창원지방법원 2024타경30576. 통영시 광도면 죽림리 1565-18·1565-19·1565-20에 걸친 이-좋은병원 관련 근린시설 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 16,364,493,360원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 김기대·양희동·윤창수·이재설·이재성으로, 각 지분은 30분의 6입니다.
권리관계의 기준점은 2016.03.21. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 13,200,000,000원입니다. 과거 2010년과 2013년부터 여러 근저당이 존재했지만 상당수는 이미 말소됐고, 현재 권리분석상 기준으로 제시된 것은 이 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정 가운데 매각소멸로 표시된 권리들은 낙찰자가 직접 떠안는 채무가 아닙니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 빠른 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경30576 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1565-18 · 도로명 경상남도 통영시 광도면 죽림5로 15 |
| 물건종류 | 근린시설 · 이-좋은병원 제가동호 |
| 소유자 | 김기대 · 양희동 · 윤창수 · 이재설 · 이재성 (각 30분의 6) |
| 감정가 / 최저가 | 16,364,493,360원 / 16,364,493,360원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 178,016,998원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 891.4㎡ · 대 · 준주거지역 · 공시지가 678,900원/㎡ |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 포함 · 제시외 수목 ㅁ 포함 · 3필지 일단지 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
우리은행 근저당권보다 뒤에 있는 휴먼팜·하나은행·신한은행·호암약품의 근저당권과 여러 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 최선경은 2010.08.10. 전입으로 확인돼 말소기준인 2016.03.21.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 다룹니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 성명 / 표시 | 점유부분·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최선경 | 나동 1층 전부 | 2010.08.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
최선경은 전입일만 보면 말소기준보다 약 6년 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 있음·보증금 전액 인수’처럼 단정해서도 안 되고, 반대로 ‘인수 0원’으로 처리해서도 안 됩니다. 두 번째 점유관계는 주거 사용으로 표시돼 있으나 전입일 자체가 없어 대항력 순위를 정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 동일한 16,364,493,360원입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 근린시설이면서 병원 명칭으로 등기된 규모 있는 부동산이고, 임차보증금 인수 가능액도 아직 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,364,493,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 166,044,934원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 13,200,000,000원 | 13,200,000,000원 |
| 3. 휴먼팜 근저당 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 4. 하나은행 근저당 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 5. 신한은행 근저당 | 948,000,000원 | 948,000,000원 |
| 6. 호암약품 근저당 | 900,000,000원 | 450,448,426원 |
| 7. 롯데카드 가압류 | 358,133,328원 | 0원 |
| 8. 이진욱 근저당 | 396,000,000원 | 0원 |
| 9. KB국민카드 가압류 | 179,664,921원 | 0원 |
| 10. 디지비캐피탈 가압류 | 43,508,097원 | 0원 |
| 11. 신용보증기금 가압류 | 1,429,277,185원 | 0원 |
| 12. 농협은행 가압류 | 21,012,786원 | 0원 |
| 13. 서울보증보험 가압류 | 428,997,869원 | 0원 |
| 14. 주형근 가압류 | 762,931,207원 | 0원 |
| 15. 김경륜 가압류 | 10,402,251원 | 0원 |
| 16. 조원주 가압류 | 16,445,005원 | 0원 |
| 17. 이준아 가압류 | 36,089,511원 | 0원 |
| 18. 백나영 경매개시결정 | 178,016,998원 | 0원 |
| 19. 유아이제삼십이차유동화전문유한회사 경매개시결정 | 178,016,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 20,686,496,156원 중 현재 회차 예상배당은 16,198,448,426원, 미배당은 4,488,047,730원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류 17건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다. 후순위 채권자의 미배당액 자체가 매수인 승계액이라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 토지·이용 및 환금성 메모
- 용도. 사건상 근린시설이며 등기상 명칭은 이-좋은병원입니다. 아파트나 일반 주택으로 가정해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 토지. 891.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다. 지형은 평지·정방형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 678,900원/㎡입니다. 다만 공시지가와 경매 감정가를 단순 비교해 적정 낙찰가를 산정할 수는 없습니다.
- 매각 범위. 1565-18·1565-19·1565-20 토지는 3필지 일단지로 평가됐고, 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 및 제시외 수목 ㅁ도 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 가격대별 매수 수요와 환금성을 수치로 검증할 수 없습니다. 근린시설 특성상 입찰 전 임대·운영 현황 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최선경 보증금 확인. 2010.08.10. 전입이 말소기준 2016.03.21.보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- ‘점포’ 주거 점유 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 실제 점유자와 점유개시 시점을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 임차보증금이 확인되기 전에는 최저매각가만을 취득원가로 잡지 마세요. 미배당 승계액이 확인되면 그 금액을 낙찰가에 더해야 합니다.
- 세금 압류 검토. 국세·지방세 압류 17건이 확인됩니다. 당해세 해당 여부와 구체 금액에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ과 제시외 수목 ㅁ이 일괄매각에 포함되므로 감정서상 위치·면적·사용상태를 대조해야 합니다.
- 공유자·회생 이력 확인. 현재 5인 공유이고 과거 다수 공유자에 대해 회생절차 개시·폐지 및 압류 이력이 반복됐습니다. 최신 등기상 소유·처분제한 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 실거래 비교자료가 없고 임차인 인수액도 확정되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
맺으며 — “등기 후순위는 지워져도, 점유 위험은 남는다”
이 사건은 말소기준 자체는 명확합니다. 2016.03.21. 우리은행 근저당권 이후의 다수 근저당·가압류·압류는 매각소멸 구조이고, 현재 감정가 기준 배당에서도 후순위 채권자에게 4,488,047,730원의 미배당이 발생합니다. 하지만 후순위 채권이 많다는 사실보다 더 중요한 것은 말소기준보다 앞선 2010.08.10. 전입 점유자입니다.
최선경의 보증금이 확인되지 않은 이상 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없고, 별도 주거 점유관계 역시 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘163억대 신건이 얼마나 할인되느냐’가 아니라 임차보증금 승계 가능액을 먼저 확정해 실질취득가를 다시 계산하는 것입니다. 시세 비교 자료도 없는 만큼 가격 가점 역시 보류가 타당합니다. 말소기준은 명확하지만 인수액은 미상 — 입찰 전 임차관계 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.