창원지방법원 2025타경388. 경상남도 통영시 광도면 황리 1585-1 안정빌딩 및 토지가 대상입니다. 감정평가 이용상태는 업무시설이며 현황은 공실로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 그리고 대지사용권이 등재되지 않은 상태를 감안해 평가했다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 여러 번 유찰된 가격보다 매각 대상과 토지·건물 권리관계를 원본으로 정확히 맞춰 보는 것입니다.
등기상 현재 소유자는 김기동·장영국·최선정·최해철이며 각 지분은 20분의 5입니다. 2017.01.16. 동부농업협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 김기동 지분에 설정된 김대수 근저당권과 현재 경매개시결정, 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경388 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 황리 1585-1 안정빌딩 · 경상남도 통영시 광도면 춘원2로 63-53 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 업무시설 · 감정평가 당시 공실 |
| 토지 | 621.7㎡ · 대 · 준공업지역 · 상업용 건부지 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 김기동 · 장영국 · 최선정 · 최해철 (각 20분의 5) |
| 감정가 / 최저가 | 1,500,316,900원 / 376,399,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 729,322,416원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2017.01.16. 동부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고 채무자는 김기동입니다. 이후 김기동 지분에 설정된 2024.06.12. 김대수 근저당권 65,000,000원, 2025.02.21. 임의경매개시결정, 2025.04.09. 신용보증기금 가압류 3,022,257원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 5회 유찰 자체가 시세 근거는 아니다
현재 최저가는 376,399,000원으로 감정가의 25.09% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 301,119,200원(감정가 20%), 7회 유찰 시 240,895,360원(감정가 16%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교할 수 있는 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 25%이므로 시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 특히 대상이 공실 업무시설이고 국가산업단지·지원시설구역 안에 위치하며, 대지사용권 미등재 사항까지 존재하므로 감정가 할인율만으로 가격 매력을 평가하면 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 376,399,000원 | 537,692,843원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 301,119,200원 | 611,918,726원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 240,895,360원 | 671,299,432원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 376,399,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,069,586원 |
| 2. 근저당 · 동부농업협동조합 | 840,000,000원 | 370,329,414원 |
| 3. 근저당 · 김대수 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 3,022,257원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권총액은 908,022,257원, 채권자 예상배당은 370,329,414원, 미배당은 537,692,843원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이 사건의 핵심 — 대지사용권 미등재·일괄매각
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설이며 감정평가 당시 공실 상태로 조사됐습니다.
- 주위환경. 안정국가산업단지 북서측 인근으로 근린생활시설과 상업나지가 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 621.7㎡, 지목 대, 가장형 평지의 상업용 건부지이며 북측·동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·지원시설구역이며 중로2류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 386,400원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물이며 제반 위생설비·급배수설비가 시설된 것으로 조사됐습니다.
- 공부와의 차이. 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지사용권 원본 확인. 등재되지 않은 상태라는 매각물건명세서 기재의 의미와 토지·건물 매각 범위를 등기 원본에서 맞춰 보세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물을 포함한 실제 매각 대상을 감정평가서 도면·현황과 대조하세요.
- 공실 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현장 점유와 사업자·임차관계를 다시 확인하세요.
- 다회유찰 원인 점검. 5회 유찰을 단순 할인으로 해석하지 말고 업무시설 수요, 산업단지 배후수요, 매각조건을 함께 확인하세요.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 인근 업무시설·상업용 건물의 실제 매매·임대 사례를 별도로 검증한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 계산상 채권 미배당은 537,692,843원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액을 매수인 부담액과 혼동하지 마세요.
맺으며 — “25%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인형입니다. 감정가 1,500,316,900원에서 5회 유찰돼 최저가가 376,399,000원, 감정가의 25.09%까지 내려왔습니다. 권리 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 가격을 평가할 실거래 자료가 없고, 용도는 공실 상태의 업무시설입니다. 더구나 대지사용권 미등재, 일괄매각, 제시외 건물 포함이라는 확인사항이 겹칩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “75% 할인이라 싸다”가 아니라 권리의 금전적 인수는 0원이지만, 매각 대상과 토지·건물 관계를 먼저 확정해야 하는 다회유찰 업무시설입니다. 가격 판단은 해당 확인을 마친 뒤 실제 상업용·업무시설 시장가와 맞춰야 합니다.
