2회 유찰에도 ‘실질취득 약 2.64억’ — 신림동 더클래스 203호

서울중앙지방법원 2025타경102716. 관악구 신림동 더클래스 2층 203호, 전유면적 45.95㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 2회 유찰된 최저가 220,160,000원이 아니라 대항력 임차인의 보증금 260,000,000원입니다. 임차인 윤치운은 2020년 7월 29일 점유를 시작하고 2020년 7월 31일 전입했으며, 확정일자는 2020년 6월 12일입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2020년 10월 5일 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.

현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 3,882,240원을 먼저 뺀 뒤 임차인에게 216,277,760원이 배당되고, 남은 43,722,240원이 인수액이 됩니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 더한 실질취득은 263,882,240원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

2017년 상도새마을금고 근저당권과 2018년 김일두 전세권은 각각 2018년 4월 19일과 2020년 7월 29일 말소됐습니다. 2019년 기술보증기금의 선행 강제경매도 2019년 11월 8일 기각을 원인으로 말소됐습니다. 이들 과거 권리는 현재 매수인이 별도로 인수하는 권리가 아닙니다.

현재 권리분석의 기준은 2020년 10월 5일 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 동작구·관악구·중랑구·광주광역시 남구 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 윤치운은 말소기준보다 앞선 2020년 7월에 점유·전입을 마쳤으므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

* 현재 최저가 220,160,000원과 집행비용 3,882,240원을 적용한 예상치입니다. 당해세 등 우선 차감액에 따라 실제 인수액은 증가할 수 있습니다.

② 가격 분석 — 유찰돼도 총원가는 거의 내려가지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 임차인의 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 즉 최저가 하락분이 실질적인 할인으로 이어지지 않습니다.

현재 회차에서 4회 유찰 가정까지 최저가는 220,160,000원에서 140,902,400원으로 79,257,600원 내려갑니다. 그러나 임차인 인수액은 43,722,240원에서 121,870,234원으로 늘어, 실질취득은 263,882,240원에서 262,772,634원으로 1,109,606원만 감소합니다. 이 사건은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금과 배당 부족액을 중심으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 220,160,000원 가정)

상도새마을금고 근저당권, 김일두 전세권과 기술보증기금의 선행 경매개시결정은 등기상 말소 이력이 확인됩니다. 위 가정에서는 해당 명목의 배당액이 0원이며, 현재의 독립적인 매수인 인수권리로 판단하지 않습니다. 국세·지방세 중 당해세와 그 밖의 우선채권은 반영되지 않아 실제 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전유면적 45.95㎡의 다세대주택·도시형생활주택 1개 호로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층이며 사용승인일은 2017.04.18입니다.
• 입지. 난우중학교 북서측, 난곡동 주민센터 남측 인근입니다. 단독·다가구·다세대주택이 중심이고 내부 도로변에는 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하며 지하철역과는 다소 거리가 있습니다. 난우중학교입구 버스정류장에 506, 5522A, 5523, 5616 노선이 정차해 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 도시가스 개별난방, 급배수·위생·승강기·소화전·출입보안설비가 설치돼 있습니다. 공부와 현황의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 3,666,000원입니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이며 동일 면적 실거래 비교치가 확인되지 않습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 매각률은 0.0%로 나타나므로, 감정가 할인율만 보고 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 가로주택정비사업 — 권리분석과 별도의 핵심 변수

본 건은 신림동 655-78 일원 가로주택정비사업 구역에 포함돼 있습니다. 조합설립인가는 2023.02.22. 이뤄졌고, 2026.02.11. 관악구청 사실조회 회신일 기준으로 사업시행계획 인가를 준비 중입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 220,160,000원이 아니라 임차보증금 인수액을 더한 263,882,240원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 263,265,792원, 262,772,634원으로 거의 변하지 않습니다.
• 임대차 진정성 확인. 윤치운의 임대차계약서, 보증금 260,000,000원 지급내역, 전입·점유 자료와 임차권등기명령 기록을 대조해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 임차인 배당 부족액을 다시 계산해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 폐문부재로 현황이 명확하지 않고, 임차권등기 후에도 거주자가 있을 가능성이 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 과거 권리 말소 원본 대조. 상도새마을금고 근저당, 김일두 전세권과 선행 경매의 말소등기가 현재 등기부에도 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 정비사업 지위 확인. 조합원 지위 승계 가능 여부, 현금청산 가능성, 분양신청 진행 여부를 조합과 관할 행정기관에 직접 확인해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 동일 면적의 최신 실거래와 인근 다세대 매물을 확인해 실질취득 263,882,240원의 적정성을 검증해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 내 총원가는 내려가지 않는다”

이 물건은 감정가 344,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 220,160,000원까지 낮아졌지만, 그 할인분을 그대로 매수인이 얻는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 윤치운의 보증금 260,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 가정상 43,722,240원을 추가로 인수해 실질취득은 263,882,240원이 됩니다.

더 유찰돼도 실질취득은 약 2.63억에 머뭅니다. 여기에 당해세가 배당에서 먼저 빠지면 인수액이 증가할 수 있고, 임차인과 신청채권자가 동일한 관계, 실제 점유 상태, 가로주택정비사업의 조합원 지위 승계·현금청산 여부도 확인되지 않았습니다. 동일 면적 최신 실거래 비교 없이 “감정가의 64%니까 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 부족분, 세금 우선배당, 임대차 진정성, 정비사업 지위입니다.