부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 부담은 없고 권리 구조는 단순합니다. 다만 일반 아파트형 물건과 달리 농어가주택·창고·토지가 결합된 물건으로, 제시외 건물 포함과 인접 지번 침범 가능성 등 현황 확인이 낙찰 전 핵심입니다.

감정가 / 최저가

75,235,675원

신건(0회 유찰)

실질취득

75,235,675원

인수 0원

매수인 인수

0원

임차인 없음

핵심지표

현황 확인

경계·제시외 건물

창원지방법원 2025타경1035. 경상남도 남해군 서면 정포리 1065 소재 연립/다세대+토지 물건입니다. 등기상 소유자는 류근렬, 유동이, 유성효, 유영태, 유인상 5인의 공유 형태입니다. 권리 흐름만 보면 복잡하지 않습니다. 2025년 3월 31일 새남해농업협동조합 가압류가 설정됐고, 이후 진행된 경매 절차로 해당 권리는 소멸 예정입니다.

다만 이 물건의 핵심은 권리보다 물건 자체의 특성입니다. 감정요항표상 현황은 단독주택 및 창고로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함, 인접 지번 침범 가능성, 공부와 현황의 구조 차이가 기재되어 있습니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경1035
소재지	경상남도 남해군 서면 정포리 1065
물건종류	연립/다세대 + 토지
이용상태	단독주택 및 창고로 이용중
토지	370㎡ · 생산관리지역 · 자연취락지구
소유자	류근렬, 유동이, 유성효, 유영태, 유인상
감정가 / 최저가	75,235,675원 / 75,235,675원 (신건)
신청채권자 / 청구	새남해농업협동조합 / 22,616,698원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 갑구 10번 가압류(새남해농업협동조합)입니다. 해당 권리는 경매 매각으로 소멸 예정이며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 별도로 인수할 보증금 위험은 없습니다.

② 현황 분석 — 가격보다 먼저 볼 부분

⚠️ 제시외 건물·경계 확인 필요 매각물건명세서상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ) 매각 포함, 목록 건물 일부가 인접 지번인 정포리 1059-3번지를 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었습니다. 정확한 침범 여부와 면적은 별도 지적측량이 필요합니다.

항목	내용
건물 현황	목조 함석지붕 단층 건물, 농어가주택 및 창고 이용
공부와 차이	없음
토지 이용	대 370㎡ · 단독 이용
규제	생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역

③ 예상배당표 (매각가 75,235,675원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,754,242원
가압류 · 새남해농업협동조합	20,645,575원	20,645,575원
경매개시결정 · 새남해농업협동조합	22,616,698원	22,616,698원
소유자 교부	-	30,219,160원

매각대금 배분

회차별 예상 낙찰가

신건 기준이며 유찰 시 가격 구간 변화 확인이 필요합니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고, 매각으로 소멸하는 권리가 명확한 구조입니다.

⛔ 주의 관점 일반 주거 상품처럼 접근하기보다 토지와 건물의 실제 경계, 제시외 건물 포함 범위, 현황 이용상태를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 남해군 서면 정포리 소재 정포회관 북서측 인근으로 해안취락 및 해안농경지대 형성.
교통. 소형차량 진입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
토지. 생산관리지역·자연취락지구로 지정되어 있으며 토지면적은 370㎡입니다.
환금성. 농어가주택과 토지가 결합된 형태로 일반 아파트 대비 매수층 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현장 확인. 제시외 건물 위치와 실제 사용 상태를 반드시 확인하세요.
측량 검토. 인접 지번 침범 가능성이 있어 필요 시 지적측량 검토가 필요합니다.
권리 확인. 임차인 인수 위험은 없지만 등기부 원본 확인은 필요합니다.
가격 판단. 신건 최저가 75,235,675원 기준으로 물건 특성과 환금성을 함께 평가해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 물건은 확인 필요”

이 물건은 권리관계만 보면 매수인 인수 위험이 없는 깔끔한 구조입니다. 그러나 남해 정포리의 농어가주택·토지 형태는 권리보다 현황이 중요합니다. 제시외 건물과 경계 문제를 확인하고, 실제 이용 가치와 환금성을 따져야 하는 물건입니다. 권리는 합격, 현황 확인이 낙찰의 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-24	유찰	7,523만원
2	2026-09-28	D-9 진행	5,266만원

부동산강제경매

남해 정포리 주택·토지, 권리는 단순하지만 현황 확인이 필요한 물건

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 현황 분석 — 가격보다 먼저 볼 부분

③ 예상배당표 (매각가 75,235,675원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순, 물건은 확인 필요”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (25장)

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