창원지방법원 2025타경1055. 진주 가좌동 더퍼스트웰가시티 10층 1019호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유자는 이동원이며, 2023년 11월 24일 양진순 명의의 전세금 95,000,000원 전세권이 설정됐습니다. 같은 날 전입한 양진순은 실제 임차인으로도 조사됐고, 배당요구는 2025년 12월 18일 접수됐습니다.

문제는 말소기준과 인수관계입니다. 경남신용보증재단의 2025년 9월 22일 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 양진순의 전세권과 전입은 그보다 약 1년 10개월 앞섭니다. 따라서 권리판정상 양진순의 보증금은 매수인 인수 가능성이 아니라 인수 대상으로 산정되어 있으며, 매각물건명세서에도 “임차인 대항력 주의 요망”이라고 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권·대항력 임차인이 핵심

2019년 경남은행 근저당권 68,200,000원은 같은 해 12월 이미 말소됐습니다. 이후 2023년 11월 24일 양진순 명의로 건물 전부에 전세금 95,000,000원의 전세권이 설정됐고, 양진순의 전입일도 동일한 2023년 11월 24일입니다. 이 시점은 2025년 9월 22일 말소기준 가압류보다 앞서므로 대항력이 인정된 것으로 조사됐습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 양진순은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 조사됐습니다. 또한 등기부상 전세권자이자 이 사건 경매 신청채권자와 동일인입니다. 관계가 중첩돼 있는 만큼 단순 임대차보다 구조가 복잡하며, “가장임차인 의심 또는 관계인 가능성”이 별도 주의사항으로 기재돼 있습니다.

② 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수 9,500만원은 남는다

이 사건은 유찰되더라도 낙찰대금만 내려갈 뿐 95,000,000원의 인수액은 그대로 남는 구조입니다. 신건에서는 실질취득 부담이 200,000,000원, 1회 유찰 시 179,000,000원, 2회 유찰 시에도 162,200,000원입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 이 금액들이 시장가보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

채권 총액 144,975,259원 중 예상 배당은 102,730,000원이며, 미배당은 42,245,259원입니다. 별도로 매수인 인수액 95,000,000원이 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 근린시설이며 감정평가상 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 입지. 경상남도 진주시 가좌동에 위치하며, 주위는 상업지대와 주택지대로 형성돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다. 서측 도로를 통해 차량 출입이 이뤄집니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하6층·지상16층 건물의 10층 1019호이며, 위생·급배수·승강기·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·신진주역세권 지구단위계획구역이며 광로3류·대로2류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,354,000원/㎡입니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 감정 이용상태가 오피스텔인 근린시설 호실로, 일반 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제하면 안 됩니다. 실거래 비교 자료가 없어 가격대별 거래 유동성은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득가부터 계산. 현재 회차는 최저가 105,000,000원에 인수 95,000,000원을 더한 200,000,000원을 출발점으로 보세요.
• 전세권·임대차 중첩 확인. 양진순은 전세권자·임차인·경매 신청채권자가 모두 동일인입니다. 전세권 배당과 보증금 인수의 실제 법률관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 대항력 주의. 전입일 2023.11.24가 말소기준 2025.09.22보다 앞서며, 매각물건명세서에도 임차인 대항력 주의가 명시돼 있습니다.
• 가격 비교 선행. 실거래 자료가 없으므로 실질취득 200,000,000원, 1회 유찰 시 179,000,000원, 2회 유찰 시 162,200,000원이 실제 시장가와 어떤 관계인지 별도 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 주거용 아파트로 단정해 취득세·대출·임대수요를 계산하면 안 됩니다.
• 점유·명도. 실제 임차인 양진순의 점유가 조사돼 있으므로 인도·명도와 보증금 처리 관계를 낙찰 전 검토하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전세권 설정원인과 배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “1.05억 신건”이 아니라 “인수 포함 2억 사건”

이 사건은 최저매각가만 보면 105,000,000원의 신건이지만, 권리분석을 거치면 숫자가 완전히 달라집니다. 2023년부터 존재하는 양진순의 전세권과 대항력 임차관계가 말소기준보다 앞서고, 매수인 인수액이 95,000,000원으로 산정돼 있기 때문입니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 200,000,000원입니다.

더구나 같은 양진순이 전세권자·임차인·경매 신청채권자로 중첩되어 있고, 예상배당표에는 전세권 95,000,000원 전액 배당이 잡혀 있으면서 별도의 인수액도 95,000,000원으로 제시됩니다. 이 중첩관계를 해소하지 않은 채 입찰하는 것은 위험합니다. 실거래 비교 자료도 없어 실질취득가가 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 위험, 가격은 미확인. 이 사건은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차·전세권의 실제 인수 범위를 확인하는 것이 먼저입니다.