대구지방법원 2024타경3929. 경주시 석장동 1062-28의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 본건 주변은 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 형성된 지역이고, 공부상 지목은 임야입니다. 다만 현황은 서로 다릅니다. 기호1은 건물신축중인 대, 기호2는 잡종지 상태로 조사됐습니다. 자연녹지지역이고 가축사육제한구역 일부제한에 포함되며, 일괄매각 조건입니다.
권리의 핵심은 등기부상 근저당권이나 압류가 아니라 매각물건명세서에 별도로 적힌 지상권입니다. 2020.06.04. 제26566호 지상권설정등기가 인수권리로 기재되어 있으나, 지상권자인 신청채권자가 말소동의서를 제출했습니다. 따라서 해당 지상권 때문에 낙찰가 외에 별도의 금액성 인수액을 더하는 구조는 아니며, 현재 계산상 실질취득은 94,247,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경3929 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 석장동 1062-28 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 공부상 임야 · 기호1 건물신축중인 대 · 기호2 잡종지 |
| 소유자 | 노순현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 392,530,000원 / 94,247,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성동새마을금고 / 158,277,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지면적 | 486.0㎡ |
| 용도지역 / 지목 | 자연녹지지역 / 임야 |
| 공시지가 | 12,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 지상권은 ‘인수기재’, 그러나 말소동의 제출
등기부에서 확인되는 권리는 소유권보존과 2026.01.13. 임의경매개시결정입니다. 근저당권과 압류는 확인되지 않습니다. 다만 매각물건명세서에는 이보다 앞선 2020.06.04. 제26566호 지상권설정등기가 목록1)·2)의 인수권리로 명시되어 있습니다. 이 지상권에 대해서는 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있으므로, 해당 지상권의 실질적인 금액성 인수 부담은 0원으로 분석합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰은 ‘할인율’이지 ‘시세 메리트’가 아니다
현재 최저매각가는 94,247,000원으로 감정가 392,530,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 본건은 일반 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입할 수 있는 물건이 아닙니다. 자연녹지지역의 토지이고, 공부상 임야와 현황 이용상태가 서로 다르며 건물 신축중인 상태도 포함됩니다.
따라서 “감정가보다 75.99% 낮다 = 시세보다 싸다”라는 해석은 성립하지 않습니다. 실거래 비교자료가 없으므로 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 토지 현황, 신축중 건물의 상태, 인허가 관계, 이용 가능성, 지상권 말소 실행 여부를 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 94,247,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 65,972,899원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 46,181,029원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 94,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,096,446원 |
| 신청채권자 · 성동새마을금고 | 158,277,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,150,554원 |
현재 계산에서는 매각대금 94,247,000원 중 집행비용 2,096,446원을 제외한 92,150,554원이 소유자 잔여로 계산되고, 신청채권자 청구액 158,277,870원에 대한 예상배당은 0원입니다. 등기부에는 근저당·압류가 확인되지 않으므로 실제 배당순위와 신청채권의 원인은 집행기록 원본을 대조해야 합니다.
④ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경주시 석장동 소재, 동국대학교 경주병원 서측 인근입니다. 부근은 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역 일부제한에 포함됩니다.
- 토지 특성. 토지면적 486.0㎡, 공부상 지목은 임야, 완경사·세로장방형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 현황 차이. 공부상 지목은 임야이나, 기호1은 건물신축중인 대, 기호2는 잡종지 상태입니다.
- 공시지가. 12,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소동의서 원문 확인. 2020.06.04. 제26566호 지상권은 명세서상 인수권리이므로, 말소동의의 범위와 실제 말소절차를 반드시 원본으로 대조하세요.
- 임대·점유관계 확인. 임차인 신고내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유와 전입·사업자등록 관계를 확인하세요.
- 건물신축중 상태 확인. 기호1이 건물신축중인 대로 평가되어 있으므로 공사 진행상태와 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 공부상 임야와 실제 이용상태가 다르므로 지목·형질변경·인허가 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 자연녹지지역 제한 확인. 자연녹지지역과 가축사육제한구역 일부제한이 적용되므로 향후 이용계획과 맞는지 검토하세요.
- 사건번호 원본 대조. 등기상 경매개시결정 원인에는 2025타경600이 기재되어 있으므로 본건 2024타경3929와의 관계를 집행기록에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 적정가격을 판단하지 말고, 인근 토지 거래와 실제 이용 가능성까지 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수위험은 낮아졌지만, 싸다고 단정할 근거는 없다”
이 물건의 가장 큰 권리 포인트는 2020.06.04. 설정된 지상권입니다. 명세서에는 인수권리로 기재됐지만 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있어, 해당 지상권의 실질 승계 부담은 0원으로 분석됩니다. 그래서 현재 계산상 실질취득은 최저가와 같은 94,247,000원입니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 4회 유찰로 감정가의 24.01%까지 내려왔어도, 자연녹지지역·공부상 임야·건물신축중 대·잡종지라는 비정형성이 있고 임대관계는 미상입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 “감정가보다 크게 낮다”는 이유만으로 저평가·가격 메리트라고 단정하면 안 됩니다. 권리의 핵심 위험은 말소동의로 낮아졌지만, 이 물건의 승부처는 토지와 신축중 건물의 실제 이용 가능성, 그리고 그에 맞는 적정가격 검증입니다.
