NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.12
2회 · 최저 56,000,000원
B
매력지수58
부동산임의경매
2025타경523 · 통영지원 · 아파트
철근콘크리트조
59.5141㎡
최저매각가
신건 · 1차
80,000,000원
8,000만
감정가 80,000,000원
입찰 보증금
800만원
최저가의 10% · 8,000,000원
실거래 대비
▲ 14.8%
시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균
6,966만원
내진설계 적용
경상남도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
권리 인수 위험은 없지만 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균보다 24.2% 높아 가격 메리트가 부족합니다.
-
가격
최저가 8,000만원 = 최근 12개월 평균 6,441만원의 124.2%로 최근 시세 이상
-
자금
입찰보증금 약 800만원 · 매수인 인수액 0원
-
리스크
임차인 없음·말소기준권리 명확. 다만 신건 가격 조정 필요
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (7)
법원경매 권리분석 · 아파트
권리는 깨끗하지만 신건 가격이 ‘시세보다 높다’ — 거제 덕산3차베스트타운 1504호
창원지방법원 2025타경523 · 경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 305동 15층1504호
감정가 8,000만원 · 최저매각가 8,000만원(신건) · 매각기일 2026.08.24 · 임의경매
58점
매력지수 B등급 · 권리 안전형이나 신건 가격은 최근 시세보다 높아 유찰 후 접근이 유리
임차인 인수 위험은 없고 말소기준권리가 명확하지만 최저가 8,000만원이 최근 12개월 평균 실거래 6,441만원보다 높아 가격 가점이 제한됩니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험이 없고 권리 구조는 단순합니다. 다만 최저가 8,000만원은 최근 12개월 실거래 평균 6,441만원보다 높아 신건 낙찰 시 가격 메리트는 부족합니다.
최근 12개월 평균
64,416,666원
동일평형 12건
창원지방법원 2025타경523 사건의 대상은 거제시 상동동 덕산3차베스트타운 제305동 제15층 제1504호 아파트입니다. 소유자는 엄선숙이며, 등기상 핵심 권리는 2016년 설정된 신현신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당은 말소기준권리로 매각 후 소멸하고, 낙찰자가 인수할 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경523 |
|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 305동 15층1504호 |
|---|
| 물건종류 | 아파트 · 덕산3차베스트타운 · 전용 59.51㎡ |
|---|
| 소유자 | 엄선숙 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 |
|---|
| 신청채권 | 80,930,452원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.24 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2016.08.26 설정된 을구 6번 신현신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 관련 인수 문제는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격 부담
동일 평형 최근 거래 기준 최근 12개월 평균은 64,416,666원입니다. 최저매각가 80,000,000원은 최근 평균 대비 124.2%로 최근 시세보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2026.07 | 14 | 64,000,000원 |
| 2026.07 | 5 | 55,000,000원 |
| 2026.07 | 8 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 13 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 11 | 68,000,000원 |
| 평균 | 12건 | 64,416,666원 |
⚠️ 가격 판단 전체 평균 대비가 아니라 최근 거래 흐름 기준으로 판단해야 합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균과 최신 거래 64,000,000원보다 높아 신건 가격 가점은 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 신현신용협동조합 근저당 | 97,500,000원 | 78,160,000원 |
| 미배당 채권 | 19,340,000원 | 0원 |
감정가 vs 실거래
최저가 8,000만원은 최근 평균 실거래보다 높습니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 말소기준권리가 명확한 안전형 물건입니다.
⛔ 가격 관점 신건 최저가는 최근 실거래 평균보다 높습니다. 유찰 후 가격 조정 구간에서 접근하는 전략이 적합합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 거제시 상동동 삼룡초등학교 서측 인근의 아파트 및 근린생활시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 및 출입이 가능하며 교통 상황은 보통입니다.
- 환경. 덕산3차베스트타운은 930세대, 2004년 준공 아파트입니다.
- 환금성. 거래는 이어지고 있으나 최근 거래 가격대와 현재 최저가 간 차이를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 최근 12개월 평균 6,441만원 대비 현재 최저가 8,000만원 수준을 반영해야 합니다.
- 권리 확인. 신현신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며 매각 후 소멸 예정입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “깨끗하다 ≠ 싸다”
이 물건은 권리 구조만 보면 깔끔합니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 권리 안전성과 가격 경쟁력의 조합입니다. 현재 최저매각가는 최근 거래 평균보다 높아 신건 입찰보다는 가격 조정 여부를 확인하는 접근이 필요합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 305동 15층1504호
2025-07-10 11:45
- *방문시마다 폐문으로 본 건 출입문에 부동산경매사건에 대한 안내문을 부착하는 등 절차를 취하였으나 거주자가 연락이 없어 실제 점유자가 누구인지 알 수 없었음.
- *전입세대 확인서(동거인포함) 열람한바, 소유자세대외 전입자 없음.
- *외국인체류확인서 열람한바, 해당사항 없음.
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-08-24
10:00
2층 210호경매법정
매각결정기일
D+7
2026-08-31
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-08-24 |
유찰 |
- |
건물·단지 정보
K-apt + 건축HUB
덕산3차베스트타운
305동 15층1504호
·
철근콘크리트구조
상동1길 15-9 (상동동,덕산3차베스트타운)
전유
· 단독 소유 부분
주용도
공동주택
· 공동주택
건물 스펙건축HUB
연식
22년차 · 준공 2004년 11월
0년15년30년+
단지 분류K-apt V4
개별난방
위탁관리
계단식
분양
아파트
시공 (주)덕산종합건설
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 2가지 평형
K-apt 관리/전용 비율 1.26
23평형
공급 ~76㎡
전용 60㎡ · 440건
33평형
공급 ~108㎡
전용 85㎡ · 97건
K-apt 평형 분포K-apt V4 · 3-bucket 집계
단지 평균 전용 68.5㎡ (약 20.7평)
930세대 구성
600세대 · 60㎡↓ (~18평)
330세대 · 60~85㎡ (18~26평)
주변 환경K-apt V4 detail
복지관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 기타
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
61,448.0㎡
≈
18,587.9평
소유
개인
소재
경상남도 거제시 상동동 · 50
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
490억 2,321만원
797,800원/㎡ × 61,448.0㎡
▲
+81.3%
· 연평균 +6.3%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 위험 (4)
가축사육제한구역
저촉
상대보호구역
저촉
주거개발진흥지구
저촉
지구단위계획구역
저촉
호재 (2)
녹지용지
접함
중로2류(폭 15m~20m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 305동 15층1504호
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