부산지방법원 2025타경5468. 해운대구 중동 달맞이경동메르빌 103동 2층 205호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 비교 대상 전용면적은 107.936㎡입니다. 현재 소유자는 김영경으로, 2021.05.21. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 680,000,000원입니다. 현재 경매에서 가장 먼저 살아 있는 담보권은 2024.07.30. 접수된 부산시중앙신용협동조합의 채권최고액 396,000,000원 근저당권으로, 이 권리가 말소기준입니다.
같은 날 뒤이어 채권최고액 286,000,000원의 두 번째 근저당권이 설정됐고, 이후 롯데카드, 삼성카드, 중부산농업협동조합, 주식회사케이비국민카드, 신용보증기금의 가압류와 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권은 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐지만, 새로운 선순위 권리가 추가된 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자 변경입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5468 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1515-2 달맞이경동메르빌 103동 2층 205호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 107.936㎡ · 14층 건물 내 2층 205호 |
| 소유자 | 김영경 · 2021.05.21. 소유권이전 · 거래가액 680,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 675,000,000원 / 675,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시중앙신용협동조합 / 612,441,551원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발급일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
핵심은 을구 25번 근저당권입니다. 2024.07.30. 부산시중앙신용협동조합이 채권최고액 396,000,000원으로 설정한 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 접수된 을구 26번 근저당권 286,000,000원과 이후 가압류·경매개시결정·압류는 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
등록된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거는 없지만, 반대로 현장 점유관계까지 확정됐다고 볼 수도 없습니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 신건이 낮다
달맞이경동메르빌은 315세대, 사용승인일은 2002.10.26.입니다. 비교 면적 107.94㎡의 확인된 실거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 2026.05. 9층의 760,000,000원 1건입니다. 전체 2건 평균은 730,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 107.94㎡ | 9 | 760,000,000원 |
| 2024.03 | 107.94㎡ | 14 | 700,000,000원 |
| 전체 평균 | 107.94㎡ | 2건 | 730,000,000원 |
| 최근 12개월 | 107.94㎡ | 1건 | 760,000,000원 |
현재 최저매각가 675,000,000원은 전체 실거래 평균 730,000,000원의 92.5%이고, 더 중요하게는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 760,000,000원의 88.8%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세도 8.6%로 상승 방향입니다. 따라서 이 사건은 신건이라고 해서 시세 이상인 구조가 아니라, 현재 회차부터 최근 확인 거래보다 낮은 가격대에 놓여 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 675,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,150,000원 |
| 1. 을구 25번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 을구 26번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 286,000,000원 | 269,850,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,257,207원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,212,155원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중부산농업협동조합 | 19,267,385원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 10,141,481원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 91,121,445원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 823,999,673원 중 예상 배당액은 665,850,000원이고, 미배당은 158,149,673원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 675,000,000원 | 665,850,000원 | 158,149,673원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 540,000,000원 | 532,200,000원 | 291,799,673원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 432,000,000원 | 425,280,000원 | 398,719,673원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 612,441,551원에 대해 배당 시뮬레이션상 665,850,000원이 배당되는 것으로 계산돼 충족 상태입니다. 반면 1회 유찰 시 532,200,000원, 2회 유찰 시 425,280,000원으로 내려가 신청채권자 청구액을 충족하지 못하는 시나리오로 바뀝니다. 그럼에도 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 해운대구 중동 동백중학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층 건물 내 2층 205호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 되어 있습니다.
- 단지. 달맞이경동메르빌 315세대, 사용승인일 2002.10.26.입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 일반경관지구, 중동2 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 2,819,000원/㎡입니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 등록 내역은 없지만 감정평가의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 여부를 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.19., 매각기일은 2026.08.24.입니다. 그 사이 변동 여부를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 25번·26번 근저당권은 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐으므로 현재 권리자와 배당관계를 원문과 대조할 필요가 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 동일 면적 실거래는 2건, 최근 12개월은 1건이며 본건 2층과 비교 거래 9층·14층의 차이를 감안해야 합니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 제시된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영하고 있으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 신건부터 경쟁력
이 사건의 장점은 권리와 가격이 동시에 복잡하지 않다는 점입니다. 말소기준은 2024.07.30. 부산시중앙신용협동조합 근저당권으로 분명하고, 이후 등기권리는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
가격 역시 신건 최저가 675,000,000원이 최근 12개월 실거래 760,000,000원의 88.8%이고, 최근 가격 추세는 8.6% 상승입니다. 전체 평균 730,000,000원만이 아니라 최신 거래를 우선해 봐도 신건 가격이 낮습니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼야만 가격 메리트가 생기는 사건”으로 볼 근거가 없습니다. 다만 최근 12개월 실거래가 1건뿐이고 본건은 2층이며, 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 현장에서 확인해야 합니다. 결론은 권리 정리형·가격 우위형, 점유 확인 필수입니다.
