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특수권리·특수조건 1

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명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.28 2회 · 최저 747,935,000원
C 매력지수48 D-9 유찰 1회

부동산임의경매

2025타경1050 · 진주지원 · 연립/다세대
328㎡
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
747,935,000원 7억 4,793만 감정가 1,068,478,600원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
09-28 D-9
진주지원 10:00
입찰 보증금
7,479만원
최저가의 10% · 74,793,500원
감정가 대비
▼ 30.0% 싸게 매수
감정가 10.68억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 소멸 구조는 명확하지만 대항력 임차인 보증금 7,400만원 인수가 핵심 리스크입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 2차 매각기일 대기 중 (D-9). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 연립/다세대 + 토지

다가구 구조는 깔끔하지만, 대항력 임차보증금 7,400만원이 변수 — 진주 상대동 2025타경1050

창원지방법원 2025타경1050 · 경상남도 진주시 상대동 629-5
감정가 10.68억 · 최저매각가 10.68억(신건) · 매각기일 2026.08.24 · 임의경매(진주동부새마을금고)
48점
매력지수 C등급 · 권리 구조는 단순하지만 대항력 임차보증금 7,400만원 인수 위험이 있어 신중 접근 필요
말소기준권리 이후 권리는 소멸하나 정여자 대항력 임차인의 보증금 7,400만원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 실질취득 부담이 존재
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리관계는 후순위 권리 대부분이 매각으로 소멸하는 구조지만, 303호 정여자 대항력 임차인 보증금 7,400만원 인수 가능성이 핵심입니다. 낙찰가는 낮아져도 대항력 인수 부담은 별도로 남을 수 있어 최저가만 보고 판단하면 안 되는 물건입니다.
감정가 / 최저가
1,068,478,600원
신건(0회 유찰)
실질취득 기준
낙찰가 + 74,000,000원
정여자 보증금 인수 가능성
매수인 인수
74,000,000원
대항력 임차인
핵심지표
C등급
권리보다 임차 리스크

창원지방법원 2025타경1050. 진주시 상대동 629-5 소재 연립/다세대 및 토지 물건입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물로 2~4층이 다가구주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2015년 6월 10일 진주동부새마을금고 근저당권이며, 이후 설정된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건은 일반적인 무인수형 경매와 다릅니다. 303호 정여자의 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 임차인으로 분석되며, 보증금 7,400만원이 낙찰자 부담으로 남을 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호창원지방법원 2025타경1050 (임의경매)
소재지경상남도 진주시 상대동 629-5
물건종류연립/다세대 + 토지
이용상태1층 계단실 및 창고, 2층 다가구주택 4가구, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 3가구
소유자박대봉
감정가 / 최저가1,068,478,600원 / 1,068,478,600원
신청채권자 / 청구진주동부새마을금고 / 254,918,474원
매각기일2026.08.24

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 1건이 승부처

임차인호수보증금대항력우선변제승계
정여자 303호 74,000,000원 있음 없음 인수 가능
박지훈 203호 미상 없음 해당 없음 없음
허영희 204호 70,000,000원 없음 해당 없음 없음
김정민 임차권등기 60,000,000원 없음 해당 없음 없음
한국토지주택공사 임차권등기 60,000,000원 없음 해당 없음 김정민 보증금 대위·승계
⚠️ 대항력 인수 핵심 정여자의 보증금 74,000,000원은 말소기준권리 이전 전입으로 인해 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 낙찰가가 내려가도 이 인수 부담은 별도로 검토해야 하며, 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,068,478,600원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-13,084,786원
임차인 정여자 보증금(매수인 인수)74,000,000원0원
진주동부새마을금고 근저당300,000,000원300,000,000원
진주동부새마을금고 근저당60,000,000원60,000,000원
소유자 교부-695,393,814원
매각대금 배분
낙찰 시나리오별 인수 부담
정여자 대항력 보증금 74,000,000원은 낙찰가와 별도 검토

④ 입찰 판단

⛔ 가장 큰 리스크 신건 가격은 10.68억원이지만, 대항력 임차인 보증금 7,400만원 인수 가능성을 포함한 실질취득 비용으로 판단해야 합니다.
  • 권리. 2015년 진주동부새마을금고 근저당이 말소기준권리이며 후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
  • 임차. 정여자 303호는 대항력 있음으로 분류되어 보증금 74,000,000원 인수 위험을 확인해야 합니다.
  • 보증기관. 한국토지주택공사 임차권은 김정민 보증금 대위·승계로 별도 60,000,000원 중복 합산하지 않습니다.
  • 점유. 다가구 구조 특성상 각 호실별 임대차 관계와 명도 상황을 추가 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 임차 부담은 남는다”

이 물건은 후순위 권리가 복잡하게 얽힌 유형은 아닙니다. 하지만 다가구·연립 구조에서 가장 중요한 변수인 대항력 임차인이 존재합니다. 정여자 보증금 7,400만원은 매수인이 반드시 고려해야 할 비용입니다. 따라서 이 사건은 단순히 최저가와 감정가 차이만 볼 것이 아니라, 낙찰가 + 인수 가능 보증금 기준으로 접근해야 합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·제공 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 임차인의 배당 여부, 점유관계, 관리비, 당해세 등 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경상남도 진주시 상대동 629-5

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