범호, 황영리
감정가 / 최저가	157,556,000원 / 157,556,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	사천축산업협동조합 / 97,924,099원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

말소기준권리는 2022.09.15 설정된 사천축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 기존 임차인 조사에서도 대항력 있는 권리는 확인되지 않습니다. 점유자는 윤정길로 조사되었으나 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.

② 임차·점유 분석

점유자	전입일	대항력	보증금
윤정길	2023.05.15	없음	미상

전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 매수인에게 대항하는 임차권 위험은 없습니다. 다만 보증금 정보는 확인되지 않아 최종 입찰 전 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,556,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,005,784원
근저당권 · 사천축산업협동조합	120,000,000원	120,000,000원
잔여 · 소유자 교부	-	34,550,216원

매각대금 배분

회차별 낙찰 시나리오

유찰 시 최저가는 낮아지지만 토지·복합물건 확인사항은 동일합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 대항력 인수 위험도 없어 권리 구조는 안정적입니다.

⚠️ 물건 관점 주택과 토지가 함께 포함된 복합물건입니다. 제시외 건물, 농지취득자격증명 제출 여부, 정확한 위치·경계 확인이 낙찰 후 리스크를 좌우합니다.

④ 현황·입지 메모

위치. 경상남도 사천시 곤양면 무고리 소재로 주위는 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며 블록조 일반목구조 및 슁글지붕 단층 건물입니다.
토지. 보전관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지면적은 32㎡입니다.
교통. 지역 내 대중교통 등의 교통상황은 보통 수준으로 조사되었습니다.
확인사항. 현황 및 건축물대장상 위치 표기가 일부 다르고 명확한 위치·경계확정을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

농지취득자격증명 확인. 목록 중 농지 여부 관련 사실 확인 및 미제출 시 보증금 몰수 가능성을 확인해야 합니다.
현장 조사. 제시외 건물 포함 여부와 실제 사용 현황을 반드시 확인하세요.
권리 확인. 근저당권 이후 권리는 소멸하지만 최종 등기부 확인은 필요합니다.
가격 판단. 신건 최저가 그대로 진행되는 만큼 물건 특성 대비 적정 가격 검토가 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 확인할 것이 있다”

이 물건은 권리관계만 보면 매수인 인수 부담이 없는 안전형입니다. 하지만 연립·다세대와 토지가 결합된 구조라 단순 주거용 경매처럼 접근하면 안 됩니다. 농지취득자격증명, 제시외 건물, 현황과 공부상 위치 차이를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 권리는 합격, 현황 확인은 필수입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-24	유찰	1억 5,755만원
2	2026-09-28	D-9 진행	1억 1,028만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 토지 복합물건 확인이 필요한 신건 — 사천 곤양면 무고리

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

② 임차·점유 분석

③ 예상배당표 (매각가 157,556,000원 가정)

④ 현황·입지 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 확인할 것이 있다”

사건 개요

물건 전체 내역 (4)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (20장)

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