권리상 인수액은 0원이나 제시외 건물 관련 법정지상권 불명확, 농촌 연립·다세대 용도로 환금성 리스크가 있어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당·가압류는 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 물건 자체의 불확실성입니다. 제시외 건물 일부가 매각 제외되고 법정지상권 성립 여부도 불분명해, 입찰 전 현장 확인이 필수입니다.
감정가 / 최저가
47,655,280원
신건(0회 유찰)
실질취득
47,655,280원
인수액 0원
미배당 채권
42,795,125원
채권 부족 발생
핵심지표
법정지상권
성립 여부 불분명
창원지방법원 2025타경801. 경상남도 하동군 악양면 미점리 120-1 소재 연립/다세대 및 토지 관련 물건입니다. 감정 이용상태상 건물은 단독주택과 관리사로 이용 중이며, 토지는 계획관리지역·자연취락지구 내 농촌 취락지대에 위치합니다.
권리 분석만 보면 말소기준권리는 1994년 악양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 매각물건명세서상 제시외 건물 일부가 매각 제외되고 해당 부분의 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 별도 확인이 필요한 위험 요소입니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2025타경801 (임의경매)
소재지
경상남도 하동군 악양면 미점리 120-1
용도 / 이용상태
연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 관리사 이용
토지
대 221.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구
소유자
김영수, 진민숙, 진민자, 진성복, 진성삼, 진성원, 진성인, 진성호, 최종연
감정가 / 최저가
47,655,280원 / 47,655,280원 (신건)
신청채권 / 청구
화개악양농업협동조합 / 31,777,189원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 인수금액은 없다
말소기준권리인 1994년 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당에서는 선순위 근저당권들이 먼저 배당되고, 후순위 가압류는 배당 부족으로 남습니다. 그러나 그 부족분은 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.
② 예상 배당표 (매각가 47,655,280원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,257,795원
근저당 · 악양농업협동조합 (1994)
21,000,000원
21,000,000원
근저당 · 악양농업협동조합 (2007)
13,000,000원
13,000,000원
근저당 · 악양농업협동조합 (2012)
36,000,000원
12,397,485원
가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관
9,493,390원
0원
가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업
9,699,220원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
실거래 자료가 없어 회차별 매각가격 기준으로 검토합니다.
✅ 권리 관점 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하며, 임차인 인수 위험은 없습니다. 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⛔ 확인할 위험 매각 제외 제시외 건물과 관련하여 토지 부분의 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 또한 제시외 건물 일부는 매각에서 제외되어 현황과 법적 권리관계 확인이 필요합니다.
