부산지방법원 2025타경5452. 부산 해운대구 재송동 센텀파미르 106동 1층 102호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층에 위치합니다. 동일 면적 실거래 비교 대상은 84.09㎡이며 단지는 373세대, 사용승인일은 2009.06.19.입니다.
권리의 핵심은 2013.01.30. 설정된 우리은행 근저당권 158,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있고, 2016.11.17. 우리은행 근저당권 52,800,000원과 2025.06.17. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5452 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1029 센텀파미르 106동 1층 102호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.0896㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 윤경하 · 2010.07.30. 거래가액 201,000,000원 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 29,353,535원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 별도의 임차인 권리 신고는 확인되지 않습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 2.8% 낮은 신건
센텀파미르 동일 면적 84.09㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 277,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 6층 280,000,000원이고, 12건 범위는 240,000,000원~302,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.09㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.09㎡ | 19 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.09㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.09㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2026.05 | 84.09㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.09㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.09㎡ | 15 | 284,000,000원 |
| 2026.03 | 84.09㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 84.09㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2025.10 | 84.09㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.09 | 84.09㎡ | 14 | 302,000,000원 |
| 2025.08 | 84.09㎡ | 17 | 282,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.09㎡ | 12건 | 277,750,000원 |
현재 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 평균 277,750,000원의 97.2%이고 최신 거래 280,000,000원보다 10,000,000원 낮습니다. 평균과의 차액은 7,750,000원입니다. 다만 실거래 범위가 240,000,000원부터 302,000,000원까지 넓고, 본건은 1층이므로 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 큰 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 158,400,000원 | 158,400,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 52,800,000원 | 52,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,220,000원 |
270,000,000원 매각 가정에서 집행비용 4,580,000원과 우리은행 근저당권 158,400,000원·52,800,000원이 배당되고 소유자 잔여는 54,220,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 270,000,000원 | 211,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 216,000,000원 | 211,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 41,619,200원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 측 미배당액이 41,619,200원으로 계산되지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되어 있지는 않습니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신재초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트 단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호이며, 급·배수·위생설비, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전, 공동현관기, 승강기, 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 경사지대 내 2필지 일단의 부정형 토지로 아파트 단지 부지이며, 중로에서 진입하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,643,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 373세대 단지로 동일 84.09㎡의 최근 12개월 실거래가 12건 확인되며, 거래 범위는 240,000,000원~302,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 할인폭 확인. 현재 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 평균 277,750,000원의 97.2%입니다. 평균 대비 차액이 7,750,000원에 그친다는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 비교 실거래는 2층부터 19층까지 분포합니다. 본건은 1층이므로 단순 평균만으로 적정가를 판단하지 말고 동일 단지 저층 거래와 함께 비교해야 합니다.
- 임대·점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 이후 권리, 근저당권 변경·이전 내역을 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘신건 가격’이 승부처
이 물건은 권리 쪽에서 큰 인수 부담이 드러나지 않습니다. 임차인 신고가 없고, 말소기준은 2013.01.30. 우리은행 근저당권이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 신건 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 277,750,000원의 97.2%로, 할인폭이 7,750,000원에 불과합니다. 최신 거래 280,000,000원보다는 낮지만 본건이 1층이고 실거래 가격대도 240,000,000원부터 302,000,000원까지 넓습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로 검토입니다.
