부산지방법원 2025타경5444. 해운대구 좌동 대우2차아파트 206동 17층 1702호, 전용 155.31㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 우윤범이며 2020.10.25 매매를 원인으로 2021.01.27 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 570,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 소유권이 아니라 2021.05.20 전입·점유·확정일자를 갖춘 김기홍의 보증금 490,000,000원과 2022.05.11 설정된 오케이저축은행 근저당권의 선후관계입니다.
김기홍의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로 보아야 합니다. 2024.12.05에는 보증금 490,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 예상배당에서는 임차보증금이 전액 배당되므로 인수액은 0원이지만, 유찰로 매각대금이 내려가 배당이 부족해지는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5444 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1438 대우2차아파트 206동 17층1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 155.31㎡ · 27층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 우윤범 · 거래가액 570,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 730,000,000원 / 730,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기홍 / 505,975,274원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.05.11 오케이저축은행 근저당권 284,400,000원입니다. 그 이후의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 해운대구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기 자체가 말소된다는 것과 임차인의 선순위 대항력이 사라진다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 김기홍의 전입·점유·확정일자는 2021.05.20으로 말소기준보다 앞서므로, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 그 미배당액은 매수인 인수 문제가 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기홍 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.20 / 2021.05.20 | 490,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 현재 0원 |
현재 회차에서는 예상매각가 730,000,000원 중 집행비용 9,700,000원을 먼저 반영한 뒤에도 임차보증금 490,000,000원이 전액 배당되므로 현재 예상 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가 584,000,000원 시나리오에서도 보증금은 전액 배당되어 인수액 0원입니다. 반면 2회 유찰 시 매각가 467,200,000원에서는 임차인 배당액이 460,128,000원으로 줄고, 29,872,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 680,000,000원, 추세는 -16.7%
대우2 동일 면적 155.31㎡ 실거래는 확인된 5건입니다. 전체 평균은 789,000,000원이지만, 과거 840,000,000원·815,000,000원 등 높은 거래가 섞여 있습니다. 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 680,000,000원과 최신 거래 680,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -16.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 155.31㎡ | 20 | 680,000,000원 |
| 2024.10 | 155.31㎡ | 17 | 800,000,000원 |
| 2022.08 | 155.31㎡ | 4 | 810,000,000원 |
| 2021.07 | 155.31㎡ | 19 | 840,000,000원 |
| 2021.06 | 155.31㎡ | 14 | 815,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 730,000,000원은 최근 12개월 평균 680,000,000원의 107.4%입니다. 즉 현재 회차는 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다. 전체 평균 789,000,000원과 비교하면 92.5%이지만, 최근 가격이 하락한 상황에서 이 수치만으로 ‘저렴하다’거나 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 730,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,700,000원 |
| 1. 임차인 김기홍 보증금 | 490,000,000원 | 490,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 284,400,000원 | 230,300,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 김기홍 | 505,975,274원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 오케이저축은행은 230,300,000원을 배당받고 미배당이 발생하며, 신청채권자 김기홍의 강제경매 신청채권에는 배당액 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 생기는 경계
| 회차 | 매각가 | 임차인 미배당·인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 730,000,000원 | 0원 | 보증금 490,000,000원 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 584,000,000원 | 0원 | 보증금 490,000,000원 전액 배당 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 467,200,000원 | 29,872,000원 | 임차인 예상배당 460,128,000원 · 미배당 승계 |
1회 유찰 시에는 584,000,000원으로 내려가면서도 예상 인수액은 0원입니다. 반면 2회 유찰 시에는 매각가 467,200,000원이 보증금보다 낮아지고, 예상배당에서 임차인에게 460,128,000원만 돌아가 29,872,000원의 승계액이 생깁니다. 이때부터는 최저가 하락분을 그대로 할인으로 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설, 임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 부산도시철도2호선 장산역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 단지. 대우2는 1,002세대이며 준공일은 1998.06.13입니다. 본건은 철근콘크리트벽식조 슬라브지붕 27층 건물의 17층입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재경보, 소화전, 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 해운대로, 남서측 좌동순환로에 접하며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다. 공시지가는 2,056,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 내부마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 확인 실거래는 5건이며 최신 거래는 2025.11의 680,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 680,000,000원이고 최근 추세는 -16.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 배당 확인. 김기홍의 보증금 490,000,000원이 실제 매각대금에서 전액 변제되는지 배당순위와 당해세를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권자·임차인 동일인 확인. 김기홍이 임차인이면서 강제경매 신청채권자이므로 임대차계약과 신청채권의 발생원인을 함께 대조해야 합니다.
- 현재 가격을 시세할인으로 보지 않기. 최저가 730,000,000원은 최근 12개월 평균 680,000,000원의 107.4%입니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 2회 유찰 시 예상 인수액 29,872,000원이 생기므로 낙찰가만 보지 말고 미배당 보증금까지 합쳐 판단해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 설정된 사건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 세금 및 체납 관리비의 실제 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 사건은 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 김기홍은 2021.05.20 전입·점유·확정일자를 갖춰 2022.05.11 말소기준근저당보다 앞서는 대항력 임차인이고, 보증금은 490,000,000원입니다. 다만 현재 최저가 730,000,000원에서는 예상배당으로 보증금이 전액 변제되어 매수인 인수 0원입니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득 730,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 680,000,000원의 107.4%이고, 최근 거래 추세도 -16.7%입니다. 따라서 전체 평균 789,000,000원보다 낮다는 이유로 신건을 싸다고 평가할 수 없습니다. 게다가 유찰이 이어져 매각가가 보증금 아래로 내려가면 선순위 임차인의 미배당액이 매수인에게 넘어오므로, 회차가 내려갈수록 권리분석이 오히려 더 중요해지는 사건입니다. 현재 회차의 결론은 인수는 0원, 가격은 보수적으로 판단입니다.
